• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六種趨勢 以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄的八種 運(yùn)行方式

    2018-05-14 11:10黃奇帆
    關(guān)鍵詞:開發(fā)商企業(yè)

    從上世紀(jì)90年代以來,房地產(chǎn)業(yè)對加快我國城市化進(jìn)程、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了非常大的作用。在這個過程中,房地產(chǎn)企業(yè)自身得到不斷壯大、長足發(fā)展,與此同時,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也染上了盲目擴(kuò)展、粗放建設(shè)、高債務(wù)發(fā)展等問題。對此,以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題,總書記多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題,關(guān)系千家萬戶切身利益,關(guān)系人民安居樂業(yè),關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局,關(guān)系社會和諧穩(wěn)定?!碑?dāng)前,中國特色社會主義已進(jìn)入了新時代,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也進(jìn)入了新時代。新時代下,行業(yè)發(fā)展大勢有變,房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠舊模式發(fā)展,也走不通了,轉(zhuǎn)型升級成為必經(jīng)之路。

    新時代房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展,有些什么趨勢性特征,房地產(chǎn)企業(yè)該如何運(yùn)行、如何與時俱進(jìn)適應(yīng)新時代要求,摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運(yùn)行方式,我作了一些思考,在此分享給大家,供思考和探討:

    一、新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六個趨勢性特征

    新時代我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在這個背景下,房地產(chǎn)業(yè)也將呈現(xiàn)六個新的趨勢性特征。

    第一,每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降,從過去的兩位數(shù)降至現(xiàn)在的一位數(shù),甚至以后還會有一定年份的負(fù)增長。我國城市人均住房面積已有40平方米,達(dá)到房產(chǎn)需求的均衡數(shù)。今后的房產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在城市化率進(jìn)一步提高、城市人口進(jìn)一步增長和已有存量住房的更新改造。過往那種城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面剛需時期過去了,每年全國十幾億平方米房地產(chǎn)開發(fā)量的剛需過去了。

    第二,房地產(chǎn)企業(yè)的集中度將大幅提高,房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)一步向規(guī)模排在前100名的房地產(chǎn)企業(yè)集中,小型開發(fā)商將會通過轉(zhuǎn)行調(diào)整、關(guān)閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。過去二三十年,各地注冊一家房地產(chǎn)公司幾乎零門檻,據(jù)統(tǒng)計,全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),中國14億人基本上是每一萬人攤上一家房產(chǎn)公司。在每年的實(shí)際開發(fā)中,15%的開發(fā)商建設(shè)開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%,剩下85%的企業(yè)建設(shè)量只占5%,大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司,這些公司形勢好的時候融資造房,一旦形勢不好,就容易壞賬,欠一堆銀行貸款、民間集資或高利貸,導(dǎo)致金融亂象,影響社會穩(wěn)定。從房地產(chǎn)業(yè)看,優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供給,就是要一方面通過提高準(zhǔn)入門檻,把那些僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)消除掉,另一方面就是要支持優(yōu)勢企業(yè)兼并重組、做大做強(qiáng)。

    第三,改善性住房需求將會越來越占主導(dǎo)地位,高品質(zhì)、高品位的住宅越來越被青睞。二三十年前,城市居民人均住宅面積只有十平方米時,能有一個50—80平方米的廚房衛(wèi)生獨(dú)立的小戶型房,是多少家庭的夢想?,F(xiàn)在這個問題基本解決了,改善型的住房需求會要求面積更大一些,戶型更舒適一些、環(huán)境更宜居一些。

    第四,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將逐步降低。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在80%以上(包括欠銀行、信托等各類金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)和預(yù)售房欠款、施工欠款),杠桿率是世界上同類行業(yè)中最高的之一。企業(yè)去杠桿,首先要去房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿,今后五至十年,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率從現(xiàn)在的80%逐步降到70%、60%是可以預(yù)期的。

    第五,房地產(chǎn)企業(yè)會從過去大量建房賣房的經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變?yōu)橘u房租房并舉的經(jīng)營方式。過往十來年,我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣的,真正作為租用的不到10%,這樣的市場是畸形的,造成這種現(xiàn)象不僅是房地產(chǎn)商的運(yùn)行方式問題,還有我們管理制度上的一些問題。當(dāng)前,中國房屋租賃市場有三個不足:一是租賃者作為弱勢群體,缺乏討價還價能力,業(yè)主掌握了調(diào)整租金的話語權(quán);二是業(yè)主可以有很多方式收回房屋,租賃者朝不保夕,穩(wěn)定性不夠。三是租房者因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán),無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務(wù)。由于我們制度上工作上習(xí)慣上有這些問題,房屋租賃市場發(fā)育不足,但這種現(xiàn)象今后會逐步扭轉(zhuǎn)。

