REITs在租賃住房融資中的應(yīng)用研究

張骕麗?馬彥雯

房地產(chǎn)市場由開發(fā)進入了存量時代，城市化進程的加快推動著租賃住房市場的發(fā)展，長租公寓具有的優(yōu)勢使其很快成為具有住房需求之人的首選，但是在實際推動其發(fā)展的過程中，融資成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的難題。碧桂園租賃住房類REITs、保利租賃住房類REITs以及旭輝領(lǐng)寓類REITs推動了長租公寓在融資難問題上跨越了一大步。本文在借鑒美國實施長租公寓運行模式經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過介紹旭輝領(lǐng)寓REITs探究其對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義。

一、美國的長租公寓市場

（一）美國長租公寓市場概述

根據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查，由于人口流動、工作機會增加等因素，年輕人對租房的需求加大，但由于其在生活和收入不穩(wěn)定以及觀念的原因，年輕人更愿意選擇租而非買房子。美國的長租公寓房源大部分集中在交通方便、經(jīng)濟發(fā)達、生活舒適度高的都市區(qū)，目標客戶是在都市工作的精英白領(lǐng)一族，尤其是科技創(chuàng)新發(fā)展的城市，相應(yīng)的，需求高導(dǎo)致長租公寓的房租也為最高的。

（二）美國長租公寓REITs發(fā)展的條件

美國長租公寓REITs發(fā)展態(tài)勢良好，主要是由于以下四方面的原因：

第一，市場環(huán)境良好。稅收優(yōu)惠激發(fā)了REITs投資者的積極性。一定情況下，不需要繳納個人所得稅。同時，美國的信用體系、風險識別、風險披露和防范機制以及專業(yè)化的團隊管理為REITs的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

第二，收益率非常穩(wěn)定。REITs的收益主要依靠基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金收入。從美國近15年發(fā)展趨勢來看，租金上升趨勢維持在每年3%的比例，房屋空置率則維持在5%左右。

第三，租賃需求不斷上升。隨著美國房價收入比的升高，美國年輕一代更愿意選擇租賃。

第四，長租公寓符合年輕人選擇。長租公寓設(shè)施齊全，開放的公共住宅區(qū)更符合年輕人休閑需求?？鐓^(qū)域的人才流動強度，為公寓發(fā)展提供了動力。

（三）美國長租公寓REITs對我國的啟示

除現(xiàn)金、債券、股票之外，REITs成為美國大眾第四個投資方向。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，截止到2018年8月30日，美國REITs的總規(guī)模達到了15020億美元，其中長租公寓REITs占總規(guī)模的20%左右。隨著我國租賃住房的發(fā)展，發(fā)展REITs專項計劃成為當下熱點，因此，美國長租公寓REITs的成功經(jīng)驗值得借鑒。

1.政府強力支持。1960年，美國頒布了針對REITs的稅收法案之后，同年，頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》，雖然在70年代受到打擊，但在之后的20多年里為REITs的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。除此之外，相關(guān)法規(guī)不斷完善。

2.宏觀環(huán)境鼓勵創(chuàng)新。租賃市場的繁榮發(fā)展，對長租公寓REITs在交易形式、交易結(jié)構(gòu)、標的資產(chǎn)等方面不斷進行創(chuàng)新完善，只有這樣，才能與時俱進，推動我國在住房租賃市場上實現(xiàn)跨越發(fā)展。

3.吸收機構(gòu)投資者參與。在REITs專項計劃中，如果能夠廣泛吸引機構(gòu)投資者，有利于對REITs有效性進行監(jiān)督，有利于REITs市場表現(xiàn)，從而為吸引到更多的中小投資者參與，保障了REITs資金來源。

二、REITs應(yīng)用于旭輝領(lǐng)寓的實例

（一）旭輝領(lǐng)寓項目簡介

2017年12月，中國首單民企長租公寓儲架類權(quán)益型REITs——高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項計劃（下稱“旭輝領(lǐng)寓類REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，開創(chuàng)了民企長租公寓資產(chǎn)證券化新篇章，旭輝領(lǐng)寓類REITs儲架注冊規(guī)模30億，涉及10-15個項目，獲準在2年內(nèi)分期完成發(fā)行，首期發(fā)行底標項目為已實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與博樂詩服務(wù)公寓浦江店。

（二）旭輝領(lǐng)寓REITs上市交易情況

旭輝領(lǐng)寓此次發(fā)起的中國首單民營長租公寓儲架式權(quán)益類REITs，規(guī)模為30億，其增信措施方面，包括為物業(yè)凈租金超額對證券期間利息覆蓋、物業(yè)處置收入對證券本金超額覆蓋以及優(yōu)先級/次級分層。退出安排方面，最主要是為未來公募REITs退出作出準備：即在R-90前任一日（R日為專項計劃設(shè)立之日其屆滿3年之日）。關(guān)于其物業(yè)資產(chǎn)情況，此次專項計劃的標的資產(chǎn)為上海浦江國際博樂詩服務(wù)公寓及上海浦江國際柚米國際社區(qū)。原始權(quán)益人及差額補足義務(wù)人分別式上海領(lǐng)昱以及旭輝股份。計劃管理人為中信證券，基金管理人是晨曦基金，基金管理人為高和資本。

（三）此項REITs專項計劃發(fā)行對旭輝的意義

1.有利于旭輝集團搶先布局租賃市場。旭輝集團近年提出構(gòu)建全球租房生活服務(wù)平臺，企業(yè)戰(zhàn)略重心在于打造長租公寓。眾所周知，十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，將租賃住房市場確立為2018年工作重心，鼓勵相關(guān)金融產(chǎn)品的開發(fā)。旭輝領(lǐng)寓類REITs有利于提升旭輝集團融資能力，布局租賃市場。截至2017年6月30日，旭輝股份總資產(chǎn)812.28億元，股東權(quán)益合計171.94億元，2017年1-6月營業(yè)收入64.92億元，凈利潤15.17億元。最新評級，旭輝股份最新主體評級為AA+，企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。

2.儲架發(fā)行有利于企業(yè)實現(xiàn)重資產(chǎn)發(fā)展循環(huán)。旭輝領(lǐng)寓類REITs實行儲架發(fā)行機制，意味著在將來的一定的期限內(nèi)，旭輝領(lǐng)寓可以將符合資產(chǎn)池標準的房地產(chǎn)分批次發(fā)行，不僅在發(fā)行機制上減少了手續(xù)，而且有利于企業(yè)在短時間內(nèi)融資。符合旭輝集團整體重資產(chǎn)配置，為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了創(chuàng)新的思路。（作者單位為江西師范大學財政金融學院）

基金項目：江西師范大學研究生創(chuàng)新基金項目（項目編號YJS2018102）。