從人口數(shù)據(jù)看杭州市六區(qū)學(xué)區(qū)房的走勢(shì)

【摘要】文章以2006年至2016年杭州六區(qū)的人口數(shù)據(jù)、住宅成交價(jià)格為基礎(chǔ)，分析學(xué)區(qū)房的供求形式與投資邏輯，最后對(duì)杭州六區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格做出預(yù)判。

【關(guān)鍵詞】學(xué)區(qū)房；房?jī)r(jià)；人口

學(xué)區(qū)房顧名思義是有帶有教育資源的房屋。從廣義來講，可以為房屋產(chǎn)權(quán)人提供入學(xué)資格的房屋都可以稱為學(xué)區(qū)房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一般特指帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的商品住宅。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭對(duì)孩子教育的重視程度逐年提高，對(duì)教育的投入也不斷增加，購(gòu)買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成為其中一個(gè)重要的方式。近兩年，隨著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高溫，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也不斷創(chuàng)出新高。如對(duì)應(yīng)學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)的文二新村二手房最高成交價(jià)格已經(jīng)突破15萬(wàn)元/平。杭州學(xué)區(qū)資源的爭(zhēng)奪日益加劇，熱門公辦小學(xué)一表生調(diào)劑成常態(tài)，部分提前3年買名校學(xué)區(qū)房仍被調(diào)劑。

學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情、學(xué)區(qū)資源稀缺度兩個(gè)因素的共同影響。其中學(xué)區(qū)資源稀缺度主要受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)供應(yīng)量和需求量相互關(guān)系的影響。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的供應(yīng)量在短期內(nèi)是固定不可變或者說彈性極小，而需求量的變化主要是受人口數(shù)量，尤其是入學(xué)適齡人口數(shù)量的影響。因此，分析人口數(shù)據(jù)對(duì)于預(yù)判未來學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)走勢(shì)具有重要的意義。

本文以杭州市六區(qū) 為例，通過研究人口數(shù)據(jù)來分析學(xué)區(qū)房需求量，進(jìn)而對(duì)學(xué)區(qū)房的走勢(shì)作預(yù)判。

1、杭州市六區(qū)戶籍出生人數(shù)情況

出生人數(shù)在未來幾年內(nèi)必定轉(zhuǎn)化為入學(xué)人數(shù)，因此出生人口數(shù)量的變化對(duì)未來學(xué)區(qū)房需求量的變化起決定性作用。從表1杭州市六區(qū)戶籍出生人數(shù)來看，從2006年開始，除去農(nóng)歷生肖等特別因素，均是逐年增加。2016年杭州市六區(qū)戶籍出生人數(shù)比2006年增加了114%。

2011年出生、2018年入學(xué)的杭州市六區(qū)戶籍人數(shù)為26128人，而2016年出生、2023年入學(xué)的杭州市六區(qū)戶籍人數(shù)為34848人，兩者相比增加了33%。學(xué)區(qū)資源稀缺度會(huì)隨著入學(xué)戶籍人數(shù)的增加而更加緊張，相應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲也是大概率事件。

2、杭州市戶籍凈遷入情況

2006-2016年杭州市六區(qū)戶籍人口凈遷入人數(shù)如下表2。從數(shù)據(jù)來看，2006年開始凈遷入人數(shù)開始下滑，到2012年達(dá)到底部，之后再開始回升。2016年戶籍人口凈遷入量比2006年增加了48%，比2012年最低年份增加了212%。

按照2016年杭州市區(qū)（杭州市六區(qū)、余杭、蕭山、富陽(yáng)）的戶籍人口年齡構(gòu)成情況，0-17歲人口人數(shù)比重為16.6%。假設(shè)0-17歲人口人數(shù)均勻分布，則適齡小學(xué)的人數(shù)比重為5.5%。相應(yīng)的2016年杭州市六區(qū)凈遷入人數(shù)中，適齡小學(xué)的人數(shù)有2488人，相當(dāng)于2016年出生人數(shù)45244，再增加了7.1%。

同時(shí)，當(dāng)前杭州市戶籍遷入策中的人才引進(jìn)落戶、應(yīng)屆大中專院校畢業(yè)生落戶，其政策基本取向就是高學(xué)歷、有工作、低年齡。具有這種特點(diǎn)的遷入戶籍人口，顯然在未來一段時(shí)間內(nèi)，生育的比例會(huì)非常高的。

綜合以上數(shù)據(jù)、政策分析，可以得出一個(gè)基本結(jié)論，未來杭州市六區(qū)短期內(nèi)戶籍遷入的適齡小學(xué)人數(shù)還會(huì)增加，戶籍遷入的人群還會(huì)繼續(xù)帶來高的出生率。因此，杭州市六區(qū)戶籍凈遷入將使小學(xué)適齡入學(xué)人數(shù)增加，加劇學(xué)區(qū)資源稀缺度，對(duì)學(xué)區(qū)房的上漲起促進(jìn)作用。