    第六,房地產(chǎn)市場供需將從一般的住房供應(yīng)轉(zhuǎn)向更注重綠色、節(jié)能、環(huán)保、智能方向發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄八種運(yùn)行方式

    一是避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。開發(fā)商搞開發(fā),應(yīng)該既要關(guān)注當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)量,也要看眼下存量和在建量,既要關(guān)注當(dāng)前戶籍人口和常住人口,也要看中長期人口流動趨勢。主要分析三個指標(biāo):一是人均住房面積。一般以人均40平方米住房左右,如果超過太多,就堅決不要去建。比如,當(dāng)下看,一個城市只有一百萬人,造4000萬平方米住房就足夠了。如果這個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米,在建總量有2000萬平方米,每年還再新開工500萬平方米,五年后就變成七八千萬平方米,人口基數(shù)如果沒有太大變化,未來人均就有70—80平方米,肯定會過剩。如果還去搞開發(fā),一定會弄一堆爛尾樓、鬼城、空城。二是寫字樓面積。一個城市有多少寫字樓是合理的呢?實(shí)際上,一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了,大城市每平方米寫字樓成本高一些,資源利用率也會高一些,大體每平方米4萬元GDP。如果一個城市遠(yuǎn)低于這個水平,說明寫字樓是過剩的,就千萬別去再造了。三是商場面積。商鋪建多少,應(yīng)該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額,差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元,那么扣除人工、水電、房租等費(fèi)用,很可能是賠本買賣?,F(xiàn)在,一些房地產(chǎn)商無論是在城市中心還是邊緣地帶,大量興建寫字樓、綜合體,很容易過剩,不值得提倡。

    二是避免在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。規(guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖,基礎(chǔ)設(shè)施是城市發(fā)展的活力根基,公共設(shè)施則是城市發(fā)展的靈魂所在。從規(guī)劃角度看,城市化進(jìn)程中,一個建成區(qū)該規(guī)劃建設(shè)多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎(chǔ)設(shè)施,建設(shè)多少學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設(shè)施,以及建設(shè)多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅,等等,既要從規(guī)劃總量上平衡,也要有合理的時序安排。建設(shè)時序上,何時何地建設(shè)道路橋梁、何時何地配套學(xué)校醫(yī)院,總體上要從整個城市發(fā)展來謀劃,具體應(yīng)由多元化的二三產(chǎn)業(yè)市場主體按市場需求跟進(jìn)發(fā)展。總之,不可能由一個開發(fā)商大包大攬、包打天下,房地產(chǎn)開發(fā)理應(yīng)在城區(qū)中某一“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。但是,過去有些開發(fā)商動輒“造城”,拿下幾十平方公里一塊地并向政府夸下海口不僅要造上千萬平方米住宅還要連帶建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施,從城市道路橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施到學(xué)校醫(yī)院等公共設(shè)施,以及產(chǎn)業(yè)、人口引入,大包大攬搞大而全、小而全的“一竿子插到底”,既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張,也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責(zé)任,這類案例可以舉出不少,但成功的很少。

    三是避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè),一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng),在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨,在商品房銷售市場也有很大回旋空間,一二線城市行情不好可以向三四線城市擴(kuò)張,三四線城市行情不好可以殺個再回馬槍到一二線城市開發(fā)。但是,這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省、各大中小城市跑馬圈地,既造成競爭“地王”現(xiàn)象,也因?yàn)槎嗟貞?zhàn)線拉的太長,資金、管理顧不過來,形成“胡子工程”,,與每個地方政府的城市化進(jìn)程很難有效銜接,以致發(fā)生進(jìn)度要求上的沖突。往往,一個項(xiàng)目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是,從項(xiàng)目簽約到拿地開發(fā)、建成銷售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之,甚至二十年年的都有,給地方發(fā)展帶來明顯的時滯,其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。在順周期時,開發(fā)商還能夠按自身設(shè)想維持開發(fā),一旦遇上逆周期,一個不當(dāng)心資金鏈斷了就全盤皆輸。最近一段時間,常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息,其實(shí)就與這種現(xiàn)象非常有關(guān)。

