公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

韓彩霞

歷史成本能在很長的一段歷史時期里占據(jù)計量的統(tǒng)治地位是因為其可靠性，但隨著經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展歷史成本逐漸難以適應(yīng)日新月異的市場環(huán)境，在這樣的市場趨勢下公允價值應(yīng)運而生。公允價值彌補了歷史成本的不足，有效避開了歷史成本的問題，公允價值體現(xiàn)了公司未來的發(fā)展前景，國內(nèi)外學(xué)者普遍認為其比歷史成本計量屬性更有價值相關(guān)性。本文著眼于投資性房地產(chǎn)，其以公允價值計量可以為本文研究分析提供相應(yīng)的理論基礎(chǔ)；著重研究投資性房地產(chǎn)使用公允價值計量的現(xiàn)實影響，根據(jù)近些年最新的實際數(shù)據(jù)進行分析，找到公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用中存在的一些問題，最后根據(jù)問題提出相應(yīng)的建議。

對于投資者來說，獲取及時、相關(guān)的會計信息至關(guān)重要，而在2006年以前的會計準則并不能滿足經(jīng)濟活動中的該要求，主要原因在于，當(dāng)時的準則核算方式有失偏頗，不能體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的真實價值，對房地產(chǎn)的正確評估得不到保證，從而對會計信息的有效獲取造成阻礙。在上述的情況下，財政部在2006發(fā)布了新的企業(yè)會計準則。其中，第三號準則規(guī)定，企業(yè)一般采用歷史成本計量模式，在存在特殊情況時，允許使用另外一種計量模式，即公允價值模式。

以歷史成本計量和以公允價值計量是兩種截然不同的計量模式，若陡然實現(xiàn)從前者到后者的轉(zhuǎn)變將對資產(chǎn)負債表造成影響，會使得改變計量方式的當(dāng)期報表中記錄的凈資產(chǎn)金額大幅增加。另一方面，利潤表也會受到或多或少的影響。因此，在我國市場環(huán)境下是不允許兩種模式的轉(zhuǎn)變的，這主要由于公允價值通常比賬面價值高。而正確的核算方式是，當(dāng)期損益中應(yīng)涵蓋二者存在的差額，從而，企業(yè)會得益于期末投資性房地產(chǎn)的增值。在新準則面世之時，多數(shù)上市公司正逐漸接納這種新型模式。然而，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到去年為止，加入該模式的大軍仍是極少數(shù)，約僅占0.6成。

一、相關(guān)理論綜述

（一） 公允價值內(nèi)涵

公允價值可以被解釋為：交易雙方在對市場實際情況有深入調(diào)查的基礎(chǔ)上本著公平自愿的原則協(xié)商而確定的價格，亦或是在公平條件下無聯(lián)系的雙方可被交易的資產(chǎn)價格或被清償?shù)某山粌r格稱為公允市價，也就是我國年實施的新企業(yè)會計準則中定義的公允價值。公允價值模式可以應(yīng)對當(dāng)代復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，適應(yīng)千變?nèi)f化的市場，能夠更好地適應(yīng)未來，較為真實地反應(yīng)資產(chǎn)和負債，因此，它可被應(yīng)用在很多方面，其中收購兼并業(yè)務(wù)是體現(xiàn)公允價值的典型案例。在進行企業(yè)收購的過程中，收購方將聘用有資質(zhì)的評估機構(gòu)對被收購公司的資產(chǎn)負債進行實際的評估，從而獲得公允價值。收購的對價即在獲取的公允價值的基礎(chǔ)上進行談判交易，最終的交易額多為被收購公司的公允價值加商譽構(gòu)成。

在2014年初，財政部頒發(fā)了第三十九號會計準則，對公允價值進行了更加全面、完善、規(guī)范的解讀，其中包括對其層次的規(guī)范。在實際情況中將按照具體市場環(huán)境使用各層次。以第一層次為例，在計量日可以獲取到相同資產(chǎn)等其他情況下，企業(yè)將根據(jù)該報價確定其公允值。第二及第三層次也將根據(jù)實際的使用情況進行選擇。

（二）投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵

2007年實行的準則在之前版本的基礎(chǔ)上，又有了很大程度的改進，更為系統(tǒng)化并且操作性更強，其中解釋了投資性房地產(chǎn)的含義，即企業(yè)主要以盈利為目的，盈利包括租金或者增值兩部分，或這為達到這兩種盈利方式而持有的房地產(chǎn)。

