不動(dòng)產(chǎn)登記中不予審查婚姻狀況的可行性

許存培 薛飛

【摘要】近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量逐漸上升，通過(guò)登記明確產(chǎn)權(quán)，保障擁有者法律權(quán)益。因相關(guān)法律、法規(guī)還不健全，登記程序繁瑣，手續(xù)材料繁雜。因此在今后的發(fā)展中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該合理優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記程序，利用互聯(lián)網(wǎng)+，建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，提高登記準(zhǔn)確性。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記不予審查婚姻狀況可行性的分析，探索不動(dòng)產(chǎn)登記工作中優(yōu)化流程與方便群眾辦事的完美結(jié)合。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；不予審查；婚姻狀況；可行性

不動(dòng)產(chǎn)登記中，有些登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人提供婚姻關(guān)系證明材料已成“習(xí)慣”。實(shí)踐中，因此項(xiàng)規(guī)定，給群眾帶來(lái)不便，導(dǎo)致群眾不滿(mǎn)，時(shí)有發(fā)生沖突。比如，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人年齡較大，一直未婚，登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人提供單身證明，而申請(qǐng)人因地方風(fēng)俗習(xí)慣等原因，認(rèn)為自己婚否與權(quán)屬登記并無(wú)關(guān)聯(lián)，故不愿配合。

1、觀點(diǎn)及實(shí)踐

辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，是否審查婚姻關(guān)系，一直存在較大爭(zhēng)議，現(xiàn)實(shí)登記中也存在兩種觀點(diǎn)和做法。

1.1兩種觀點(diǎn)

1.1.1一種觀點(diǎn)是需要審核婚姻狀況

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持”。

1.1.2另一種觀點(diǎn)是不予審核婚姻狀況

依據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)。且《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記一般因申請(qǐng)啟動(dòng)登記，法律另有規(guī)定除外。

1.2兩種做法

1.2.1登記過(guò)程中需要審核婚姻狀況

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬一般以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)由共有人中的夫或妻名義登記，其他共有人有證據(jù)足以證明產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的，應(yīng)將該權(quán)利視為登記人代表夫妻共同申請(qǐng)。為了防止登記權(quán)利人一方擅自處分房屋造成登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人提供婚姻關(guān)系證明材料。

1.2.2登記過(guò)程中不予審核婚姻狀況

2017年4月12日和7月28日，蘇州市和徐州市分別下發(fā)公告，明確自然人因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、分割、合并、抵押、變更不動(dòng)產(chǎn)等申請(qǐng)登記等，不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)不再審查當(dāng)事人婚姻狀況。同年7月3日和9月1日，杭州市和黃山市也發(fā)布公告，明確申請(qǐng)人無(wú)需提供婚姻狀況材料。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記中不予審核婚姻狀況利大于弊

實(shí)踐證明，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中不予審核婚姻關(guān)系，不僅方便群眾，簡(jiǎn)化程序，也符合行政審批制度改革要求。

2.1審查婚姻狀況無(wú)明顯的實(shí)體法支撐

根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《房屋登記辦法》等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是記載物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不應(yīng)要求提供超過(guò)登記簿信息的相關(guān)證明材料。

2.2群眾提供婚姻證明較為困難且無(wú)現(xiàn)實(shí)意義

2.2.1民政部門(mén)不再開(kāi)具婚姻記錄證明

2015年8月27日，民政部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范（無(wú)）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》，規(guī)定：除對(duì)涉臺(tái)和本通知附件所列清單中已列出國(guó)家的公證事項(xiàng)仍可繼續(xù)出具證明外，各地民政部門(mén)不再向任何部門(mén)和個(gè)人出具（無(wú)）婚姻登記記錄證明材料。