    四是避免借錢融資買地、不能熱衷于炒“地王”。按照我國法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢,一般應(yīng)該是自有資金,而不能是高杠桿融資來的錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地,抵押給銀行得到貸款去建房,當(dāng)房屋建到70%以上時即可預(yù)售,得到購房者的預(yù)付款。如此滾動,房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1:3、1:4左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款,房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。賺了錢,就成了房地產(chǎn)商的暴利;壞了賬,就是金融機(jī)構(gòu)的危機(jī)。因此,開發(fā)商拿地前要量力而行,企業(yè)有多少自有資金,能參與土地批租的掛牌競爭,要留有余地,其資金來源不能是銀行貸款,不能是信托資金,更不能是亂集資、高利貸,以及各種互聯(lián)網(wǎng)P2P平臺資金。從政府管理角度來看,核查一個城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源是比較容易的,拿地的錢無論是來自信托、小貸還是銀行理財資金,只要各專業(yè)部門相互配合,很容易分得清。總之,開發(fā)商自己一定要潔身自好,管控好拍地資金來源,不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地,不能熱衷于搞“地王”炒作,這樣就能防患于未然。

    五是避免高資產(chǎn)負(fù)債率的搞開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復(fù)始滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè),希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出,最忌的就是高債務(wù)經(jīng)營,在滾動開發(fā)中債務(wù)會越滾越大。過去,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營模式就是向銀行借錢買地造樓,造好了抵押給銀行借錢接著造,如此循環(huán)往復(fù)。但在這個過程中,企業(yè)積累了大量債務(wù),風(fēng)險日積月累、越來越高。比如,去年中國排名前10的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率平均達(dá)到了80%。過去幾年,我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象:有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶從各種銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)融資借錢,有的資產(chǎn)抵押搞“一女多嫁”,有的甚至借高利貸、搞職工內(nèi)部集資,等等??傊?,長期高負(fù)債率會帶來高比例高利息負(fù)債、高比例短期貸款,一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢,一定會導(dǎo)致資金鏈斷裂,最終陷入“拆東墻補(bǔ)西墻”過日子、身不由己的滑向?yàn)?zāi)難的沼澤地。在這方面,內(nèi)地開發(fā)商要向香港學(xué)習(xí),港系地產(chǎn)商盡管也持有大量商業(yè)項(xiàng)目,但他們的負(fù)債率比內(nèi)地開發(fā)商要低很多,基本上在20%—30%之間,最低的只有10%多一點(diǎn),最高的只有40%左右??傊?,內(nèi)地的優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司,要將資產(chǎn)負(fù)債率降低并控制在40%左右,一般的開發(fā)商也要將負(fù)債率的底線控制在50%—60%左右。從政府管理角度看,凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率超過80%、90%甚至資不抵債的企業(yè),土地部門應(yīng)當(dāng)停止土地供應(yīng),金融部門應(yīng)當(dāng)對其實(shí)行存量漸進(jìn)穩(wěn)妥微調(diào)、增量遏制約束的放貸措施。

    六是避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式的搞開發(fā)。中國房地產(chǎn)企業(yè)多,競爭很激烈,于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。一方面因?yàn)檫@些開發(fā)帶有公共服務(wù)的職能,希望通過這些概念說服政府,低地價的供地,另一方面開發(fā)商是通過這些廣告概念吸引老百姓,更好的銷售自己的樓盤產(chǎn)品。須知,這些名目其實(shí)都是專業(yè)性很強(qiáng)的領(lǐng)域,需要長周期研究、長周期提供管理服務(wù),不可能大家都成為這些專業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)商。一定要沉心靜氣,讓這些專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn),而不能房地產(chǎn)商自己拉個名頭、浮光掠影的搞一番。還有一類在銷售環(huán)節(jié),為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托;為了快銷回籠資金,要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售,要么搞售后返租,要么與非銀行金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的按揭,這些銷售方式無異于飲鴆止渴,最終傷害整個市場和大量老百姓,造成雞飛蛋打的局面。