首要的，投資性房地產(chǎn)需要達到資產(chǎn)的基本定義：房地產(chǎn)由企業(yè)擁有或控制、能單獨產(chǎn)生現(xiàn)金流、房地產(chǎn)的成本能可靠計量。另外，我們一般人眼中的房地產(chǎn)主要用于滿足居民日常居住或商業(yè)運作。而在從另一個層面上來說，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)對企業(yè)也有著彌足輕重的地位，這表現(xiàn)在，很多企業(yè)以投資為目的入股房地產(chǎn)，最終獲得其利潤，這表明了投資性房地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)的不同之處，建好后的房地產(chǎn)如果是被企業(yè)用于正常的經(jīng)營目的，這種房地產(chǎn)被定為固定資產(chǎn)；若是作為產(chǎn)品出售，則為存貨。

（三）公允價值計量模式與歷史成本計量模式的比較

1.對利潤的影響。企業(yè)一般將投資性房地產(chǎn)以歷史成本計量，僅有在特殊的情景下才會以公允價值計量。這兩種計量模式在會計準則中的相關(guān)規(guī)定中均有所體現(xiàn)，同時，可以單獨計量售賣且能為企業(yè)收取租金和房屋增值部分的價值的房地產(chǎn)在會計準則中被列為投資性房地產(chǎn)，已出租的建筑物、土地使用權(quán)等等都是其組成部分。

稅法對兩種模式的規(guī)定不同，使得對利潤產(chǎn)生的結(jié)果不同。以歷史成本計量的資產(chǎn)需要計提相應(yīng)的的折舊或攤銷，這部分費用會使企業(yè)的會計利潤下降，但稅法規(guī)定折舊或攤銷部分形成的稅費可在稅前扣除，所以這部分費用在減少利潤的同時也減輕了企業(yè)的稅收，起到了稅盾的作用。在這種模式下，會有兩種情況出現(xiàn)：第一種就是企業(yè)計提折舊或攤銷的方式與稅法相關(guān)規(guī)定不符；第二種是投資性房地產(chǎn)減值問題。

但是，因為稅法不確認投資性房地產(chǎn)公允價值變化而產(chǎn)成的損益，稅法的規(guī)定是根據(jù)投資性房地產(chǎn)實際成本的使用年限選擇一定的折舊方法計提折舊，在公允價值模式下，進行納稅調(diào)整的時候，不但要把投資性房地產(chǎn)其公允價值變動損益從利潤中調(diào)減（調(diào)增），而且需要根據(jù)稅法上所計提的折舊做出調(diào)減，由此可見，公允價值計量使得納稅調(diào)整變得更加復(fù)雜多變。

綜上，在歷史成本模式下會降低利潤，但擁有折舊或攤銷的稅盾作用；而在公允價值模式下，企業(yè)的會計利潤容易得到較大幅度提升，同時增加了企業(yè)的稅負，因此企業(yè)在決定采用那種計量模式時，應(yīng)當(dāng)看到，公允價值模式將創(chuàng)造效益（但無現(xiàn)金流入），成本模式將涉及計提折舊或攤銷，從而帶來抵稅效果，對二者進行權(quán)衡是必不可少的。

2.公允價值與歷史成本比較的優(yōu)缺點。

（1）公允價值比較的優(yōu)點。

①公允價值計量模式可以應(yīng)對當(dāng)代復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，適應(yīng)千變?nèi)f化的市場，公允價值計量模式可以提供更多的企業(yè)未來信息，較為真實地體現(xiàn)當(dāng)今經(jīng)濟環(huán)境下資產(chǎn)和負債的現(xiàn)實價值，較為精確地反應(yīng)現(xiàn)金流量，繼而更為精確地反應(yīng)企業(yè)的在債務(wù)償還方面的能力、其經(jīng)營的成果及需承擔(dān)的風(fēng)險。提供更多的相關(guān)信息以幫助投資者做出合理的投資決策。

②相對于范圍狹窄的歷史成本模式，公允計量模式憑借其更廣的適用范圍在當(dāng)下不斷發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境中擁有更大的吸引力，不斷更新的企業(yè)管理理念使得公允計量模式具有更強的適用性，這有利于公允價值的推廣和使用。

