房產(chǎn)稅的開征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

劉偉

開征房產(chǎn)稅將有效抑制房產(chǎn)投機(jī)需求 ，“十二五”期間，房產(chǎn)稅改革將持續(xù)平穩(wěn)推進(jìn)，個(gè)人房產(chǎn)將一步步納入征稅范疇。這是財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華在光大證券2011年度投資策略會(huì)上表達(dá)的。 周傳華說(shuō)，由于目前稅源少并且結(jié)構(gòu)不合理，地方政府財(cái)政收入效率低，大部分靠中央返還和轉(zhuǎn)移支付，所以，“十二五”期間要建造結(jié)構(gòu)合理并且稅源多的地方稅收體系，改革重點(diǎn)是建造一個(gè)能夠確保地方政府擁有穩(wěn)定收入的稅收體系，并且房產(chǎn)稅也可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。按照現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)校訂。而房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

日前，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在接受媒體采訪時(shí)大談對(duì)開征房產(chǎn)稅的看法。 開征房產(chǎn)稅對(duì)抑制投機(jī)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)大大有利.

房產(chǎn)稅改革關(guān)系著家家戶戶。它的推出將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的升落產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 我們對(duì)房產(chǎn)稅改革的結(jié)果進(jìn)行了實(shí)驗(yàn)鉆研。對(duì)稅基的處理，為了與現(xiàn)有房產(chǎn)稅的口徑相同，也與目前房地產(chǎn)法規(guī)的分類標(biāo)準(zhǔn)相同，我們模擬將房產(chǎn)稅的征收范圍分為兩種：第一種是商品房即：住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓，第二種是商業(yè)用房即：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓。暫時(shí)定為按對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，研究的結(jié)果是，開征房產(chǎn)稅對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全國(guó)，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對(duì)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實(shí)證研究的結(jié)果也證明，房產(chǎn)稅開征會(huì)使房?jī)r(jià)微量下落，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。 這種負(fù)相關(guān)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為產(chǎn)生遠(yuǎn)大的影響。對(duì)保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，閑置的土地也會(huì)按照評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值納稅，有利于促進(jìn)開發(fā)商加快土地開發(fā)進(jìn)度，從而優(yōu)化土地資源配置，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)供求方面不能成為最終影響因素，而且中長(zhǎng)期看，開征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響也非常有限。

無(wú)論是消費(fèi)性購(gòu)房，還是投資性購(gòu)房，開征房產(chǎn)稅，都會(huì)增加購(gòu)房成本，房產(chǎn)稅的開征，將通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，作用于不同類型的需求主體。對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低前期購(gòu)房成本，購(gòu)房需求不僅不會(huì)被降低，反而可能得到促進(jìn)。為了獲得基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)，我們通過(guò)兩種渠道開展了問(wèn)卷調(diào)查。此次問(wèn)卷調(diào)查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進(jìn)行，其中網(wǎng)下收回118份有效問(wèn)卷，網(wǎng)上收回186份有效問(wèn)卷。受訪者年齡分布主要在20歲-50歲之間，中等收入水平群體占比達(dá)63%，已有住房和沒(méi)有住房的比例接近1∶1，且行業(yè)分布廣泛。所以，本次問(wèn)卷調(diào)查具有一定的代表性。 受訪者對(duì)房產(chǎn)稅改革條件下房?jī)r(jià)變化的預(yù)期是顯著的。首次購(gòu)房者的投資決策受政策變化的影響很小，自住性購(gòu)房者所需求的價(jià)格彈性較小，而投資性購(gòu)房者的投資決策易受政策左右。對(duì)于出臺(tái)房產(chǎn)稅方案后如何處置投資性住房，已購(gòu)置住房的受訪者對(duì)房產(chǎn)處理的選擇基本相同，28%以上的受訪者會(huì)選擇賣掉全部或部分投資性住房。

不少人以為，開征房產(chǎn)稅會(huì)增加政府的財(cái)政收入，從而抑制消費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，你認(rèn)為是這樣的嗎？ 這個(gè)問(wèn)題值得探討。房產(chǎn)稅開征的確會(huì)給財(cái)政收入帶來(lái)影響，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的一部分。但房產(chǎn)稅稅收的規(guī)模大小，由房產(chǎn)稅稅基和房產(chǎn)稅稅率共同決定。調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)稅收開征房產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響，影響的效果和程度與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)、地方房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)有著很密切的聯(lián)系，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為房產(chǎn)稅開征會(huì)單向的增加或減少地方財(cái)政收入。地方公共財(cái)政支出對(duì)道路、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)備投入的增加，有利于提高居住環(huán)境，引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值增值，即房地產(chǎn)外部性增值。 另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展又會(huì)影響地方財(cái)政支出的規(guī)模。甚至在一定程度上，房產(chǎn)稅開征會(huì)降低房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度和發(fā)展速度，從而降低當(dāng)?shù)毓藏?cái)政支出。再看房產(chǎn)稅開征對(duì)財(cái)政收支缺口的影響，房產(chǎn)稅開征對(duì)財(cái)政收支缺口的影響，主要是通過(guò)對(duì)財(cái)政收入、財(cái)政支出兩方面影響的凈效應(yīng)決定，該凈效應(yīng)取決于不同的房產(chǎn)稅改革方案。 所以，從財(cái)政收入上看，根據(jù)模擬研究的測(cè)算，房產(chǎn)稅開征，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響并不是很大。對(duì)于土地制度是公有制的國(guó)家，開征房產(chǎn)稅是對(duì)使用權(quán)的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權(quán)制度并不矛盾，房產(chǎn)稅稅負(fù)一般比土地私有制國(guó)家（土地和地上物合并計(jì)稅導(dǎo)致稅基擴(kuò)大）輕。 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，必須審慎積極穩(wěn)妥.

目前來(lái)看，推出房產(chǎn)稅的最大現(xiàn)實(shí)的障礙是什么？ 當(dāng)前，房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國(guó)的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對(duì)接，即地稅局如何才能把房產(chǎn)稅收上來(lái)；還在于對(duì)居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難關(guān)，而且短時(shí)間內(nèi)不可以解決。只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅征收的作用。

房產(chǎn)稅改革的主要目的，其實(shí)就是完善房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，并為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源。房產(chǎn)稅征收應(yīng)該以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展為首要目的，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)或宏觀調(diào)控需要而讓房產(chǎn)稅承受過(guò)多的職能，同時(shí)也不能一味強(qiáng)調(diào)提高稅收水平，而忽視對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅種的合并以及稅收水平的合理減少和下調(diào)。 要明確改革方向，完善相關(guān)配套制度安排，為房產(chǎn)稅的推出創(chuàng)造條件。（作者單位為山東榮寶齋文化投資置業(yè)有限公司）