    七是避免不專注精品生產(chǎn),在規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工上不下功夫。房屋質(zhì)量,重在前期規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)施工。如果前期的產(chǎn)品設(shè)計上不用心、不下功夫、無特色,不能結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕匾虻刂埔说脑O(shè)計出高品位的房屋,就形不成品牌,賣不好房子。因此,規(guī)劃設(shè)計千萬不要一張圖紙干全國。過去,有一個上世紀(jì)80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司,新世紀(jì)以來還在用上世紀(jì)80年代的設(shè)計圖紙在全國20多個城市使用,造成幾百平方米的樓盤銷售不暢的局面。另外,如果不重視建筑施工安全、施工質(zhì)量,偷工減料、粗制濫造,住的人要受影響幾十年,口碑自然不會好。但是,現(xiàn)在許多樓房,要么在下沉地基上建房子造成塌陷,要么墻體里面裂縫剝落,要么電梯設(shè)備故障停機(jī),要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞,種種問題到處出現(xiàn)??傊瑢ζ髽I(yè)來說,最重要的是產(chǎn)品,房產(chǎn)商最重要的產(chǎn)品就是房子,房屋質(zhì)量是開發(fā)商安身立命的本錢,也是市場競爭的優(yōu)勢所在,一定要倍加重視。

    八是避免售后服務(wù)簡單化,不重視物業(yè)管理。近年來,老百姓的居住環(huán)境得到了較大改善,在滿足基本居住的前提下,業(yè)主們有了更高層次的需求,更加注重居住環(huán)境的舒適性和小區(qū)人文的建設(shè)。我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷,第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點(diǎn),然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點(diǎn)。因此,今后開發(fā)商不重視商品房的售后管理,沒有專業(yè)化團(tuán)隊(duì)去做,做好的不會太多。目前,大開發(fā)商物業(yè)管理要么自有要么合作,總體是好的,但小開發(fā)商的樓盤大部分存在物業(yè)管理跟不上的問題。隨著租售并舉時代來臨,越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租,物業(yè)管理面積逐步增加,對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)保值增值功能愈發(fā)凸顯。無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求,物業(yè)管理方面都應(yīng)該是開發(fā)商下一個重點(diǎn)關(guān)注和推動的方向。

    總之,新時代房地產(chǎn)業(yè)有六個趨勢性的特征,房地產(chǎn)開發(fā)商要積極主動適應(yīng)時代需求,加快從過去高速擴(kuò)展、粗放建設(shè)、高融資、高債務(wù)、高地價、高房價的運(yùn)營方式轉(zhuǎn)向讓人民得更多實(shí)惠、享受更美好生活的運(yùn)營模式,努力實(shí)現(xiàn)長周期、可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展,不斷為推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活添磚加瓦、再立新功。(本文為重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆在第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上的演講)