③公允價值計量模式與“配比原則”一致。用歷史成本法計算損益時，收入按當(dāng)時市場價格計算，而成本、費用按照歷史成本計量，致使利潤不符合實際，出現(xiàn)偏差。公允價值計量模式則能真切的記錄收入、成本和費用，反應(yīng)真實的經(jīng)營成果，提供真實、有效、全面的會計信息，更有利于使用者參考。

以上分析列舉了公允價值模式所具有的幾大優(yōu)點，除此之外，它在很多其他方面也優(yōu)于成本模式，如：增加會計信息的可比性、能夠反應(yīng)預(yù)期經(jīng)濟利益的流入或流出、能夠反應(yīng)風(fēng)險管理戰(zhàn)略的影響和有利于長期發(fā)展等。

（2）公允價值比較的缺點。

①公允價值計量模式受市場的約束力大。公允價值計量模式要求公平、自愿，這對于競爭激烈、外部環(huán)境多變的市場而言是較難以達到的。反觀歷史成本計量模式的應(yīng)用并不受市場條件不夠完善的影響。

②公允價值在如今的經(jīng)濟環(huán)境下難以實踐。有時公允價值計量模式難度較大，這是因為借助數(shù)學(xué)模型估算確定公允價值必不可少，而何時采用該方法需要會計從業(yè)人員結(jié)合自身工作經(jīng)驗加以判別，這樣，效率和可信度降低。公允價值計量的困難使得它難以推行。而歷史成本的取得就要容易得多。

③公允價值計量模式的審核監(jiān)督體系尚未健全。公允價值計量模式在具體應(yīng)用時常出現(xiàn)問題，使其更難以普及，加上可靠度不能很好保證，公允價值計量模式的使用者很少。所以，對于進一步的發(fā)展公允價值計量屬性還需探索和時機。

3.信息披露的不同

表1將兩種模式下進行對比：

在上表中，橫向信息表明計量模式的特點，而縱向信息則體現(xiàn)了歷史成本和公允價值計量模式之間的不同點。在披露內(nèi)容方面，前者是以提折舊或攤銷的方式，而后者必須確認公允價值的來源是否真實可靠，同時需要表明公允價值變動損益對折舊或攤銷的影響程度。在期末價值方面，前者為賬面凈值，后者為公允價值。

綜上所述，面對當(dāng)今房地產(chǎn)市場價格變化迅速且變化幅度大的現(xiàn)況，公允價值模式能夠及時反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實情況，跟上市場變化的節(jié)奏，提供更加有價值相關(guān)性的信息，可以更好的被企業(yè)所運用，是企業(yè)適應(yīng)市場變化進步發(fā)展的重要因素。因此，公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）總體應(yīng)用現(xiàn)狀分析

通過資料分析得出：2016年滬深股共有2993家上市公司，其中滬市1156家，深市1837家。這些上市公司中約有百分之三十的企業(yè)集中持有投資性房地產(chǎn)，這部分投資性房地產(chǎn)的總價值達到2461.5億。而在這些企業(yè)中，大約只有四成的公司采用公允價值模式，但較過去幾年已有所提升。在廣泛搜集一些資料的基礎(chǔ)上，表2統(tǒng)計了2013年之后的四年，每一年度持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)和引入公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的數(shù)量。該表清晰地反映了近年來國內(nèi)上市企業(yè)總數(shù)及擁有投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)都在逐年遞增且增幅較大。值得注意的是，隨著公允模式優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn)，及各種最新政策對其進行的推廣，公允計量模式在企業(yè)中的普及率也在逐年攀升，但其總數(shù)依然極少，增長幅度也較小，并且從速度上來看，其增長甚微。

根據(jù)上表，第二列和第三列數(shù)據(jù)都在逐年上升，但在所有的上市公司中，這兩項指標(biāo)仍然較低，從而我們得出結(jié)論，大多數(shù)依然謹慎地選擇成本模式析。

（二）公允價值確定方法與行業(yè)分布情況

從最近五年的年報和相關(guān)的數(shù)據(jù)中可以看出，國內(nèi)上市公司使用公允價值的數(shù)值來源不同。有的使用類似房地產(chǎn)市場價格來確定公允價值，有的采取評估價格法，極少數(shù)采用第三方調(diào)查報告的方法。也有一些上市公司未披露公允價值的確定方法。在這些企業(yè)中，涉及不同的行業(yè)，對數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)類占約占三成，房地產(chǎn)類和其他類約各占兩成，金融保險和批發(fā)零售約各占一成。

