中國房地產(chǎn)價格的影響因素

任潔

【摘 要】 本文基于非限制VAR模型，考察了2000年1月到2014年3月我國房地產(chǎn)價格波動的原因，得出以下結(jié)論：（1）貸款利率是影響房地產(chǎn)價格的最主要因素。（2）股票價格指數(shù)和實際匯率對房地產(chǎn)價格存在持續(xù)而顯著的影響。（3）短期資本流動和經(jīng)濟增速在短期對房地產(chǎn)價格存在正向影響，但短期資本流動的影響程度較小。（4）房地產(chǎn)價格增速具有自我強化的特征。（5）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格沒有顯著影響。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價格 貸款利率 匯率 短期資本流動 股票市場價格指數(shù)

一、引言

最近十幾年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格均呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的空前繁榮，一方面帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，成為國民經(jīng)濟增長的重要推動力；另一方面則引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和社會公平的擔(dān)憂。

關(guān)于我國房地產(chǎn)價格波動的影響因素，已有文獻的觀點可以歸納為產(chǎn)出水平、貨幣政策、人民幣匯率和通貨膨脹四個方面。現(xiàn)有文獻對于我國房地產(chǎn)價格的研究主要側(cè)重于匯率因素和貨幣政策中利率因素的分析，在以下三個方面有待改進：（1）沒有直接分析短期資本流動對房地產(chǎn)價格的影響程度；（2）極少研究高投機性的股票市場對房地產(chǎn)價格的影響；（3）較少比較利率和匯率對房地產(chǎn)價格的相對重要性。本文選取2000年1月到2014年3月的月度數(shù)據(jù)，運用非限制VAR模型，研究短期資本流動、經(jīng)濟增速、股票市場價格、貨幣供應(yīng)量、利率和匯率對房地產(chǎn)價格的影響，并比較各因素對房地產(chǎn)價格的相對重要性。

本文剩余部分的結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分通過建立非限制性VAR模型進行計量分析，第三部分為結(jié)論與政策建議。

二、實證研究

（一）變量選取與數(shù)據(jù)處理

本文選取2000年1月到2014年3月的月度數(shù)據(jù)進行實證分析，采用變量如下：

短期資本流動規(guī)模（F）。計算方法為“外匯占款增量（美元計價）-貨物貿(mào)易順差-FDI實際利用規(guī)?！?。經(jīng)濟增速（Y），由于無月度GDP增速數(shù)據(jù)，因此用工業(yè)增加值同比增長率來近似地表示。股票價格指數(shù)增速（S），用上證綜合指數(shù)同比增長率表示。房地產(chǎn)價格增速（P），用中國商品房平均銷售價格的同比增長率表示。貨幣供應(yīng)量增速（M2），用中國M2的同比增長率表示。貸款利率增速（I），用1到3年貸款利率的同比增長率表示。實際匯率增速（E），用人民幣對美元實際匯率的同比增長率表示。數(shù)據(jù)來自CEIC數(shù)據(jù)庫、國際貨幣基金組織、美國勞工局及作者計算，經(jīng)過X12季節(jié)調(diào)整。

（二）序列平穩(wěn)性檢驗與格蘭杰非因果關(guān)系檢驗

在ADF檢驗中，各序列均為平穩(wěn)序列。除了經(jīng)濟增速不是房價增速的格蘭杰原因外，其它變量在90%的置信水平下都是房價的格蘭杰原因。

（三）向量自回歸模型（VAR）

根據(jù)SC準(zhǔn)則，本文選取的滯后期為1期。

1.脈沖響應(yīng)結(jié)果分析

從脈沖響應(yīng)結(jié)果可以看出：（1）房地產(chǎn)價格增速具有自我強化的特征。來自房地產(chǎn)價格增速（P）的一單位標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊，對自身的影響在前10期顯著為正，在第11期由正轉(zhuǎn)負(fù)，但影響在第11期以后并不顯著且趨近于零。（2）利率增速沖擊和實際匯率增速沖擊對房地產(chǎn)價格增速存在持續(xù)而顯著的負(fù)向影響，且利率的影響程度大于匯率。來自利率增速的一單位標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊，對房地產(chǎn)價格增速的影響在前26期顯著為負(fù)，在第27期以后不再顯著。來自實際匯率增速的一單位標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊，對房地產(chǎn)價格增速的影響在30期內(nèi)顯著為負(fù)，在第14期達到最大值后逐漸趨于零。（3）股票價格指數(shù)增速沖擊對房地產(chǎn)價格增速存在持續(xù)而顯著的正向影響。來自股票價格指數(shù)增速的一單位標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊，對房地產(chǎn)價格增速的影響在前16期顯著為正，在第17期由正轉(zhuǎn)負(fù)，但影響在第17期以后不再顯著且趨近于零?？赡艿脑蛟谟?，股票市場的繁榮帶動了房地產(chǎn)市場的投資。（4）短期資本流動沖擊和經(jīng)濟增速沖擊在短期對房地產(chǎn)價格增速存在正向影響，且短期資本流動的影響程度小于經(jīng)濟增速。（5）貨幣供應(yīng)量增速沖擊對房地產(chǎn)價格增速沒有顯著影響。

總之，房地產(chǎn)價格具有自我強化特征；相比于其它變量，利率對于房地產(chǎn)價格的影響程度最大；實際匯率和股票價格指數(shù)均對房地產(chǎn)價格有一定影響；短期資本流動和經(jīng)濟增速僅在短期對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響。

2.方差分解結(jié)果分析

我們選取第18期，各變量對房地產(chǎn)價格增速的貢獻度依次為短期資本流動（1.71%）、經(jīng)濟增速（6.02%）、股票價格指數(shù)增速（6.73%）、房地產(chǎn)價格增速（62.96%）、貨幣供應(yīng)量增速（0.56%）、利率增速（16.95%）、實際匯率增速（5.05%）?？梢园l(fā)現(xiàn)：（1）除房地產(chǎn)價格增速（P）本身以外，利率增速（I）對房地產(chǎn)價格增速波動的解釋力最強。（2）經(jīng)濟增速（Y）、股票價格指數(shù)增速（S）和實際匯率增速（E）對房地產(chǎn)價格增速的解釋力較強，按方差貢獻度從大到小依次為股票價格指數(shù)增速、經(jīng)濟增速、實際匯率增速。（4）短期資本流動（F）對房地產(chǎn)價格增速的解釋力相對較小。（5）在前6期，經(jīng)濟增速（Y）對房地產(chǎn)價格增速的解釋力最強（除P本身以外），但經(jīng)濟增速的貢獻度在前20期基本呈下降趨勢。

三、結(jié)論

本文基于非限制VAR模型，考察了2000年1月到2014年3月我國房地產(chǎn)價格波動的原因，得出以下結(jié)論：（1）貸款利率是影響房地產(chǎn)價格的最主要因素。貸款利率增速上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格增速持續(xù)下降。（2）股票價格指數(shù)和實際匯率對房地產(chǎn)價格存在持續(xù)而顯著的影響。股票價格指數(shù)增速上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格增速上升，實際匯率增速上升則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格增速下降。（3）短期資本流動和經(jīng)濟增速在短期對房地產(chǎn)價格存在正向影響，但短期資本流動的影響程度較小。（4）房地產(chǎn)價格增速具有自我強化的特征，即上一期的房價增速上升很可能導(dǎo)致本期繼續(xù)上升。（5）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格沒有顯著影響。