珠三角城市群背景分析及房價的歷史考察

劉姣

本文先從城市群的視角提出珠三角住宅價格也出現(xiàn)不同程度的上漲，然后從地區(qū)經(jīng)濟、政策制度環(huán)境、地理關(guān)系、交通設(shè)施及消費者的預(yù)期等方面對珠三角各城市間的房價背景進行分析，最后從房價水平和增長率的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，揭示了2000年至2016年珠三角各個城市房價水平的歷史變化及各城市間房價差距的變化。

珠三角 城市群

房價 背景分析 歷史考察

珠三角城市群房價概況

英國地理學(xué)者戈德指出，城市發(fā)展到一定的成熟階段，就會形成最高的空間組織形態(tài)，這種最高的空間組織形式就被稱作為城市群。

珠三角是中國最發(fā)達的經(jīng)濟區(qū)域之一，是我國改革開放的先行地區(qū)，在全國改革開放和社會發(fā)展的大局中具有突出的帶動作用和舉足輕重的戰(zhàn)略地位。珠三角地區(qū)包括廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州、江門、肇慶，共9個城市。珠三角經(jīng)濟騰飛帶來的直接后果就是土地價格較快上漲，加上城市發(fā)展導(dǎo)致的住房需求增加，推動了珠三角區(qū)域住宅價格的不斷走高。尤其以廣州為中心，深圳、珠海為副中心為代表的區(qū)域核心城市，近年來其住宅價格出現(xiàn)持續(xù)性顯著波動，同時區(qū)域內(nèi)其他城市住宅價格也出現(xiàn)不同程度的上漲現(xiàn)象。但由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平不一，各城市層級不一，導(dǎo)致商品住宅價格也呈現(xiàn)出層級發(fā)展水平。

珠三角城市群商品住宅價格關(guān)系背景分析

（1）珠三角地區(qū)經(jīng)濟一體化。

國務(wù)院于2008年底下發(fā)了有關(guān)圍繞珠三角基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等一體化建設(shè)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，促使珠三角一體化建設(shè)成為國家層面的戰(zhàn)略目標(biāo)。隨著CEPA的簽訂以及粵港澳合作的進一步加深，以“珠海+深圳+廣州”為區(qū)域中心城市組成的城市帶在不久的將來將成為珠三角新的經(jīng)濟核心區(qū)，極大地促進了廣州、東莞、深圳和珠海之間的人力資源、物資、資金和信息等要素的流動。這在很大程度上推動了珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場的融合，加強了各個城市之間的房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，為這些城市的房價聯(lián)動奠定了基礎(chǔ)。

（2）制度、政策環(huán)境的一體化

珠三角經(jīng)濟一體化的不斷深入的同時，各個城市在制度和政策上也在逐步對接，包括在房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控上也盡可能保持一致，如深圳發(fā)現(xiàn)房價暴漲的主要原因在于土地和住房的供應(yīng)不足，曾經(jīng)針對性地提出了旨在增加土地供給的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》，而廣州也曾在2007年推出了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》（簡稱“穗七條”），頗具效仿之意；此外，珠三角的各個城市還著力消除在戶籍、就業(yè)、醫(yī)療保險以及社保等制度層面的障礙，如公積金、醫(yī)療保險可以伴隨就業(yè)城市的變動而變動，極大地促進了珠三角不同城市間的人口流動，也在一定程度上促進了外來人口比重較大的廣州、深圳和東莞等城市人群的購房行為，這些政策的推行為珠三角不同城市房地產(chǎn)價格的同向性變動奠定了制度基礎(chǔ)。

（3）地緣關(guān)系

從地緣關(guān)系上來說，珠三角城市群空間聚集程度高，在地理位置上相互接壤，有較高的經(jīng)濟聯(lián)系程度，如廣州和東莞、東莞和深圳都接壤，根據(jù)距離衰減定理，廣州與東莞、東莞與深圳都具有較強的空間相關(guān)性，其經(jīng)濟聯(lián)系程度也較高。再者，珠三角城市群，具有比較相近的文化背景以及生活習(xí)慣，有利于進一步密切這些城市之間的經(jīng)濟聯(lián)系，尤其是對于房地產(chǎn)業(yè)這種地域性特征比較強的行業(yè)來說，有利于推動不同城市之間的房地產(chǎn)市場的融合，促進不同城市之間的房地產(chǎn)價格的協(xié)調(diào)、互動。

（4）交通設(shè)施的一體化

珠江三角洲的海、陸、空交通體系都十分健全，海運方面擁有深圳的鹽田港等，內(nèi)陸水運方面十分發(fā)達；空運方面擁有廣州新白云機場和深圳寶安國際機場；最重要的是，珠三角地區(qū)擁有十分便捷的陸路交通，尤其是其四通八達的高速公路網(wǎng)。以廣州為軸點，包括了廣深、廣惠、廣佛、廣珠（京珠）高速公路系統(tǒng)。有目前在建的珠三角輕軌系統(tǒng)，建成后將與高速公路系統(tǒng)和跨伶仃洋橋梁系統(tǒng)（如廣州南沙地區(qū)和東莞連接起來的虎門大橋）共同構(gòu)筑成最發(fā)達的地區(qū)陸路交通網(wǎng)絡(luò)。依托這樣一個快速便捷的蛛網(wǎng)型交通網(wǎng)絡(luò)，可以促進珠三角地區(qū)的人力、資源、資金的有序流動，方便人們將生活與工作的地點分開，從而促使不同城市房價的同步變動。