通常情況下，不同的企業(yè)將根據(jù)其自身狀況，選擇不同的公允價值確定方法，而這三種主要的方法中，最受推崇的為評估價格法，上市公司出具的評估報告通常是經(jīng)聘請的獨立且專業(yè)的評估機構(gòu)評估所得，因此其公允價值較其他方法更為可靠。依據(jù)準則，企業(yè)必須公開發(fā)表投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，包括必須提供明確的公允價值確定來源及方法。因此，企業(yè)不公開其公允價值確定方法的行為是違反會計準則有關(guān)規(guī)定的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用存在的問題

（一）公允價值的確定方法不統(tǒng)一

從上文的敘述中可看出，我國目前政策已規(guī)定采用公允價值模式的條件，但并未限制采用何種方法確定。從而在當(dāng)今的經(jīng)濟市場中，公允價值的計量和評估的方式多種多樣，并且這些估值方法都有相應(yīng)的特點和計算方式。例如，一些公司的方法較為自由靈活，這些公司的公允價值是使用了同類市場上相應(yīng)的市場價格。而有些公司依靠第三方的力量，聘請中間人給出調(diào)查報告，從而確定公允價值。另外一些公司則比較崇尚權(quán)威性與可靠性，他們會邀請專業(yè)房地產(chǎn)機構(gòu)進行評估，將給出的評估價格作為公允價值。其中，參考市場價格的方法受到較強主觀性的影響，不僅于此，其他每一種方法都無法避免人為因素的影響。綜合這樣的情況，人們口中的公允價值是否是可以帶來真正意義上的公正，這還是個值得深思的問題。

（二） 隨意變更計量模式

對具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，國家出臺了一系列規(guī)定。其中最重要的一點，即公司企業(yè)不能隨意改變已既定的計量模式。按照會計準則，對于核算方法可準許前期成本計量模式，在以后轉(zhuǎn)為使用公允價值計量，但不允許將公允價值計量改回以歷史成本計量。二者具有不可逆性。

現(xiàn)實商業(yè)社會中，少數(shù)企業(yè)操作違反會計準則。比如經(jīng)有關(guān)材料披露，中國平安集團收購了深發(fā)展銀行，隨后變更了投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的計量方式。這是違規(guī)操作，有悖會計準則二者不可逆性規(guī)定。比如，國旅聯(lián)合股份有限公司?？紤]其公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展現(xiàn)狀。該企業(yè)對外發(fā)布報告顯示，對于投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)，從2012年10月1日起，該公司將投資性房地產(chǎn)的計量方式更改為以公允價值核算，并且在同時將這一消息在該年度財務(wù)報告中披露。時隔一年后，國旅聯(lián)合股份有限公司又向市場拋出公告，發(fā)表聲稱對于投資性房地產(chǎn)計量模式始終如一未進行改變。即從始至終都是成本計量模式。兩則公告自說自話?，F(xiàn)在企業(yè)在面對市場行情波動時，連基本會計準則都無法遵守?？v觀國旅聯(lián)合股份有限公司2012、2013兩年對外報告，投資性房地產(chǎn)計量模式隨意變更，同時還為其找到冠冕堂皇理由。

（三）信息披露不充分

在如今的經(jīng)濟環(huán)境下，雖然投資性房地產(chǎn)會計科目的披露有一定的要求，即其公允價值核心信息要及時全面對外披露。但是現(xiàn)狀讓人頭痛。例如，根據(jù)會計準則的相關(guān)規(guī)定，對于引入公允價值計量的企業(yè)，應(yīng)該向報表使用人正式披露相應(yīng)的信息，比如公允價的定價方法、采用的評估數(shù)據(jù)、結(jié)論報告、對企業(yè)各方影響。但從對外公布公司報告上研究，有部分企業(yè)這方面信息處于空白，沒有告知公眾公允價確定方法。讓人不免起疑數(shù)據(jù)真實性程度。同時，市場上還有部分企業(yè)雖然對外告知公眾，公允價值計量相關(guān)信息，但也只是告知一小部分。并沒有全面告知評估時采用參數(shù)、方法等相關(guān)信息。對外報告顯示信息是否弄虛作假。企業(yè)對位披露為什么有此類現(xiàn)象存在，這不得不引起我們分析討論。眾所周知，根據(jù)會計準則--投資性房地產(chǎn)第三章第十一條規(guī)定中提到了“公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益”。請重點注意“當(dāng)期損益”這四個字。因為現(xiàn)有稅法中對待還未取得實現(xiàn)公允價值變動損益所得不承認。仍按照原來賬面價值計算稅費，進行累計折舊，計提分攤費用。因為企業(yè)遞延所得稅的緣故，所有大部分企業(yè)對外市場披露公告就做的模凌兩可，含含糊糊。嚴重影響投資者對企業(yè)前景預(yù)估，該數(shù)據(jù)可信性無從考究。

