價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應用探析

李芳

【摘要】與其他項目相比，房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，投入資金較多，建設周期較長，管理工作較為復雜。近年來，隨著土地資源日趨緊張，土地成本愈來愈高，再加上房地產(chǎn)庫存問題愈來愈嚴重，造成房地產(chǎn)項目利潤空間逐漸壓縮。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若要獲得長足、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須進一步完善房地產(chǎn)項目管理，以管理作為切入點來控制項目成本，進而獲得更大的利潤空間?；诖?，本文對價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應用進行了綜合性分析，并提出了一系列觀點，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；價值工程；成本

1、價值工程特征概述

價值工程主要是指以提升產(chǎn)品或作業(yè)價值為目的，以產(chǎn)品或作業(yè)功能分析作為核心，盡最大可能通過最低壽命周期成本來實現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所需求的必要功能的組織性活動。價值工程當中所謂的“價值”本質(zhì)上是一種評價事物有益程度的尺度[1]。價值愈高則反映了事物的有益程度愈高，所能夠帶來的效益愈大；反之則說明事物有益程度低下，所能夠產(chǎn)出的效益不夠理想。價值公式表達為V=F/C，其中V是效用或功能與費用之比，即對象所具備的必要功能與獲取該功能總成本的比例；F是指對象的性能或用途，其本質(zhì)是對象的使用價值；C是指產(chǎn)品或作業(yè)在全壽命周期所耗費的全部費用，包括使用費用及生產(chǎn)費用[2]。

價值、功能以及全壽命周期成本是構(gòu)成價值工程的三大要素，并具備了以下特征[3]：（1）價值工程的核心為產(chǎn)品功能分析。從產(chǎn)品角度來看，房地產(chǎn)項目的功能才是吸引用戶的核心要素，并不是項目本身，通過功能才能夠滿足用戶的某些需求。如果從用戶角度出發(fā)，則需要注重產(chǎn)品功能開發(fā)，并根據(jù)用戶實際需求，刪除部分多余或不必要的功能，以此來壓縮成本。通過對項目功能進行定量分析，將量化功能與量化成本進行比值，從而獲得價值。（2）價值工程的基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動。在房地產(chǎn)項目管理過程中需要整個團隊成員相互協(xié)作，根據(jù)階段性特點，對產(chǎn)品功能載體進行創(chuàng)新，并適當簡化功能載體，以節(jié)約材料及建設成本，提升項目整體的技術(shù)經(jīng)濟效益。換句話說，價值工程需要一個完整團隊才能實現(xiàn)，其基礎(chǔ)為集體創(chuàng)造活動。（3）在實現(xiàn)客戶功能要求的前提下，盡可能降低產(chǎn)品成本。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目成本管理方法相比，價值工程則是將價值、功能及成本“三位一體化”，進行綜合考量，能夠讓產(chǎn)品功能與成本保持協(xié)調(diào)，在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，有效控制成本，并提升經(jīng)濟效益。

2、價值工程應用流程

價值工程是一項系統(tǒng)性的工作，其主要流程包括確認目標、功能分析、功能價值評價、方案制定以及方案實施，以下對各環(huán)節(jié)進行詳細敘述[4]：（1）確認目標。首先，在價值工程應用過程中，要確認應用對象。由于價值工程需要消耗大量的資源、財力、人力等，所以無法將所有的項目內(nèi)容都作為價值工程應用對象，需要進行合理篩選，將能夠產(chǎn)出較大經(jīng)濟效益的內(nèi)容作為對象。從房地產(chǎn)項目角度來看，應該將建設成本較高、數(shù)量較多、成本費用占比較大的項目內(nèi)容作為價值工程重點關(guān)注的對象。其次，當價值工程應用對象確認后，就需要對對象進行充分的情報收集，以獲取價值工程所需的參考對象。通過與參考對象比較，能夠及時發(fā)現(xiàn)項目管理過程中存在的問題，并提出相應的改進措施。房地產(chǎn)項目情報收集主要包括了市場規(guī)模、市場趨勢、業(yè)主信息、地質(zhì)環(huán)境、施工技術(shù)、造價信息等。（2）功能分析。功能分析是價值工程實施過程中的核心內(nèi)容。首先，要結(jié)合已經(jīng)確認的對象的功能進行有效描述，對功能進行細致分析與解剖。通過功能定義表述，能夠界定功能的基本屬性，并將對象功能范疇清晰地劃分出來。其次，從系統(tǒng)角度出發(fā)，對單項子功能之間的關(guān)系進行整理，再以圖表的方式將這些單項子功能之間的聯(lián)系清晰表達出來，便能夠充分反映出產(chǎn)品核心功能與輔助功能之間的關(guān)系。（3）功能價值評價。根據(jù)功能整理結(jié)果對功能價值進行合理評價，具體評價流程如下圖1所示：

