淺析建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)邁向現(xiàn)代化進(jìn)程的步伐越來(lái)越快，相應(yīng)的城市化的進(jìn)程也在不斷增加，所以越來(lái)越多的建筑項(xiàng)目正在大大小小的地方進(jìn)行。但是由于的管理不當(dāng)和眾多因素的影響，導(dǎo)致建筑出現(xiàn)很多的隱患，嚴(yán)重影響了建筑施工的質(zhì)量和施工的進(jìn)度，阻礙了城市化的進(jìn)程，更是影響了人民群眾生命和財(cái)產(chǎn)的安全，并且也是建筑企業(yè)創(chuàng)造利益的一大阻撓。本文就建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理的不足和優(yōu)化措施進(jìn)行了深入探討。

【關(guān)鍵詞】建筑房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；優(yōu)化；完善；重要性

1、建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是錯(cuò)綜復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從立項(xiàng)到設(shè)計(jì)、從設(shè)計(jì)到建造實(shí)施再到銷(xiāo)售、移交管理，周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，雖然管理方法相對(duì)成熟，但質(zhì)量毛病多、工期延誤、成本超出預(yù)算等問(wèn)題成為項(xiàng)目通病，未能系統(tǒng)地應(yīng)用先進(jìn)的管理手段，整體上還處于粗放式的管理階段。這些問(wèn)題直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)、資源浪費(fèi)嚴(yán)重、投資效益不高，整體開(kāi)發(fā)水平偏低。

2、建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中管理的不足

2.1施工管理存在的安全隱患

意識(shí)不足：所謂安全，是一切生產(chǎn)事件的基礎(chǔ)，也是一切生產(chǎn)事件的最終歸宿。建筑也是一種生產(chǎn)事件，所以建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目中的安全管理是非常重要的，但是在實(shí)際生產(chǎn)工程中，存在著大大小小的安全隱患，這為施工項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。由于施工企業(yè)把利益放在至高無(wú)上的地位，完全忽略了的安全管理和工人的生命安全，極易造成事故的發(fā)生。

制度、預(yù)案難落地：在中安全生產(chǎn)管理制度形同虛設(shè)、無(wú)人遵守、也無(wú)人管理，其中最主要的原因是承包單位對(duì)此的不夠重視。但是，安全事故不分大小事，但凡發(fā)生事故，都會(huì)對(duì)建筑施工的順利進(jìn)行以及施工人員都帶來(lái)威脅。即使在施工過(guò)程中有人管理，管理人員和工人能不能及時(shí)的應(yīng)對(duì)發(fā)生的事故成為關(guān)鍵問(wèn)題。再其次，大部分施工人員都沒(méi)有進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的施工培訓(xùn)，這在一定的程度上為建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工帶來(lái)安全隱患，這不僅僅是管理者管理不到位的原因，更是施工人員對(duì)此方面認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致的。

施工場(chǎng)地規(guī)劃有缺陷：器械、材料、電纜堆放場(chǎng)地不合理，會(huì)在一定的程度上為施工帶來(lái)安全隱患?，F(xiàn)場(chǎng)交通的不便捷，包括沒(méi)有救援通道、消防通道、器械沒(méi)有進(jìn)行年檢、材料亂堆亂放等等都會(huì)對(duì)建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工帶來(lái)安全隱患。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，施工人員無(wú)法及時(shí)疏散，救援工作就無(wú)法及時(shí)進(jìn)行，造成嚴(yán)重的人員損害。

2.2施工原材料質(zhì)量的問(wèn)題

現(xiàn)在很多施工單位都是總承包一項(xiàng)工程，即承包該項(xiàng)目所需的大部分材料、設(shè)備和工力。而施工單位的招標(biāo)采購(gòu)能力往往能力較弱，面對(duì)大量材料招標(biāo)，缺乏有效、高效招標(biāo)方式，購(gòu)進(jìn)的材料容易出現(xiàn)魚(yú)目混珠、稂莠不齊等問(wèn)題，使用廉價(jià)的施工材料進(jìn)行施工會(huì)對(duì)建筑的質(zhì)量帶來(lái)很大的安全隱患。所以施工單位應(yīng)該制定合適的采購(gòu)管理制度，以防各部門(mén)互相串通，確保在原材料質(zhì)量上得到保證。