    猜你喜歡
    開發(fā)商企業(yè)
    企業(yè)不誠信怎么辦?
    商業(yè)企業(yè)品牌信用認(rèn)證企業(yè)認(rèn)證組織
    2018上海企業(yè)100強(qiáng)
    開燈
    2016,中國企業(yè)500強(qiáng)發(fā)布
    爛尾樓買家能依靠銀行維權(quán)嗎
    開發(fā)商“跑路”,誰來善后爛尾樓
    開燈
    那些年,行賄的開發(fā)商們
    誰是最“貨不對板”開發(fā)商?
    色综合亚洲欧美另类图片| 乱人视频在线观看| 香蕉av资源在线| 欧美av亚洲av综合av国产av| 村上凉子中文字幕在线| 九色成人免费人妻av| 久久中文看片网| 久久草成人影院| 欧美在线一区亚洲| 色综合站精品国产| 国产精品久久久久久精品电影| 最新中文字幕久久久久| 丰满的人妻完整版| 深夜精品福利| 午夜福利免费观看在线| 叶爱在线成人免费视频播放| 丝袜美腿在线中文| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 嫩草影院入口| 久久午夜亚洲精品久久| 国产中年淑女户外野战色| 国产v大片淫在线免费观看| 成人一区二区视频在线观看| 亚洲精品亚洲一区二区| 淫秽高清视频在线观看| 欧美中文日本在线观看视频| 午夜日韩欧美国产| 色在线成人网| 成人午夜高清在线视频| 精品久久久久久久久久久久久| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 欧美日本亚洲视频在线播放| 91在线精品国自产拍蜜月 | ponron亚洲| 十八禁网站免费在线| 99riav亚洲国产免费| 日本三级黄在线观看| 日韩精品中文字幕看吧| 一进一出好大好爽视频| 好男人在线观看高清免费视频| 真实男女啪啪啪动态图| 日韩欧美 国产精品| 久久久久久久久久黄片| 久99久视频精品免费| 欧美最黄视频在线播放免费| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 亚洲18禁久久av| 日本黄大片高清| 成人一区二区视频在线观看| 老司机福利观看| 亚洲欧美激情综合另类| 免费在线观看亚洲国产| 欧美中文日本在线观看视频| 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美 | 他把我摸到了高潮在线观看| 亚洲av成人av| 最近视频中文字幕2019在线8| 国产高清有码在线观看视频| 亚洲最大成人手机在线| 桃色一区二区三区在线观看| 欧美大码av| 好看av亚洲va欧美ⅴa在| 悠悠久久av| 亚洲内射少妇av| 欧美日韩一级在线毛片| 熟妇人妻久久中文字幕3abv| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 天天躁日日操中文字幕| xxx96com| 成人国产一区最新在线观看| 国产伦人伦偷精品视频| 久久草成人影院| 日韩精品中文字幕看吧| 岛国视频午夜一区免费看| 久久午夜亚洲精品久久| 香蕉久久夜色| 在线视频色国产色| 亚洲国产精品成人综合色| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 精品福利观看| 国产欧美日韩精品亚洲av| 一级作爱视频免费观看| 亚洲av中文字字幕乱码综合| 亚洲国产精品sss在线观看| 性色av乱码一区二区三区2| 成年女人毛片免费观看观看9| 亚洲欧美日韩东京热| 搡老岳熟女国产| 欧美zozozo另类| 亚洲国产精品久久男人天堂| 日本黄大片高清| 亚洲精品粉嫩美女一区| 18美女黄网站色大片免费观看| 51午夜福利影视在线观看| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 久99久视频精品免费| 欧美极品一区二区三区四区| 女人被狂操c到高潮| 99久久综合精品五月天人人| 国产色爽女视频免费观看| 搡老熟女国产l中国老女人| 国产激情偷乱视频一区二区| 免费看光身美女| 三级国产精品欧美在线观看| 免费看a级黄色片| av欧美777| 亚洲18禁久久av| 男女视频在线观看网站免费| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 级片在线观看| 欧美绝顶高潮抽搐喷水| av国产免费在线观看| 亚洲,欧美精品.| 制服丝袜大香蕉在线| 国产美女午夜福利| 老司机在亚洲福利影院| www.色视频.com| 俺也久久电影网| 午夜精品一区二区三区免费看| 99久久久亚洲精品蜜臀av| a级毛片a级免费在线| 又爽又黄无遮挡网站| 激情在线观看视频在线高清| 色在线成人网| 五月伊人婷婷丁香| 高清在线国产一区| av专区在线播放| 人人妻,人人澡人人爽秒播| 搡老妇女老女人老熟妇| 精品久久久久久久久久久久久| 亚洲一区二区三区色噜噜| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区| 亚洲av电影不卡..在线观看| 1000部很黄的大片| 丝袜美腿在线中文| 亚洲av中文字字幕乱码综合| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 午夜福利视频1000在线观看| 一级毛片高清免费大全| 久久精品国产亚洲av香蕉五月| 男插女下体视频免费在线播放| 丁香六月欧美| 国产真实伦视频高清在线观看 | 亚洲,欧美精品.