安徽省銀行房地產(chǎn)信貸與房價關(guān)系研究

楊鵬

本文選取2000年至2015年安徽省銀行房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格的時間序列數(shù)據(jù)，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和誤差修正模型的方法研究了二者之間的關(guān)系。分析研究表明：安徽省銀行房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格二者之間存在長期均衡關(guān)系，且存在單方面格蘭杰原因。銀行房地產(chǎn)信貸在短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格上升影響有限，對房地產(chǎn)價格的影響還是通過長期作用來體現(xiàn)。最后從銀行信貸政策、加強(qiáng)監(jiān)管體系和多元化融資渠道等方面提出相應(yīng)建議。

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、成本高等特點(diǎn)，所以需要大量資金支持，而由于大多房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，融資渠道少，銀行信貸便成為了房地產(chǎn)業(yè)主要的融資渠道，而房地產(chǎn)企業(yè)作為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，投資回報利潤高，銀行也樂意對其放貸。從人民銀行安徽省分行公布的金融數(shù)據(jù)來看，2016年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的火熱，金融機(jī)構(gòu)的對外貸款也不斷增加。因此，有必要研究安徽省銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，分析二者之間是否存在相互影響。

本文主要以商業(yè)銀行信貸為出發(fā)點(diǎn)，選取2000年至2015年安徽省銀行房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格的年度時間序列數(shù)據(jù)，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和誤差修正模型方法研究了二者之間的關(guān)系。希望可以通過研究發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，進(jìn)一步為安徽省房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及控制商業(yè)銀行的金融風(fēng)險提供相關(guān)政策建議。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

關(guān)于銀行房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，國內(nèi)很多學(xué)者都對此進(jìn)行了大量研究。段忠東等（2007）選取了2001年1月至2006年8月的月度數(shù)據(jù)，利用協(xié)整檢驗(yàn)的方法分析得出我國房價和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在長期的平穩(wěn)關(guān)系，并且銀行房地產(chǎn)信貸是短期時間內(nèi)房價波動的格蘭杰原因。林意文（2012）年利用Var模型對2003年1月到2011年8月廣東省商品房平均銷售價格和銀行對房地產(chǎn)信貸額的月度時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，歸納得到房價與銀行信貸風(fēng)險存在正相關(guān)關(guān)系，但是銀行信貸在短期內(nèi)對房價的推動作用有限的結(jié)論。渠源（2015）對河南省2006年至2013年房地產(chǎn)價格與銀行信貸相關(guān)性進(jìn)行分析，得到結(jié)論，隨著時間的推移二者之間保持著穩(wěn)定均衡、正相關(guān)關(guān)系，而且效果明顯。但是二者并不互為因果關(guān)系。

二、實(shí)證分析

（一） 模型選取與數(shù)據(jù)處理

本文選取2000年至2015年安徽省房地產(chǎn)貸款額和商品房年均銷售價格兩個指標(biāo)，去年度時間序列數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)信貸總額采用安徽省房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款表示，商品房年均售價采用商品房總額除以銷售面積表示，所有數(shù)據(jù)均來自于安徽省統(tǒng)計年鑒，其中X表示房地產(chǎn)信貸總額、Y代表商品房均價。為了消除時間序列數(shù)據(jù)的不平穩(wěn)性，對以上數(shù)據(jù)取自然對數(shù)，得到的數(shù)據(jù)分別用LNX、LNY表示，使用Eviews9.0版本軟件分析。

（二） 單位根檢驗(yàn)

由于時間序列數(shù)據(jù)多為不穩(wěn)定數(shù)據(jù)，估計出的結(jié)果可能不具有有效性從而出現(xiàn)“偽回歸問題”，所以需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，用穩(wěn)點(diǎn)的時間序列數(shù)據(jù)建立合理的模型。

利用Eviews6.0對LNX、LNY、LNX（-1）、LNY（-1）做ADF檢驗(yàn)，觀察結(jié)果看到時間序列變量LNX、LNY和一階差分LNX（-1）、LNY（-1）均高于1%的臨界水平，說明它們在1%的顯著性水平接受原假設(shè)，存在單位根，為不平穩(wěn)時間序列。而二階差分LNX（-2）、LNY（-2）皆小于1%的ADF臨界值，則說明LNX（-2）、LNY（-2）為二階平穩(wěn)數(shù)據(jù)，存在協(xié)整關(guān)系。

（三） 協(xié)整檢驗(yàn)

根據(jù)AIC原則將二階差分的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為不存在趨勢項(xiàng)和截距項(xiàng)，由特征根跡檢驗(yàn)結(jié)果得到，在1%的顯著性水平下，LNX（-2）、LNY（-2）之間存在協(xié)整關(guān)系，我們采用E-G兩步法來做協(xié)整檢驗(yàn)。