（四） 監(jiān)管不嚴導(dǎo)致公允價值模式被利用

自由經(jīng)濟下的企業(yè)管理模式存在多種性并存管理，但這不意味著可以不遵守相關(guān)會計準則進行管理監(jiān)督。對于投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)會計核算模式，雖境內(nèi)各個公司能自由采納。同時允許自由選擇對外披露，確認投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益。但不能作為上市企業(yè)調(diào)節(jié)盈余，掩蓋績效，操控利潤的手段。比如，為了彌補主營業(yè)帶來的虧損，利用公允價值計量模式取得的當(dāng)期公允價值收益，變?yōu)楫?dāng)期所得凈利潤?，F(xiàn)在，上市企業(yè)或多或少利用監(jiān)管部門監(jiān)督疏漏，通過這樣方式來掩蓋數(shù)據(jù)真實，一部分原因涉及企業(yè)誠信，一部分原因是監(jiān)管部門監(jiān)管不嚴導(dǎo)致。比如，冠福家用。該公司在2010、2011年，兩個年度虧損高達約2.06億元左右。根據(jù)深交所的相應(yīng)的規(guī)定，如果上市公司在兩個審計年度持續(xù)保持虧損狀態(tài)，交易所有權(quán)在公司股票前冠以“ST”，并告知公眾發(fā)出退市風(fēng)險警示。如果受到退市風(fēng)險警示后的一個年度凈利潤依然為負將暫停上市，若企業(yè)上市之后，第一個企業(yè)年度報告顯示凈利潤仍為負債，則將終止該公司進行上市。因為以上規(guī)定，冠福家用2012的對外年度報表，凈利潤仍為持續(xù)為負值，那么它有可能被終止上市。面對此況，該企業(yè)通過公允價值調(diào)控盈余，實現(xiàn)保護公司。其通過上海五天實業(yè)這一控股公司，對投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)會計科目核算變更成公允價值計量。根據(jù)會計政策，該公司當(dāng)期損益在扣所得稅14876.17萬元后，最終得到公允價值損益19834.89萬。使用公允價值計量來達到保殼的目的。這個手段讓企業(yè)表面上實現(xiàn)扭虧為贏，從而為取得銀行貸款，提高股價，粉飾出企業(yè)令人滿意的成績單。當(dāng)然不管企業(yè)所求為何，這些公允價值進行企業(yè)盈余管理，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，都是所謂的合法所得。但是這中間暴露出監(jiān)督部門監(jiān)督失職。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議

（一）改變會計準則導(dǎo)向，鼓勵使用公允價值

由于政策引導(dǎo)，我國現(xiàn)行會計相關(guān)基本規(guī)定，允許企業(yè)對投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)，使用公允價值計量其價值。但很多企業(yè)都不太愿意采取該模式。因為公允計量有太多局限性。準則對于其使用制定了若干條件。這就導(dǎo)致該計量模式發(fā)展推廣受限，雖然基本準則是結(jié)合我國實情編制。但是對于市場經(jīng)濟改革下的企業(yè)，在發(fā)展規(guī)劃上還是比較保守謹慎。因此更傾向選擇成本計量模式。金融中心城市香港，還有澳大利亞等境外企業(yè)，它們根據(jù)會計準則，對于投資性主導(dǎo)房地產(chǎn)核算，必定首選公允價值核算。這不僅符合當(dāng)前市場發(fā)展規(guī)律，更能提升會計數(shù)據(jù)質(zhì)量。所以，相關(guān)部門應(yīng)該大力推廣，鼓勵企業(yè)選擇公允價值核算，實現(xiàn)與國際接軌，編制與國際會計準則趨同的財務(wù)報告。