| 可以在线观看的亚洲视频| 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 在线免费观看的www视频| 国产成人aa在线观看| 国产伦一二天堂av在线观看| 五月玫瑰六月丁香| 午夜福利成人在线免费观看| 国产精品久久久久久久电影 | www日本在线高清视频| 久久久成人免费电影| 精品欧美国产一区二区三| 18+在线观看网站| 欧美在线黄色| 亚洲人成电影免费在线| 亚洲av二区三区四区| 亚洲18禁久久av| xxxwww97欧美| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 少妇的丰满在线观看| 女同久久另类99精品国产91| 国产精品女同一区二区软件 | 蜜桃亚洲精品一区二区三区| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 有码 亚洲区| 亚洲第一欧美日韩一区二区三区| 一进一出抽搐gif免费好疼| 日韩欧美免费精品| 脱女人内裤的视频| 久久这里只有精品中国| 很黄的视频免费| 免费无遮挡裸体视频| 99在线人妻在线中文字幕| 久久草成人影院| 亚洲 欧美 日韩 在线 免费| 两个人视频免费观看高清| 久久久久久久亚洲中文字幕 | 超碰av人人做人人爽久久 | av国产免费在线观看| 毛片女人毛片| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 久久久久久久久久黄片| 精品久久久久久成人av| 欧美又色又爽又黄视频| 给我免费播放毛片高清在线观看| 少妇熟女aⅴ在线视频| 黄片小视频在线播放| 国产视频内射| 成年版毛片免费区| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 亚洲久久久久久中文字幕| 两个人的视频大全免费| 免费看十八禁软件| 亚洲中文日韩欧美视频| 99精品欧美一区二区三区四区| 日本黄色片子视频| 免费在线观看影片大全网站| 国产国拍精品亚洲av在线观看 | 在线观看av片永久免费下载| 欧美av亚洲av综合av国产av| 床上黄色一级片| 日韩av在线大香蕉| 亚洲人成伊人成综合网2020| 国产精品一区二区免费欧美| 又紧又爽又黄一区二区| 少妇丰满av| 亚洲av第一区精品v没综合| 少妇人妻精品综合一区二区 | 精品免费久久久久久久清纯| 国产亚洲欧美98| 午夜视频国产福利| 大型黄色视频在线免费观看| 观看美女的网站| 亚洲在线自拍视频| 国产伦精品一区二区三区视频9 | 午夜福利高清视频| 禁无遮挡网站| 欧美激情久久久久久爽电影| 亚洲av成人av| 亚洲人成电影免费在线| 天堂动漫精品| 国产精品精品国产色婷婷| 亚洲国产色片| 高潮久久久久久久久久久不卡| 亚洲av二区三区四区| 国产精品香港三级国产av潘金莲| 欧美日韩乱码在线| 欧美黄色淫秽网站| 国产精品亚洲美女久久久| 男女午夜视频在线观看| 亚洲狠狠婷婷综合久久图片| 精品熟女少妇八av免费久了| 成人精品一区二区免费| 又粗又爽又猛毛片免费看| 淫秽高清视频在线观看| 国产69精品久久久久777片| 中文亚洲av片在线观看爽| 黄色视频,在线免费观看| 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美 | 在线观看日韩欧美| 日韩欧美在线乱码| 黄色成人免费大全| 中文在线观看免费www的网站| 国产精品乱码一区二三区的特点| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 欧美成人性av电影在线观看| 首页视频小说图片口味搜索| 两性午夜刺激爽爽歪歪视频在线观看| 久久精品国产亚洲av香蕉五月| 日韩亚洲欧美综合| 午夜精品一区二区三区免费看| 999久久久精品免费观看国产| 亚洲av免费在线观看| 亚洲欧美日韩高清专用| 可以在线观看毛片的网站| 麻豆久久精品国产亚洲av| 国产三级黄色录像| 黄色片一级片一级黄色片| 又黄又粗又硬又大视频| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 亚洲成av人片免费观看| 国产精品98久久久久久宅男小说| 亚洲av熟女| 中文字幕av在线有码专区| 97超视频在线观看视频| 国产精品永久免费网站| 男女下面进入的视频免费午夜| 操出白浆在线播放| 国产探花极品一区二区| 88av欧美| 欧美3d第一页| 搞女人的毛片| 五月伊人婷婷丁香| 久久久久久久精品吃奶| 国产精品一区二区免费欧美| 久久欧美精品欧美久久欧美| 亚洲av第一区精品v没综合| 欧美一级毛片孕妇| 在线观看免费视频日本深夜| 亚洲国产欧洲综合997久久,| 亚洲国产色片| 韩国av一区二区三区四区| 村上凉子中文字幕在线| 69av精品久久久久久| 色av中文字幕| 网址你懂的国产日韩在线| 91麻豆精品激情在线观看国产| 精品欧美国产一区二区三| 啦啦啦观看免费观看视频高清| 久久欧美精品欧美久久欧美| 最近最新中文字幕大全免费视频| 欧美中文综合在线视频| 身体一侧抽搐| 国产精品自产拍在线观看55亚洲| 精品午夜福利视频在线观看一区| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 亚洲av日韩精品久久久久久密| 国产精品久久久久久久久免 | 