布達(dá)佩斯的物業(yè)與民居

劉少才

匈牙利是歐洲中部一個(gè)中等發(fā)達(dá)的內(nèi)陸國(guó)家，布達(dá)佩斯是該國(guó)的首都，人口174萬(wàn)。布達(dá)佩斯在歐洲有“東歐巴黎”和“多瑙河明珠”的美譽(yù)，因?yàn)椴歼_(dá)佩斯最重要的名勝都位于多瑙河畔，也是外國(guó)游人到中歐旅游必去的城市之一。

布達(dá)佩斯的民居

到布達(dá)佩斯看民居，不難看出多數(shù)建筑及民居無(wú)疑都是典型的歐洲建筑風(fēng)格，整個(gè)城市歐洲氣息濃重，這個(gè)城市特點(diǎn)就是環(huán)境美，綠化好，綠化面積廣闊，到處都綠色。導(dǎo)游說(shuō)，細(xì)分布達(dá)佩斯房產(chǎn)類(lèi)型，可分為四類(lèi)：一是19世紀(jì)左右建成的老磚房；二是80年左右建造的板樓；三是2000年左右的新建房屋；四是別墅式高級(jí)住宅。

老磚房是19世紀(jì)左右修建而成，大概都有100多年的歷史了。墻體非常厚實(shí)，有如我國(guó)東北的墻體，這樣的墻體冬天保暖性能好，隔音性能也很好，是布達(dá)佩斯中心區(qū)主要建筑群，雖然建筑年代久遠(yuǎn)，但本土居民堅(jiān)信這種房屋再住個(gè)200年、300年主體都不會(huì)損壞。這種房屋一般采用循環(huán)供暖機(jī)（Cirko）可提供暖氣和熱水及獨(dú)立供暖（GAS）。這種老磚房墻體雖然年代已經(jīng)過(guò)百年了，但內(nèi)部幾乎都經(jīng)過(guò)多次裝修，沒(méi)有一點(diǎn)滄桑之感。老磚房非常有歷史感，是聯(lián)合國(guó)教科文組織名下的世界文化遺產(chǎn)。房子的外表非常漂亮，有很精美的雕塑，壁畫(huà)。室內(nèi)房間的高度有4—5米，外墻厚實(shí)，冬暖夏涼。

板樓是1980年代建成的。板樓不是我們想像的木板樓，而是水泥加鋼筋結(jié)構(gòu)的。樓里集體供暖氣，供熱水。但墻體較老磚房偏薄，所以隔熱隔音性能比不上老磚房。有的翻新過(guò)的板樓，外墻加了6-10厘米保暖層，樓里暖氣大小可自控，這樣能達(dá)到更好的節(jié)能效果。

新建房是2000年以后建成。結(jié)構(gòu)是水泥鋼筋和磚（多為空心磚），加上落地式玻璃窗門(mén)。整體外觀新穎，現(xiàn)代化。每家每戶提供可自控的中心供暖，供熱水。隔熱隔音效果要比板樓好。很多小區(qū)配有保安，地下停車(chē)庫(kù)，有的樓盤(pán)還配有前臺(tái)，游泳池，健身房，桑拿房等。不過(guò)配備越多，物業(yè)管理費(fèi)就越貴。

別墅，各個(gè)年份建成的都有，可分為獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，和聯(lián)排別墅。近代建的墻體一般為30-38厘米的空心磚，外墻加上保暖層，地基用水泥。別墅多數(shù)為2-3層。負(fù)一層大多規(guī)劃為車(chē)庫(kù)。（沒(méi)有負(fù)一層的將車(chē)停在花園里）。正一層為客廳，廚房，餐廳，客房。第二層以上為臥室。房子外面則是花園綠地或建有游泳池。供暖系統(tǒng)有傳統(tǒng)的壁爐，地暖和循環(huán)。

總體看，布達(dá)佩斯沒(méi)有高樓林立擠瘦天空樓群， 沒(méi)有隆重的商業(yè)風(fēng)味，更不會(huì)有鋼筋水泥的壓迫感， 而有的 是19世紀(jì)歐洲建筑風(fēng)貌透出的濃濃的文藝氣息。

布達(dá)佩斯的房?jī)r(jià)

布達(dá)佩斯中心地帶的房?jī)r(jià)約為2500-7000歐元/平方米；次中心位置房?jī)r(jià)約為1600-2500歐元/平方米；離市中心遠(yuǎn)一些的地方房?jī)r(jià)在1000-1600歐元/平方米。1歐元約等于7.5元人民幣，這樣換算下來(lái)，你一定覺(jué)得布達(dá)佩斯的房?jī)r(jià)太高，殊不知，整個(gè)匈牙利的房?jī)r(jià)相比歐洲其他國(guó)家是最低的，就連購(gòu)房所交稅費(fèi)也比一般的歐洲國(guó)家要低很多。