首先建立模型，假設(shè)LNX（-2）、LNY（-2）的關(guān)系模型為：

LNYt=α0+βLNXt+εt （3-1）

然后使用OLS法進(jìn)行回歸分析得到模型：

LNYt=5.579965+0.475381LNXt+εt （3-2）

t= （56.50836） （24.26637）

R2= 0.976777 F=588.8566 D.W=1.345494

可見模型的擬合優(yōu)度（R2）非常好，且t檢驗(yàn)、F檢驗(yàn)和序列相關(guān)檢驗(yàn)均通過，經(jīng)濟(jì)意義合理，可以認(rèn)為是理想的模型。

接著得到殘差序列：

εt=5.579965+0.475381LNXt-LNYt （3-3）

記為RESID01，再對其做單位根檢驗(yàn)看出殘差通過了1%臨界值的ADF檢驗(yàn)，說明在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，殘差序列是平穩(wěn)的。所以LNX（-1）、LNY（-1）之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即2000年至2015年，安徽省銀行信貸與房價之間存在一種長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

（四）格蘭杰因果檢驗(yàn)

雖然協(xié)整檢驗(yàn)證明了安徽省銀行信貸與房價之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是我們?nèi)孕枰獙@兩個變量之間的因果關(guān)系做出判斷。常使用格蘭杰因果分析法對變量序列作格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示。

以上結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格（LNY）是銀行房地產(chǎn)信貸總額（LNX）的格蘭杰原因，但是房地產(chǎn)信貸總額（LNX）并不是房地產(chǎn)價格（LNY）的格蘭杰原因。

（五）誤差修正模型

通過協(xié)整檢驗(yàn)我們解釋了兩個變量之間具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。但是短期內(nèi)考慮到很多隨機(jī)因素對經(jīng)濟(jì)的干擾，LNX與LNY之間可能存在非均衡誤差關(guān)系。為了明確二者之間具體的關(guān)系，我們還需要通過構(gòu)建誤差修正模型來反映二者短期的波動關(guān)系。

建立ECM模型后對其進(jìn)行回歸分析，得到結(jié)果如表2所示：

經(jīng)過以上的檢驗(yàn)和修正，最終得到ECM模型為：

DLNYt=0.0781+0.09969DLNXt-0.664117ECMt-1 （3-5）

t= （4.446021） （1.638518） （-5.231421）

R2=0.705449 F=14.36996 D.W=2.215882

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

通過ECM模型表明，在過去的15年間，房地產(chǎn)價格的波動對銀行信貸規(guī)模的影響顯著，安徽省銀行房地產(chǎn)信貸每增加1單位，房地產(chǎn)價格便相應(yīng)提升0.1個單位。從房地產(chǎn)泡沫的角度看，一旦發(fā)生房價暴跌，房地產(chǎn)企業(yè)和按揭貸款購房者無法償還貸款，銀行將出現(xiàn)大量的壞死賬，可能導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。所以安徽省銀行信貸風(fēng)險與房地產(chǎn)價格是正相關(guān)關(guān)系。

（二）政策建議

根據(jù)安徽省具體情況，我們從銀行、政府和房企三個方面提出了以下建議：

1.健全銀行房地產(chǎn)信貸政策。政府可以通過控制銀行對房地產(chǎn)的信貸規(guī)模來調(diào)控房價。銀行信貸的過快增長不僅使房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險加大，對銀行本身也會增加風(fēng)險。因此，從這兩方面考慮，政府應(yīng)督促銀行控制對房地產(chǎn)信貸規(guī)模，一方面嚴(yán)格把控對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批條件和數(shù)量，另一方面要嚴(yán)防投機(jī)者的購房貸款。

2.改善監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)履行好監(jiān)管職責(zé)。房地產(chǎn)市場與銀行信貸規(guī)模監(jiān)管是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，涉及面廣，監(jiān)管鏈長，政府需要理順二者的關(guān)系，形成監(jiān)管的有效聯(lián)動機(jī)制。一方面，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)購房消費(fèi)者合法權(quán)益，營造公開、誠信、規(guī)范、有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境；另一方面，加強(qiáng)對銀行房地產(chǎn)貸款的審查管理，加強(qiáng)對貸款項(xiàng)目的跟蹤督查，堅決抑制投機(jī)性購房，遏制住房價格過快上漲。

3.多元化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。目前，銀行房地產(chǎn)信貸一直在安徽省的房地產(chǎn)開發(fā)資金占據(jù)著穩(wěn)定比例。房地產(chǎn)企業(yè)作為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，吸引了大量的銀行資金，這一方面使不良貸款風(fēng)險在銀行不斷積累，另一方面也變相推動了房價的不斷上漲。因此，除了規(guī)范銀行貸款規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)自身也應(yīng)積極拓寬融資渠道。（作者單位為安徽財經(jīng)大學(xué)）