搡老熟女国产l中国老女人| 草草在线视频免费看| 美女 人体艺术 gogo| 色哟哟哟哟哟哟| 精品久久久久久久末码| 国产激情偷乱视频一区二区| 在线观看一区二区三区| 一边摸一边抽搐一进一小说| 精品国内亚洲2022精品成人| 午夜福利18| 国模一区二区三区四区视频| 国产高清三级在线| 不卡一级毛片| 哪里可以看免费的av片| 最新在线观看一区二区三区| 老司机在亚洲福利影院| 深夜精品福利| 国产中年淑女户外野战色| 欧美精品啪啪一区二区三区| 3wmmmm亚洲av在线观看| 亚洲成av人片免费观看| 久久久久免费精品人妻一区二区| av欧美777| 天天躁日日操中文字幕| 精品国内亚洲2022精品成人| 色在线成人网| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 免费观看精品视频网站| 在线视频色国产色| 国产亚洲精品久久久com| 18+在线观看网站| 十八禁网站免费在线| 国产又黄又爽又无遮挡在线| 97超视频在线观看视频| 国产高清三级在线| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 欧美区成人在线视频| 国产高清有码在线观看视频| 激情在线观看视频在线高清| 亚洲精品影视一区二区三区av| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 90打野战视频偷拍视频| 亚洲人成网站在线播| 亚洲 欧美 日韩 在线 免费| 综合色av麻豆| 老司机福利观看| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 成年女人永久免费观看视频| 99久久综合精品五月天人人| 两个人的视频大全免费| 18禁美女被吸乳视频| 久久人妻av系列| av在线蜜桃| 两个人视频免费观看高清| 淫妇啪啪啪对白视频| 国产成人系列免费观看| 亚洲精品久久国产高清桃花| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 精品国产三级普通话版| 成人性生交大片免费视频hd| 婷婷亚洲欧美| 国产av不卡久久| 人妻久久中文字幕网| 老汉色∧v一级毛片| 亚洲黑人精品在线| 国产激情偷乱视频一区二区| 88av欧美| av专区在线播放| 国产一区二区激情短视频| 两个人看的免费小视频| 亚洲精品成人久久久久久| 久久久久久久久大av| 久久久国产精品麻豆| 欧美黄色淫秽网站| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 欧美一区二区国产精品久久精品| 99久久综合精品五月天人人| 亚洲 欧美 日韩 在线 免费| 超碰av人人做人人爽久久 | 欧美日韩国产亚洲二区| 美女黄网站色视频| 国产日本99.免费观看| 国语自产精品视频在线第100页| 国产精品日韩av在线免费观看| 久久精品国产99精品国产亚洲性色| 999久久久精品免费观看国产| 99国产精品一区二区蜜桃av| 啦啦啦韩国在线观看视频| 国产主播在线观看一区二区| 欧美黄色淫秽网站| 一区二区三区高清视频在线| 性色avwww在线观看| 亚洲国产精品合色在线| 欧美一区二区亚洲| 99久久成人亚洲精品观看| 搡女人真爽免费视频火全软件 | 色噜噜av男人的天堂激情| 熟女少妇亚洲综合色aaa.| avwww免费| 色尼玛亚洲综合影院| 国产91精品成人一区二区三区| 国产综合懂色| 久久香蕉国产精品| 亚洲午夜理论影院| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 日本成人三级电影网站| 麻豆国产av国片精品| 在线观看av片永久免费下载| 久久久久性生活片| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 成熟少妇高潮喷水视频| 久久久久久久久大av| 亚洲av成人精品一区久久| 亚洲内射少妇av| 18+在线观看网站| 制服丝袜大香蕉在线| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 国产成人a区在线观看| 免费高清视频大片| 看黄色毛片网站| 听说在线观看完整版免费高清| 欧美绝顶高潮抽搐喷水| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 成年女人看的毛片在线观看| 操出白浆在线播放| 国产真实伦视频高清在线观看 | 成人鲁丝片一二三区免费| 亚洲成人中文字幕在线播放| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 日日夜夜操网爽| 欧美一区二区国产精品久久精品| 国产午夜精品论理片| 久久6这里有精品| 日本成人三级电影网站| 日韩有码中文字幕| 成人三级黄色视频| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 哪里可以看免费的av片| 国产精品一及| 国产高清三级在线| 亚洲av电影在线进入| 老司机深夜福利视频在线观看| 成人午夜高清在线视频| 午夜两性在线视频| 久99久视频精品免费| 欧美日本亚洲视频在线播放| 日本三级黄在线观看| 男女床上黄色一级片免费看| 亚洲午夜理论影院| 欧美黑人巨大hd| 日韩中文字幕欧美一区二区| 国产成人av教育| 国产真实伦视频高清在线观看 | 