老舊社區(qū)增設(shè)電梯項(xiàng)目中的困難與問題討論

王曉龍

摘 要：隨著社會(huì)的日趨發(fā)展，1990年中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而電梯作為一個(gè)上下樓的交通工具不僅在高層建筑里起著重要的作用，再老齡化的老舊小區(qū)的作用也越來越明顯。2017年遼寧省將沈陽(yáng)，大連設(shè)為老舊小區(qū)加裝電梯定點(diǎn)市，筆者也參與了一次針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的項(xiàng)目，最終以多方面原因未能成功實(shí)施。下面是我提出的一些重點(diǎn)問題和大家討論。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；加裝電梯

在我國(guó)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定中寫出7層或以上的住宅必須加裝電梯，但由于建筑成本，再有電梯在中國(guó)普及的比較晚，所以現(xiàn)在全國(guó)絕大多數(shù)的老舊小區(qū)沒有配備電梯，隨著老齡化的愈演愈烈這些沒有配備電梯的小區(qū)已經(jīng)不能滿足老年人上下樓的需求，所以才出現(xiàn)為老舊小區(qū)加裝電梯這一項(xiàng)目，項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)雖是為了大眾生活的便捷，但在具體實(shí)施過程中也會(huì)遇到重重困難：

一、資金問題

首先我們看一下政府給出的資金補(bǔ)貼內(nèi)容“政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補(bǔ)償，最高不超過24萬”電梯施工金額是指集裝電梯主題工程費(fèi)用及相關(guān)的其它費(fèi)用支出。加裝電梯的大體費(fèi)用如下，設(shè)計(jì)費(fèi)大約2萬，土建費(fèi)用（包含鋼結(jié)構(gòu)，地坑）大約15萬，電梯設(shè)備（包括安裝費(fèi)用）大約20萬 ，總費(fèi)用大約在37萬左右 政府補(bǔ)償14.8萬 剩下22.2萬由住戶均攤 擬定一單元安裝一臺(tái)，7層 21戶 每戶大約1.06萬。而作為房屋的維修基金由于是老舊小區(qū)大部分已經(jīng)所剩無幾，住戶又大多是老年人，大多數(shù)都不愿意自己出資。如果由政府全部出資各地政府又很難實(shí)現(xiàn)。

二、住戶意愿問題

根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法中的規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二意思的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意”且其它業(yè)主無明顯反對(duì)意見，加裝撞90%以上業(yè)主同意才能申請(qǐng)實(shí)施計(jì)劃。

電梯在老舊小區(qū)的安裝主要是靠在外額外架設(shè)井道，第一會(huì)出現(xiàn)占用居民公共區(qū)域的問題。第二新建井道會(huì)遮擋部分住戶的室內(nèi)光線，即使加裝觀光電梯也只是輕度緩解光照問題，但相對(duì)的費(fèi)用又會(huì)大大提升。第三噪音問題，電梯在運(yùn)行過程中一定會(huì)出現(xiàn)機(jī)械噪音，靠近機(jī)房的住戶噪音會(huì)更大。第四通風(fēng)問題，老舊小區(qū)的住房格局有限，在外加裝電梯井道后會(huì)阻擋1/3住戶的通風(fēng)窗口，再加上電梯運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生一定的熱量，老舊小區(qū)內(nèi)住戶很少配備空調(diào)等降溫措施，所以通風(fēng)問題在夏天顯得尤為重要。以上問題在實(shí)際實(shí)施中幾乎很難得到所有業(yè)主的同意，也是整個(gè)計(jì)劃的最大難點(diǎn)。

第三、電梯安裝后的使用與保養(yǎng)問題

電梯屬于涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，也是國(guó)家強(qiáng)制要求檢驗(yàn)的特種設(shè)備，如果棄檢或檢驗(yàn)結(jié)果為不合格，那么電梯將無法繼續(xù)合法使用，并予以查封，如果強(qiáng)行使用業(yè)主將承擔(dān)一切違法使用電梯產(chǎn)生的后果，也就是說如果出現(xiàn)安全問題那么將由業(yè)主自己承擔(dān)所有責(zé)任，這對(duì)所有業(yè)主是非常危險(xiǎn)的。

按低層電梯的最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每臺(tái)電梯的檢驗(yàn)費(fèi)為1000元左右，維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用為4000元 一臺(tái)1000kg一個(gè)月用電量在3000-4000度 我們?nèi)∽钚?000度計(jì)算一年的電費(fèi)為18000元。電梯每五年大修一次每次費(fèi)用大約在5萬左右，電梯每15年需要更新一次每次費(fèi)用大約30萬，那么以15年為一周期，一周期內(nèi)每年的費(fèi)用為43000元 ，以一單元7層除掉1樓住戶剩下6層一梯三戶18戶每戶每年需繳納2388.88元，如果一梯兩戶則是3583.33元這個(gè)數(shù)字對(duì)于一些家庭條件困難或?qū)﹄娞轃o太大剛性需求（如2、3）層住戶是難以接受的。

本次項(xiàng)目一共涉及住戶105戶 其中5戶在調(diào)查結(jié)束前未能取得聯(lián)系，剩下100戶其中一層15戶出一戶新婚年輕夫妻同意外剩余14戶全部拒絕安裝，2層3層用戶對(duì)于電梯無剛性需求，整體同意率低于50%。當(dāng)談及到安裝后的維護(hù)管理費(fèi)用時(shí)大部分業(yè)主表示還需要一段時(shí)間考慮才能決定，由此我總結(jié)出導(dǎo)致以上問題的原因大致分為兩種1，資金2，加裝電梯對(duì)原有住戶居住環(huán)境的影響

對(duì)于以上問題的研究和初步建議：

一、雖然電梯現(xiàn)在已經(jīng)成為住宅小區(qū)基本的配套實(shí)施，但新建電梯還是以政府相關(guān)部門為主導(dǎo)，政府在規(guī)劃小區(qū)管理方面應(yīng)該把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮小區(qū)老化后遇到問題的解決方案做好相關(guān)方面的配套工作

二、進(jìn)入21世紀(jì)以來電梯行業(yè)在國(guó)內(nèi)飛速發(fā)展，至今電梯在我國(guó)的技術(shù)已經(jīng)日漸成熟，但大部分老百姓對(duì)電梯的認(rèn)識(shí)還是很少，關(guān)于政府和物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)住戶對(duì)電梯的基本認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)電梯是所有住戶的共有財(cái)產(chǎn)意識(shí)，將使用電梯的安全意識(shí)普及到每個(gè)業(yè)主家庭。讓居民認(rèn)知到電梯不是物業(yè)的而是每個(gè)業(yè)主的，業(yè)主對(duì)電梯的使用有著絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)。

三、電梯相關(guān)費(fèi)用透明化，物業(yè)將每筆電梯費(fèi)用和發(fā)票作公開透明的公示，并且每筆費(fèi)用的支出都應(yīng)該通過業(yè)主的同意，通過電梯上廣告位及其它獲得的盈利將作為業(yè)主的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，不得私自挪用。

四、老小區(qū)加裝電梯應(yīng)以政府主導(dǎo)推廣，物業(yè)輔助扶持，業(yè)主積極主導(dǎo)的方式，合理合法的實(shí)施下去，保證每戶居民的合法權(quán)益，電梯費(fèi)用按居民對(duì)電梯的使用需求公平的分?jǐn)偂?/p>

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50096-2011