3、建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的優(yōu)化措施

3.1設(shè)計(jì)優(yōu)化

優(yōu)化的過(guò)程，并不是要等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再補(bǔ)救，而是必須在設(shè)計(jì)之前就開(kāi)始。開(kāi)發(fā)商追求工期完工的速度以及對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用的要求，使得設(shè)計(jì)不能夠在開(kāi)發(fā)商預(yù)想的時(shí)間和費(fèi)用下做得那么完善，所以需要咨詢(xún)、優(yōu)化、設(shè)計(jì)一起做，需要設(shè)計(jì)師用智慧和經(jīng)驗(yàn)去做優(yōu)化的設(shè)計(jì)。這就需要對(duì)甲方以及設(shè)計(jì)院的關(guān)系進(jìn)行重新的定位和完善，甲方要和設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效的討論和思考，從而創(chuàng)造性的對(duì)規(guī)范進(jìn)行解讀實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的最優(yōu)化，隨著建筑形式的不斷改變和新材料的出現(xiàn)，辯證的理解規(guī)范是設(shè)計(jì)師的一個(gè)主要學(xué)習(xí)方向，針對(duì)新型建筑的要求以及規(guī)范的基本框架對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)階段以及精細(xì)化的設(shè)計(jì)，具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容要根據(jù)具體建筑形式和要求進(jìn)行。在性?xún)r(jià)比的追求過(guò)程中并不是單純的看到性?xún)r(jià)比的價(jià)值，而是要根據(jù)具體要求選擇合適的設(shè)計(jì)方案，只有經(jīng)過(guò)了科學(xué)的跨專(zhuān)業(yè)配合之后才能夠更好的提高舒適度，完善設(shè)計(jì)要求，降低生產(chǎn)成本，充分利用空間，這種協(xié)作方式就需要多方面的共同負(fù)責(zé)，由于設(shè)計(jì)優(yōu)化和多方面的配合是一項(xiàng)發(fā)展較短的工作，這就需要不斷的完善溝通和配合，從而提高方案的優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

3.2成本優(yōu)化

首先對(duì)層高的控制能夠有效的減少成本，其中包括了結(jié)構(gòu)成本、其他設(shè)備成本以及運(yùn)營(yíng)成本等；對(duì)管道空間進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)院往往不會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)梁以及管道的走向進(jìn)行設(shè)計(jì)的考慮，這就造成空間的浪費(fèi)，如何避免這種現(xiàn)象就需要做好甲方與設(shè)計(jì)院的溝通，做到管線(xiàn)布設(shè)的預(yù)設(shè)安排，可以再優(yōu)化設(shè)計(jì)中減小凈高，從而控制成本。對(duì)于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當(dāng)結(jié)構(gòu)措施，因?yàn)楦邔挶仍酱?，主體結(jié)構(gòu)抗傾覆力矩也越大，由此便會(huì)增加結(jié)構(gòu)的成本，而建筑成本也會(huì)增加。

3.3加強(qiáng)對(duì)安全隱患的排查

安全問(wèn)題是老生常談的問(wèn)題，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而避免安全隱患，就需要從以下幾方面入手。

首先需要制定規(guī)范的安全生產(chǎn)規(guī)章制度，保證施工人員的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；并確定器械、材料的擺放位置；規(guī)定線(xiàn)路承載的最大功率與線(xiàn)路連接、擺放的方式；還需選擇合理的管理模式進(jìn)行施工人員的管理。其次就是建立相應(yīng)的事故應(yīng)急預(yù)案，避免在施工過(guò)程中發(fā)生意外事故無(wú)法及時(shí)采取應(yīng)急措施，導(dǎo)致事故嚴(yán)重化。最后，需要加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，對(duì)施工人員的進(jìn)行全面的培訓(xùn)和教育，保證施工人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平，有效的保證施工房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的過(guò)程，這就需要科學(xué)有序的管理進(jìn)行安排，重視項(xiàng)目全周期的管理，時(shí)刻保障產(chǎn)品品質(zhì)才能夠真正的提高競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久、持續(xù)的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

馬建華，青島龍湖置業(yè)拓展有限公司，山東青島；

武鋒，青島龍湖置業(yè)拓展有限公司，山東青島。