2.2.2婚姻證明有漏洞且手續(xù)繁瑣

一是未婚的單身證明依據(jù)有漏洞。目前，登記機(jī)構(gòu)對(duì)未婚的申請(qǐng)人只能以戶(hù)口簿上記載的婚姻狀況作為登記依據(jù)。但現(xiàn)實(shí)中，戶(hù)口簿上記載的婚姻狀況與實(shí)際狀況并不真實(shí)對(duì)應(yīng)。二是眾多老年申請(qǐng)人無(wú)結(jié)婚證但存在事實(shí)婚姻。因歷史原因，很多老年夫妻共同生活，但一直未領(lǐng)取結(jié)婚證。有的登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人辦理結(jié)婚證后才給予辦理；有的要求當(dāng)事人在提供戶(hù)口簿及當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或居委會(huì)出具證明的基礎(chǔ)上再共同當(dāng)面簽署事實(shí)婚姻的具結(jié)書(shū)才予辦理。這些做法不僅給辦事群眾帶來(lái)諸多不便，而且違背了相關(guān)司法解釋。三是一些跨國(guó)婚姻證明手續(xù)極其繁瑣。隨著跨國(guó)交往日益頻繁，在中國(guó)駐外使領(lǐng)館申辦婚姻登記的中國(guó)公民越來(lái)越多。而在領(lǐng)事結(jié)婚、離婚證上通常采用男女雙方當(dāng)事人在國(guó)外持用的中國(guó)護(hù)照號(hào)碼，而非國(guó)內(nèi)的身份證號(hào)碼，且當(dāng)事人的持照情況可能因護(hù)照失效或丟失等原因而變化。這樣一來(lái)，往往就要求當(dāng)事人提供“結(jié)婚登記時(shí)護(hù)照持用人與國(guó)內(nèi)身份證持用人為同一人”的證明材料，或者辦理相關(guān)公證手續(xù)，無(wú)形中提高了當(dāng)事人辦理的時(shí)間和金錢(qián)成本。

3、取消審查婚姻狀況可行性探究

不動(dòng)產(chǎn)登記中，不再審查婚姻狀況，是在《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)，進(jìn)一步精簡(jiǎn)登記材料，減輕群眾負(fù)擔(dān)，提升登記效率，充分體現(xiàn)依申請(qǐng)登記這一原則，既尊重了申請(qǐng)人意愿，又維護(hù)了申請(qǐng)人權(quán)益。

3.1堅(jiān)持“法無(wú)授權(quán)不可為”原則

《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為依據(jù)辦理登記，按照“法無(wú)授權(quán)不可為”原則，自然人申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)以登記簿記載的權(quán)利人以及其他登記材料如商品房買(mǎi)賣(mài)合同、存量房買(mǎi)賣(mài)合同等為依據(jù)辦理相應(yīng)登記事項(xiàng)，不再收取婚姻狀況材料。

3.2婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有

婚姻存續(xù)期間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在夫妻中一方名下，不能等同于財(cái)產(chǎn)權(quán)即為一方所有，根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有。因此，即便是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上僅登記了夫妻中一方的名字，但另一方仍可能認(rèn)定為隱形共有人，該不動(dòng)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3.3部門(mén)之間需加強(qiáng)信息共享

實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門(mén)審批、交易信息的實(shí)時(shí)互通，加強(qiáng)與公安、民政、稅務(wù)等部門(mén)間不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息的共享，提供不動(dòng)產(chǎn)登記資料的依法查詢(xún)。依托‘互聯(lián)網(wǎng)+，促進(jìn)辦事部門(mén)公共服務(wù)相互銜接，從源頭上避免各類(lèi)奇葩證明。

3.4登記機(jī)構(gòu)增加詢(xún)問(wèn)、個(gè)人聲明或公告環(huán)節(jié)

登記機(jī)構(gòu)可采取多項(xiàng)措施避免錯(cuò)誤登記。例如，在辦理登記業(yè)務(wù)時(shí)，增加詢(xún)問(wèn)及個(gè)人聲明，不再審查其婚姻證明。嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》履行詢(xún)問(wèn)職責(zé)。同時(shí)，為了防止當(dāng)事人虛假承諾，在增加詢(xún)問(wèn)和個(gè)人聲明的基礎(chǔ)上，有選擇的對(duì)當(dāng)事人的承諾以及登記事項(xiàng)進(jìn)行公告，以減少登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：

許存培，性別：女，民族：漢，出生年月：1987年2月6日，單位：江蘇省連云港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)登記；

薛飛，性別：男，民族：漢，出生年月：1978年12月14日，單位：江蘇省連云港市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，職稱(chēng)：高級(jí)土地管理工程師，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)登記。