青島海月灣項(xiàng)目管理分析

考晨鑫

【摘 要】 本文主要闡述了新形勢下，青島翠湖地產(chǎn)有限公司的新型現(xiàn)代化節(jié)能住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)管理與成本管理的相關(guān)策略，并對以上問題進(jìn)行了分析并提出相關(guān)建議，以期為青島翠湖地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營活動(dòng)提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 成本管理 策略分析

1 引言

本文以青島翠湖地產(chǎn)有限公司為例，目前，青島翠湖地產(chǎn)有限公司在發(fā)展的過程中存在著一定的房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要有資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)和稅收的合理設(shè)置問題。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，高收益的同時(shí)，也伴隨著較高的市場風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)青島翠湖地產(chǎn)有限公司所提供的材料可以看到該項(xiàng)目的一些財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)：項(xiàng)目累計(jì)利潤總額為37573.40萬元，累計(jì)凈利潤為28180.10萬元，項(xiàng)目總投資收益率為8.32%。項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.32%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為7635.43萬元，投資回收期為5.00年。項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.65%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4765.36萬元，投資回收期為5.21年。投資估算基本合理，建設(shè)資金基本落實(shí)，財(cái)務(wù)收益良好，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。但仍應(yīng)注意在整個(gè)生命周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)避，以期獲得收益的最大化。

2 風(fēng)險(xiǎn)控制

2.1 翠湖地產(chǎn)公司開發(fā)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）從金融角度來看，青島翠湖地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一。在我國資本市場尚不完善的情況下，嚴(yán)厲的政策調(diào)控會(huì)使青島翠湖地產(chǎn)有限公司的融資環(huán)境日益惡化，融資壓力與日俱增。

（2）從資金供給的角度出發(fā)：目前，翠湖海月灣項(xiàng)目在企業(yè)投融資方式上都是來自企業(yè)自籌資金。因此，青島翠湖地產(chǎn)公司應(yīng)積極開辟新的融資渠道，改善現(xiàn)有的融資方式，以確保能夠靈活應(yīng)對資金風(fēng)險(xiǎn)。

（3）從資金需求的角度出發(fā)：2014年的資金安排計(jì)劃顯示，該項(xiàng)目工期為3年，2015年建設(shè)資金投入為46862.41萬元，2016年建設(shè)資金投入為46543.20萬元，2017年建設(shè)資金投入為57183.55萬元。此外，還需支付各類人力資本費(fèi)用等，公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等也都需要大量的開發(fā)資金支持。

2.2 翠湖地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）對于青島翠湖地產(chǎn)有限公司而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，安全性是十分重要的。因此青島翠湖地產(chǎn)有限公司想要獲得長久的發(fā)展，就需要在進(jìn)行開發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量?？梢酝ㄟ^聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減少項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時(shí)，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。另一方面也要根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進(jìn)度與銷售策略。翠湖海月灣項(xiàng)目必須立足青島本地的市場行情，根據(jù)市場的動(dòng)向以及政府的政策，做出合適的開發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷售策略判斷。

（2）對于青島翠湖地產(chǎn)有限公司的翠湖海月灣項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理：此時(shí)公司的目的是實(shí)現(xiàn)青島翠湖海月灣項(xiàng)目的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得利潤。如果公司就會(huì)處于被動(dòng)局面，市場的變動(dòng)對青島翠湖海月灣項(xiàng)目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則青島翠湖地產(chǎn)有限公司將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

對于以上存在的租售方面的問題可以通過以下兩個(gè)方面來解決：一方面可以選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司，對于購房者或者租房者而言，考慮的不僅僅是交通便利、房屋面積、房屋版型、成交價(jià)格等硬件條件，還會(huì)認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平、綠化水平等軟條件。因此，青島翠湖海月灣項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目，才能夠有一個(gè)可觀的銷售。另一方面也要加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬損失，要嚴(yán)格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

3 意見建議

（一）提高公司經(jīng)營能力。公司融資的目的是為了獲得更高的投資收益，只有在投資收益率高于資本成本的時(shí)候，融資才是有價(jià)值的。因此，在融資成本一定的前提下，青島翠湖地產(chǎn)公司必須提高自身的經(jīng)營管理水平。

（二）實(shí)現(xiàn)融資方式多元化

單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，為此，青島翠湖地產(chǎn)公司必須積極尋找新的融資渠道，拓展多元化融資方式。

1.探索合作開發(fā)模式。青島翠湖地產(chǎn)公司可以積極尋找合作企業(yè)，共同開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。2.發(fā)展房地產(chǎn)信托。對于目前正處于快速發(fā)展期的青島翠湖地產(chǎn)公司而言，可以通過貸款性信托和股權(quán)性信托進(jìn)行資金融通。3.尋求境外融資渠道。青島具有優(yōu)越的地理位置，毗鄰日韓，可以充分尋找合作伙伴；因此，建議青島翠湖地產(chǎn)公司積極尋求境外合作伙伴，利用境外企業(yè)的優(yōu)勢開拓境外融資渠道。

（三）強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。青島翠湖海月灣項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)流程是環(huán)環(huán)相扣的，需要各個(gè)部門的集體配合和協(xié)調(diào)發(fā)展。為了提高公司的財(cái)務(wù)管理水平，青島翠湖地產(chǎn)公司必須樹立“全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”，可以通過集中培訓(xùn)和定期召開會(huì)議的方式提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，堅(jiān)持責(zé)權(quán)利明確的基本原則，從細(xì)節(jié)和整體上提高公司的風(fēng)險(xiǎn)防范力度。

（四）借鑒國外融資經(jīng)驗(yàn)。西方發(fā)達(dá)國家的資本市場較為成熟，房地產(chǎn)金融體系比較健全，并且建立了完善的融資渠道，具有十分重要的借鑒意義。因此，在我國政策允許的情況下，青島翠湖地產(chǎn)公司可以充分借鑒國外融資經(jīng)驗(yàn)，有條件地創(chuàng)新自身的融資方式。

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