（5）消費者的理性預(yù)期

房地產(chǎn)作為兼有實體經(jīng)濟性與虛擬性雙重特性的特殊產(chǎn)業(yè)，其虛擬性使得消費者將其作為一種投資品成為可能。在滿足經(jīng)濟一體化程度不斷加深、政策環(huán)境大致相同、交通便利等條件的前提下，珠三角不相鄰的城市購房者的投機性需求不斷增加，消費者容易受房價較高或房地產(chǎn)市場較為發(fā)達城市房價變動的影響，對本地區(qū)的房價進行預(yù)期。像廣州和深圳之間的房價關(guān)系，廣州房價變動在很多時候都會受到購房者這種適應(yīng)性預(yù)期的影響。

珠三角九市商品房住宅銷售價格歷史考察

（1）數(shù)據(jù)來源

本文所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要從2001-2017年《廣東統(tǒng)計年鑒》中《各市商品房屋銷售情況》中摘取，本文所用到珠三角九市各市商品住宅銷售均價和環(huán)比增長率由各市商品房屋（住宅）銷售面積和銷售額計算得到，珠三角九市商品住宅整體銷售均價也用此方法計算得來。

選擇2000-2016年作為研究時段主要是因為：（1）1998年是中國住房制度改革的初始年份，選擇改革兩年后的數(shù)據(jù)更具有市場化性質(zhì)；（2）2016年數(shù)據(jù)為目前公開的最近期數(shù)據(jù)，在一段較長的樣本時期內(nèi)更有效。

（2）珠三角九市商品房住宅銷售均價歷史變化

從珠三角九市商品住宅銷售均價的最高價和最低價來看：深圳一直是珠三角九市中商品住宅銷售均價最高的城市，銷售均價從2000年5275.25元/平方米，到2016年45497.82元/平方米，漲了近8倍；而珠三角九市中商品住宅銷售均價最低的城市主要分布在江門和肇慶，其中2000年至2006年江門商品住宅銷售均價最低，2000年江門商品住宅銷售均價1253.82元/平方米，2007年至2016年肇慶商品住宅銷售均價最低，2016年肇慶商品住宅銷售均價4621.14元/平方米，盡管珠三角九市中商品住宅最低銷售均價較2000年也增長近3倍，但珠三角九市商品住宅銷售均價的最高價和最低價之間的絕對差距卻在逐年擴大，單位平3·米的銷售價格差距從2000年4021.43元擴大到2016年的40876.68元，差距擴大近9倍。

從珠三角九市商品住宅銷售價格關(guān)鍵節(jié)點來看：2007年，深圳商品住宅銷售均價以13369.59元/平方米的價格首次破萬；2010年，珠三角九市中商品住宅銷售均價破萬的城市達到三個，分別是深圳、廣州和珠海；2011年，深圳商品住宅銷售均價再次上漲，以21037.12元/平方米的價格首次突破兩萬，與此同時，廣州和珠海雖然保持在房價前三位的城市之列，但銷售均價并未緊隨深圳上漲；2015年和2016年，深圳分別以33661.39元/平方米和45497.82元/平方米的價格再次突破三萬和四萬大關(guān)，成為珠三角九市中房價遙遙領(lǐng)先的城市。

（3）珠三角九市各市商品房住宅銷售均價增長率歷史變化

從珠三角九市各市商品住宅銷售均價增長率最高和最低來看，2001年，廣州以17.88%的增長率成為珠三角九市商品住宅銷售均價增長最快的城市，中山以-3.63%的增長率成為珠三角九市中商品住宅銷售均價唯一下滑的城市，最高和最低增長率之間的差距為21.51%；2016年，珠三角九市商品住宅銷售均價增長率最高的是東莞42.92%，最低的是肇慶，商品住宅銷售均價增長率僅為1.58%，增長率差距擴大到41.43%。各年份房價最高增長率和最低增長率之間的絕對差距變化規(guī)律不明顯，絕對差距較大的三年是2002年、2015年和2016年，其中2015年絕對差距最大，達到48.45%；絕對差距較小的三年是2008年、2009年和2014年，其中2014年絕對差距最小，與2000年相比縮小到7.4%。

從珠三角九市各市商品住宅銷售均價波動上看，廣州商品住宅銷售均價波動較為平緩，但存在一定的周期性；珠海房價波動幅度較大，但周期性不太明顯，說明房價處于調(diào)整階段。東莞、惠州、廣州、珠海、深圳和肇慶六個城市商品住宅銷售均價正增長的年份較多，均未出現(xiàn)高三個年次的負(fù)增長，以東莞最為穩(wěn)定，只在2002年出現(xiàn)一次負(fù)增長，其余年份均為正增長；同時中山、佛山和江門三個城市房價波動較為明顯，均出現(xiàn)三個年份以上的負(fù)增長，其中中山和佛山分別在六個年份和五個年份出現(xiàn)負(fù)增長，但負(fù)增長均未超過10%。

結(jié)論

2000年至2016年，珠三角城市群九市商品住宅銷售均價水平不一，深圳一直是珠三角城市中房價最高的城市，珠三角九市商品住宅銷售均價的最高價和最低價之間的絕對差距卻在逐年擴大，單位平方米的銷售價格差距從2000年4021.43元擴大到2016年的40876.68元，差距擴大近9倍；珠三角九市商品住宅銷售均價增長率在整體走勢上趨于一致，在平緩起伏上稍有不同，最高增長率和最低增長率之間的絕對差距變化規(guī)律不明顯，有待進一步研究論證。

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