99久国产av精品| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 啦啦啦韩国在线观看视频| 极品教师在线免费播放| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 精品一区二区三区视频在线 | 尤物成人国产欧美一区二区三区| 亚洲内射少妇av| 国产午夜精品论理片| 久久亚洲真实| 国产免费一级a男人的天堂| 99久久精品国产亚洲精品| 欧美bdsm另类| 精品一区二区三区av网在线观看| 极品教师在线免费播放| 亚洲专区国产一区二区| 别揉我奶头~嗯~啊~动态视频| av天堂在线播放| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 在线免费观看的www视频| 一区二区三区国产精品乱码| 免费人成视频x8x8入口观看| 国产一级毛片七仙女欲春2| 午夜激情欧美在线| 精品国产三级普通话版| 窝窝影院91人妻| 性色av乱码一区二区三区2| 99视频精品全部免费 在线| 成人av在线播放网站| 少妇人妻一区二区三区视频| 久久人妻av系列| 综合色av麻豆| 黄色日韩在线| 国产精品嫩草影院av在线观看 | 天天一区二区日本电影三级| 高清毛片免费观看视频网站| 此物有八面人人有两片| 国产精品 欧美亚洲| 十八禁网站免费在线| 国产成+人综合+亚洲专区| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 老熟妇仑乱视频hdxx| 成年女人毛片免费观看观看9| 国产私拍福利视频在线观看| 亚洲中文日韩欧美视频| 嫩草影院入口| 嫩草影视91久久| 欧美另类亚洲清纯唯美| 国产一区二区在线av高清观看| 日韩国内少妇激情av| 国产亚洲精品久久久com| 人人妻人人澡欧美一区二区| av黄色大香蕉| or卡值多少钱| 又紧又爽又黄一区二区| 在线看三级毛片| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 人人妻人人看人人澡| 天天躁日日操中文字幕| 中文字幕av成人在线电影| 校园春色视频在线观看| 天堂√8在线中文| 日本熟妇午夜| 免费大片18禁| 午夜福利在线观看免费完整高清在 | 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 老汉色av国产亚洲站长工具| 欧美精品啪啪一区二区三区| 久9热在线精品视频| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 黑人欧美特级aaaaaa片| www.999成人在线观看| 国产激情偷乱视频一区二区| 久久久精品欧美日韩精品| 又黄又粗又硬又大视频| 久久6这里有精品| 在线观看66精品国产| 俺也久久电影网| 久久精品91蜜桃| 日韩亚洲欧美综合| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 国产麻豆成人av免费视频| 2021天堂中文幕一二区在线观| 日本黄色片子视频| 亚洲成人中文字幕在线播放| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 国产欧美日韩一区二区三| 国产在线精品亚洲第一网站| 亚洲国产欧洲综合997久久,| 国产精品野战在线观看| 最近视频中文字幕2019在线8| 搞女人的毛片| 夜夜爽天天搞| 一区二区三区激情视频| 久9热在线精品视频| 97碰自拍视频| 最新在线观看一区二区三区| eeuss影院久久| 亚洲第一电影网av| 黄片小视频在线播放| 成人一区二区视频在线观看| 淫秽高清视频在线观看| 特级一级黄色大片| 久久亚洲真实| 国产精品久久久久久久电影 | 国产精品综合久久久久久久免费| 久99久视频精品免费| 欧美日本亚洲视频在线播放| 亚洲第一欧美日韩一区二区三区| 久久99热这里只有精品18| 最新美女视频免费是黄的| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 午夜日韩欧美国产| av视频在线观看入口| 99视频精品全部免费 在线| 真人一进一出gif抽搐免费| 神马国产精品三级电影在线观看| 亚洲av电影不卡..在线观看| 日韩欧美三级三区| 91在线观看av| 亚洲五月天丁香| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站| 美女高潮的动态| 国产蜜桃级精品一区二区三区| 日韩大尺度精品在线看网址| 欧美性感艳星| 国产乱人伦免费视频| 别揉我奶头~嗯~啊~动态视频| 亚洲欧美日韩无卡精品| 色综合欧美亚洲国产小说| 精品乱码久久久久久99久播| 日韩欧美在线乱码| 69av精品久久久久久| 老汉色∧v一级毛片| 亚洲欧美激情综合另类| 少妇人妻一区二区三区视频| 黄色丝袜av网址大全| 床上黄色一级片| 又黄又粗又硬又大视频| 午夜福利在线观看吧| 在线观看av片永久免费下载| 狂野欧美激情性xxxx| 午夜福利在线在线| 精品久久久久久成人av| 19禁男女啪啪无遮挡网站| 99国产精品一区二区三区| 亚洲五月婷婷丁香| 99国产极品粉嫩在线观看| 丰满人妻熟妇乱又伦精品不卡| 丰满乱子伦码专区| 精品福利观看| 一进一出抽搐动态| 美女大奶头视频| 国产又黄又爽又无遮挡在线| 久久久精品欧美日韩精品| 精品福利观看| 在线观看免费午夜福利视频| 欧美bdsm另类|