通過合理評價，將功能價值較低、改良期望值較高的功能作為價值工程應用當中的重點改進對象。（4）方案制定。結(jié)合以上步驟作為參考，并根據(jù)項目實際情況，制定出針對性的方案。方案的創(chuàng)造需要充分借助團隊力量，通過相互探討、集思廣益，盡可能提出多種方案，并從中篩選出最優(yōu)方案。（5）方案實施。按照所制定的方案嚴格落實，在方案實施過程中，要及時進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。方案完成后，對整體實施效果進行有效評價。

3、價值工程在房地產(chǎn)項目管理過程中的應用分析

3.1策劃階段

房地產(chǎn)項目策劃是房地產(chǎn)項目管理的起點，其涉及內(nèi)容較多，包括市場調(diào)查、市場細分以及項目定位等，該階段價值分析主要如下表1所示：

客觀角度來看，房地產(chǎn)項目策劃成果會對項目未來實施、發(fā)展產(chǎn)生決定性影響。因此，項目策劃期間，除了要考慮一些基礎(chǔ)性因素外，還要分析房地產(chǎn)項目所處環(huán)境變化，如樓房流行款式、市場成長變化、土地稅收變化、融資政策變動、城市商圈轉(zhuǎn)移等[5]。將這些變化因素均納入到價值分析當中，以便在項目管理實施過程中進行動態(tài)性調(diào)整，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品增值。

3.2設計階段

設計階段應用價值工程的過程中，除了要考慮基本的設計因素外，還要充分考慮資金的時間價值。為了防止“前期投資小，后期開支大”的情形出現(xiàn)，設計人員需要在把握前期一次性投入成本的基礎(chǔ)上，將直接成本、間接成、隱性成本以及顯性成本均關(guān)聯(lián)起來。采取綜合性的方法，探究子項目工程內(nèi)容之間的相互關(guān)系，以獲取最優(yōu)組合。同時，要明確評價指標，包括建筑密度、體積、平面系數(shù)、戶型等，形成合理的設計方案評價模型。同時，要對產(chǎn)品功能進行準確識別。一些并不是產(chǎn)品所必需的功能，可適當刪減，由此來控制建設成本。設計過程中，應該將投資比重大、對項目影響最大且能夠產(chǎn)生潛在效益的部分作為價值工程研究核心，通過多重比較，篩選出最優(yōu)方案，得到既經(jīng)濟適用又達到功能要求的結(jié)果。

3.3施工階段

施工階段應用價值工程的過程中，核心目標主要包括兩點：第一，要獲取最優(yōu)施工方案，以降低各建設產(chǎn)品單體消耗，從而降低生產(chǎn)部門平均勞動損耗，以達到投資費用控制目標。因此，需要對不同施工方案進行全面性的經(jīng)濟分析及技術(shù)分析，并對比不同方案之間的優(yōu)劣，最終獲得最優(yōu)方案。第二，要實現(xiàn)產(chǎn)品預期功能，并達到成本控制目標，則需要對施工組織設計進行合理編制。這就要對施工當中的工作量、實務量、勞動量等進行精確的計算，并對人、財、物資源進行優(yōu)化配置，讓功能、成本達到平衡，最終實現(xiàn)產(chǎn)品增值。具體施工過程中，在滿足產(chǎn)品功能要求的基礎(chǔ)上，可通過替代材料、調(diào)整混凝土混合比、選擇低臺班費用的施工機械等措施進一步控制成本，實現(xiàn)項目價值。與此同時，要注重施工組織程序，以項目質(zhì)量、技術(shù)、投資成本、進度為核心，對各部分分項工程進行嚴格把關(guān)，做到施工組織計劃緊湊連貫，將工序間隔時間控制到最小，并實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項目建設是一個綜合性、系統(tǒng)性的過程。工程質(zhì)量是房地產(chǎn)項目的基本保障，產(chǎn)品功能則是房地產(chǎn)項目建設的基本要求。借助價值工程，能夠?qū)⒐δ堋⒊杀疽约皟r值三大要素充分關(guān)聯(lián)起來，在滿足產(chǎn)品功能要求的前提下，盡可能降低成本，提升價值，從而讓項目獲得更大的經(jīng)濟效益。在價值工程運用過程中，要將傳統(tǒng)粗放式管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾?，通過細化目標，設定多重方案，并通過對比、篩選，獲得最優(yōu)方案，以實現(xiàn)價值最大化。

參考文獻：

[1]王敏.論價值工程的房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化[J].住宅與房地產(chǎn)，2016 （21）：97.

[2]蔣葉.價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應用[J].中國市場，2016 （43）：164-168.

[3]陸慶強.價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中的應用研究[J].當代經(jīng)濟，2011（04）：14-15.

[4]張金蘭，紀鵬飛，董紀昌.基于價值工程的房地產(chǎn)項目管理應用研究[J].數(shù)學的實踐與認識，2011，41（17）：76-84.

[5]張妮麗.價值工程在建設工程項目成本管理中的應用[J].四川建材，2014，40（02）：255-256.