（二）完善房地產(chǎn)評估制度

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，暴露一系列嚴重問題，尤為突出的是房地產(chǎn)交易市場管理機制缺乏，魚龍混雜很難區(qū)分界定。同時，市場對公允價值核算法可信度不高。依據(jù)準則條例對于公允價值做出了若干規(guī)定。但條款都有各方面缺失，在實際運用中缺少指導(dǎo)依據(jù)。為了改變現(xiàn)狀，必須從新制定條例，讓公允價值在實際工作運用中清晰透明。對于使用范圍，模式，條件，給予明確規(guī)定，使得公允價值使用體系更加的完善。規(guī)范它評估原則，參考數(shù)據(jù)，使用模型等一系列標(biāo)準。提高市場對公允價值使用可信程度。

相關(guān)部門規(guī)避企業(yè)利用公允價值影響投資性房地產(chǎn)業(yè)。要求在核算模式上不允許公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。實際運用中，企業(yè)為了保持自身，繞道行走。為了規(guī)避準則，將應(yīng)該使用公允價值計量的投資性主導(dǎo)房地產(chǎn)改為企業(yè)自用房產(chǎn)。隨后變更房產(chǎn)性質(zhì)，變更核算方法。達到企業(yè)目的，即成本核算的投資性房地產(chǎn)。通過一系列變身，企業(yè)實現(xiàn)兩種模式互換。在這中間，所謂的行業(yè)指導(dǎo)規(guī)則，根本沒有起到任何作用。不活躍的房地產(chǎn)市場，對于采用公允價值進行核算的企業(yè)，存在極大的數(shù)據(jù)獲取不可靠、不真實。扭曲企業(yè)自身資產(chǎn)價值。因此必須要構(gòu)建合法活躍的房地產(chǎn)交易市場，良好的帶動經(jīng)濟增長。

（三）嘗試結(jié)合兩種計量模式

以歷史成本的計量和以公允價值的計量的兩種計量模式有各自的側(cè)重點。前者著重于實事求是的反映公司曾經(jīng)的財務(wù)狀況，而后者則是比較靈活的反映公司現(xiàn)如今的財務(wù)情況，可以說兩者各有千秋。歷史的成本計量方法得出的數(shù)據(jù)真實清晰，并且不會受到市場波動的影響，比較穩(wěn)定。公允價值計量靈活多變，其根據(jù)市場情況靈活波動的特點也使該方法能幫助企業(yè)及時調(diào)整方向，適應(yīng)市場需求。在實際工作中會計信息既要歷史成本，又要反應(yīng)公允價值，兩種會計信息對于決策者來說其實都是不可或缺的。所以在實際運用中企業(yè)一準備兩個賬戶，分別運用歷史的成本計量模式和公允價值的計量模式進行計算。

（四）規(guī)范信患披露制度

通過對比，我國的投資類房產(chǎn)準則所描述的相關(guān)規(guī)定實際上均比較單一并且概括性較強，因此在實際操作中上市的公司就對投資性的房產(chǎn)信息匯報得比較隨意，其所展現(xiàn)出的信息并不能使投資方很好的參考并做出判斷，實際上，這些甚至可能連公允的價值的確定方式都沒有公布的片段信息，根本無法為監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)督管理工作提供相應(yīng)的證據(jù)。由此，會計準則的相關(guān)企業(yè)規(guī)定的修改需要被提上日程，首先應(yīng)修改的就是提高企業(yè)所公布信息的真實有效性。只有確保企業(yè)所匯報出的信息是公開的、透明的，才能有效遏制企業(yè)通過公允的價值來非法謀利。如果企業(yè)引入公允價值計量的模式，則必須將對公允的價值的確定方式、評估的機構(gòu)方法和依據(jù)等信息明白示眾，便于企業(yè)做出判斷。而若在成本的方式中，則需將公允的價值不能確定等原由公布出來，為報表使用者提供更多的信息。

綜上所述，公允的價值越來越成為一些上市的公司用來進行盈余獲利、操控利潤和掩飾虧損的伎倆。而相關(guān)的監(jiān)督管理機構(gòu)應(yīng)該切實緊抓嚴管上市企業(yè)，對其違規(guī)行為進行嚴懲重罰，在此基礎(chǔ)上還要保證審計部門的獨立運作，使其敢于面對壓力，發(fā)現(xiàn)問題后敢于、愿意披露，做到公正客觀。（作者單位為河南九洲聯(lián)合會計師事務(wù)所（普通合伙））