且布達(dá)佩斯的房產(chǎn)均沒(méi)有國(guó)內(nèi)所謂的分?jǐn)偯娣e，通常陽(yáng)臺(tái)按面積的一半計(jì)算或面積為贈(zèng)送，不記入房屋整體面積。國(guó)內(nèi)的很多新建房房屋的分?jǐn)偯娣e就要達(dá)到20%至24%。因此，在布達(dá)佩斯比如購(gòu)入的房屋面積為100平方米，通常相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的房屋面積為120平方米。還有就是房子享有永久產(chǎn)權(quán)。房子的出租回報(bào)率較高，買(mǎi)房實(shí)際上比租房劃算。

布達(dá)佩斯物業(yè)管理與費(fèi)用收繳

布達(dá)佩斯物業(yè)費(fèi)的收徼是有法可依的，這法就是《公寓住宅法》，該法規(guī)定，住戶超過(guò)兩戶以上的公寓住宅必須成立業(yè)主大會(huì)，設(shè)立公共代表及辦事委員會(huì)，住戶超過(guò)50戶以上的公寓住宅必須成立審計(jì)委員會(huì)。該法對(duì)提高匈牙利物業(yè)管理的規(guī)范化，促使物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化，發(fā)揮了重要作用。

根據(jù)該法，業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次，主要職責(zé)包括制定或修改物業(yè)管理公約及大會(huì)議事程序，通過(guò)上一年度決算及制定下一年度預(yù)算，選舉公共代表和辦事委員會(huì)成員并確定其報(bào)酬，決定共用設(shè)施維修與養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)等。業(yè)主擁有物業(yè)的使用面積決定其所擁有的票數(shù)。業(yè)主大會(huì)通過(guò)決議方式采取“簡(jiǎn)單多數(shù)”原則，決議文本向每位業(yè)主公開(kāi)。該法還規(guī)定，如果業(yè)主大會(huì)決議損害了部分業(yè)主的利益，每位業(yè)主60天內(nèi)有權(quán)向法院提出民事訴訟。

公共代表及辦事委員會(huì)的主要職責(zé)是起草業(yè)主大會(huì)文件、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、確定每平方米的“公共事務(wù)費(fèi)”等。匈牙利允許以每棟公寓住宅的名義在銀行開(kāi)立賬戶及在稅務(wù)部門(mén)設(shè)立稅號(hào)，再加上圍繞公寓住宅供水、供電、供氣、供暖系統(tǒng)的維修及公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，公共空間的清潔等方面的服務(wù)早已專(zhuān)業(yè)化、商品化，在公寓住宅住戶較少的情況下，公共代表及辦事委員會(huì)往往直接擔(dān)任“物業(yè)管理者”，并將維修、養(yǎng)護(hù)及保潔等具體工作以競(jìng)標(biāo)的方式外包給專(zhuān)業(yè)公司。在公寓住宅住戶較多的情況下，則往往由業(yè)主大會(huì)確定一家中標(biāo)“物業(yè)公司”來(lái)執(zhí)行大會(huì)的決議，而公共代表及辦事委員會(huì)的職責(zé)則主要是及時(shí)提出好的意見(jiàn)和建議，協(xié)助“物業(yè)公司”履行好服務(wù)合同。匈牙利的“物業(yè)公司”一般人數(shù)不多，主要是賺取合理的服務(wù)費(fèi)，專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)也是外包給其他聲譽(yù)較好的公司。

審計(jì)委員會(huì)的主要職責(zé)是每月檢查財(cái)務(wù)收支情況。“收入”主要是業(yè)主上交的“公共事務(wù)費(fèi)”。布達(dá)佩斯新、舊公寓住宅的“公共事務(wù)費(fèi)”差距明顯，“公共事務(wù)費(fèi)”的使用情況，年底向每一位業(yè)主公開(kāi)。此外，匈牙利物業(yè)管理領(lǐng)域的每筆交易表面上是到發(fā)達(dá)的郵局服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)交“現(xiàn)金”，但實(shí)際上郵局則按照交費(fèi)通知單上的賬號(hào)將代收“現(xiàn)金”匯入指定銀行，在資金流動(dòng)的源頭上做到了“物業(yè)收費(fèi)”的有據(jù)可查，從而降低了在物業(yè)管理領(lǐng)域發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。