3、杭州市六區(qū)小學(xué)生在校學(xué)生情況

小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)可以較為直觀的反映教育資源供應(yīng)情況。從下表3中，可以看出，杭州市六區(qū)小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)均在不斷的增加，甚至增速有加快的趨勢(shì)，但其增速仍然落后于戶籍出生人數(shù)的增速。這在一定程度上預(yù)示著，教育資源的供應(yīng)增速（小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)）落后與教育資源的需求增速（戶籍出生人數(shù)），杭州市六區(qū)教育資源稀缺程度會(huì)逐年緊張。

2016年小學(xué)在校學(xué)生數(shù)是222970人，相比2006年的129614人，增加了72%。也就是說近十年內(nèi)，杭州市六區(qū)小學(xué)的教育資源供應(yīng)已經(jīng)增加了72%。這個(gè)數(shù)據(jù)也反映了政府在小學(xué)教育資源供應(yīng)方面有了很大的投入。那么未來小學(xué)教育資源供應(yīng)的投入還會(huì)不會(huì)再增加呢？個(gè)人認(rèn)為增加的數(shù)量是比較有限的。

小學(xué)教育資源供應(yīng)的增加，主要取決于政府的投入，尤其土地資源的投入，但未來形勢(shì)不容樂觀。一是杭州市六區(qū)作為杭州市土地開發(fā)利用強(qiáng)度最大的區(qū)域，可供建設(shè)小學(xué)的土地已經(jīng)十分稀缺。二是隨著2016年至今杭州房?jī)r(jià)的快速上漲，土地價(jià)格也隨之快速抬升，無(wú)土地出讓收入的教育用地與高價(jià)的住宅用地對(duì)比，會(huì)促使高度依賴土地出讓收入的地方政府做出少供教育用地的選擇。

4、學(xué)區(qū)房投資邏輯

學(xué)區(qū)房成為市場(chǎng)熱捧的原因主要是其可以提供相應(yīng)的教育資源，同時(shí)也可以為購(gòu)買人提供不錯(cuò)的投資回報(bào)率。

如果市場(chǎng)上有一款理財(cái)產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為首期一次性付款240萬(wàn)，持有期內(nèi)每年投入13萬(wàn)元；認(rèn)購(gòu)期限為最少六年；不承諾收益及本金，歷史經(jīng)驗(yàn)顯示大概率跑贏其他理財(cái)產(chǎn)品；持有人的子女可獲得學(xué)軍小學(xué)學(xué)位；持有期內(nèi)獲得50平西湖文教區(qū)域老房子免費(fèi)使用權(quán)。那么這款理財(cái)產(chǎn)品的銷售形勢(shì)會(huì)如何呢？相信銷售形勢(shì)火爆的可能性較大。這款理財(cái)產(chǎn)品就是“文二新村50平400萬(wàn)學(xué)區(qū)房”。

學(xué)區(qū)房的購(gòu)買者，其最主要的目的是房子所附帶的學(xué)區(qū)資源，房子的居住功能是次要的。學(xué)區(qū)房的投資方式一般是持有6年左右，待學(xué)區(qū)使用完后，再行出售。因此，只要學(xué)區(qū)房購(gòu)入成本與6年后學(xué)區(qū)房出售價(jià)格相比，兩者相差不大，或者其相差數(shù)額在學(xué)區(qū)房購(gòu)買者的心里價(jià)位以內(nèi)，均是可以接受的。

自1998年住房改革以來，只要購(gòu)買一套住宅并持有6年后出售，基本上都是可以獲得較高收益。如表4所示，如果全款買房投資6年，那么按照全國(guó)平均住宅均價(jià)來計(jì)算，平均收益為7.5%，無(wú)一虧損；按照杭州市住宅均價(jià)來計(jì)算，平均收益為8.7%，無(wú)一虧損。以上收益是按照全款買房，但實(shí)際上全款買房的比例較小，如按照現(xiàn)行二套房60%首付來計(jì)，扣除相應(yīng)房貸利息、交易稅費(fèi)，則投資年化收益將在12%以上。以上考慮的是普通住宅，如果投資的是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，其相應(yīng)收益肯定會(huì)更高。

總結(jié)：

學(xué)區(qū)房的價(jià)值由房屋價(jià)值和學(xué)區(qū)價(jià)值組成。大部分學(xué)區(qū)房的購(gòu)買者注重的是學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)價(jià)值。購(gòu)買學(xué)區(qū)房不但可以獲得相應(yīng)學(xué)區(qū)的教育資源，同時(shí)也是一次理想的投資理財(cái)行為。從杭州市六區(qū)戶籍出生人數(shù)、戶籍凈遷入人數(shù)、小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)等數(shù)據(jù)可以分析得出未來幾年杭州六區(qū)的學(xué)區(qū)資源稀缺度會(huì)逐年提高，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)行情整體平穩(wěn)，那么學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲的可能性極大。

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作者簡(jiǎn)介：

趙榮（1982.12--），男，漢族，浙江諸暨人，經(jīng)濟(jì)師，畢業(yè)于浙江大學(xué)，碩士研究生，現(xiàn)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作。