房產(chǎn)測量中幾個(gè)常見問題的思考★

李 奎 黃同均

(四川省冶金地質(zhì)勘查局測繪工程大隊(duì)，四川 成都 610051)

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)關(guān)乎民生的工作，他與百姓的切身利益息息相關(guān)，他既要求房產(chǎn)測量員具備扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，吃透規(guī)范細(xì)則要求，又要兼?zhèn)渫鈽I(yè)嫻熟的測繪手段和保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，隨著目前新建商品房造型的日新月異，對作業(yè)人員以及測繪規(guī)范細(xì)則等的要求也同步提升，本文結(jié)合最新版四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則和建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范提出自己在實(shí)際工作中的一點(diǎn)疑問和見解。

1 問題的提出

1)“凹進(jìn)”走廊面積采用半算還是全算的問題。2)細(xì)則規(guī)定走廊層攤導(dǎo)致本層公攤過大的問題[7]。3)現(xiàn)行兩種規(guī)范《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》因計(jì)算方法不同導(dǎo)致理解偏差的問題。4)底層樓梯本單元分?jǐn)?，造成相鄰單元不同樓層相同戶型產(chǎn)權(quán)面積不一致的問題。

2 問題分析

1)“凹進(jìn)”走廊(如圖1所示)在日常測繪中經(jīng)常遇到，即圖1中無柱走廊向樓梯方向凹進(jìn)去那一部分，在四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則中有如下規(guī)定：

4.2.8 與房屋相連的有柱走廊(剪力墻視為有柱)，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。

4.3.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

根據(jù)4.2.8我們可以把凹進(jìn)陽臺(tái)算作與兩邊房屋相連的有剪力墻走廊，面積應(yīng)該全算，然而直觀上我們認(rèn)為凹進(jìn)部分走廊和外面的走廊是相互連接的一個(gè)整體，可以統(tǒng)一視作無柱外走廊，根據(jù)4.3.1條款，面積應(yīng)該半算。

2)四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則6.4.10條款：位于建筑物第一層(地面)、計(jì)算建筑面積的內(nèi)、外走廊，列為其服務(wù)范圍的共有建筑面積，走廊除第一層(地面)外的其他各層的內(nèi)、外走廊，列為本層的共有建筑面積。

根據(jù)6.4.10條款，在實(shí)際工作中會(huì)遇到以下問題，比如一處“回”字形商場，共3層，每層都有內(nèi)外走廊，按照細(xì)則要求第1層(地面)走廊服務(wù)范圍是整棟，應(yīng)該棟攤，2層、3層的內(nèi)外走廊應(yīng)該由本層分?jǐn)偅覀兗僭O(shè)1層～3層商鋪大小數(shù)量全部一致，這樣一來，2層、3層除了要分?jǐn)傋约罕緦拥淖呃让娣e，還要分擔(dān)一部分1層走廊的面積，勢必會(huì)造成同一個(gè)戶型的商鋪2層、3層商鋪的分?jǐn)偯娣e遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1層商鋪分?jǐn)偯娣e[6]，從性價(jià)比綜合考慮，樓上的商鋪占盡了劣勢，很難銷售。

3)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》對于有柱走廊面積計(jì)算的定義如下：

GB/T 50353—2013建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范：

3.0.14 有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積；有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平面積計(jì)算1/2面積[1]。

四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則(2014年4月)：

4.2.8 與房屋相連的有柱走廊(剪力墻視為有柱)，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積[2,3]。

從以上兩個(gè)條款可以看出建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范規(guī)定的有圍護(hù)設(shè)施的有柱走廊面積半算，而四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則規(guī)定的有柱走廊面積全算[5]，業(yè)內(nèi)人士都清楚，兩種規(guī)范針對的對象不同，建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范針對的是建筑工程規(guī)劃面積計(jì)算，四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則針對的是房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算[8]，但僅限于業(yè)內(nèi)人士，對于大多數(shù)群眾甚至部分職能部門工作人員對此容易混淆，分不清到底該用哪個(gè)面積，造成了老百姓對公布的不同面積產(chǎn)生疑問和爭議。

4)四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則有關(guān)樓梯分?jǐn)偡绞降囊?guī)定，如1棟樓兩個(gè)單元，1單元5層，2單元6層，其中1層均為商業(yè)，2層以上為住宅，兩個(gè)單元住宅戶型相同，這種情況下，按照四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則規(guī)定，1層商業(yè)算作1個(gè)功能區(qū)，1單元住宅算作一個(gè)功能區(qū)，2單元住宅算作一個(gè)功能區(qū)，共3個(gè)功能區(qū)，1單元1層樓梯分?jǐn)偨o商業(yè)和樓上8家住戶，2單元1層樓梯分?jǐn)偨o商業(yè)和樓上10家住戶，這樣分?jǐn)偩褪沟脙蓚€(gè)單元戶型完全相同但是產(chǎn)權(quán)面積不同[4]，給測繪人員帶來很多的解釋工作，且老百姓不容易理解。

3 建議

1)我們可以將凹進(jìn)部分走廊和外面的無柱走廊視為一個(gè)整體，統(tǒng)一按照半面積計(jì)算，在細(xì)則中更精細(xì)化一些，從而消除實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的此類困惑[9]。2)建議將各層走廊都采用棟攤，將面積矛盾平均化，這樣可以給作業(yè)人員，買賣雙方減少很多不必要的麻煩，是多方都愿意接受的結(jié)果。3)針對《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》中面積計(jì)算不一致的問題，建議將有柱走廊和無柱走廊區(qū)別開來，有柱走廊統(tǒng)一按照面積全算處理[10]，通過規(guī)范的不斷修訂完善，盡量達(dá)到統(tǒng)一，消除大眾疑問。4)建議1層樓梯棟攤，從而消除相同戶型產(chǎn)權(quán)面積不同帶來的爭議。

4 結(jié)語

本人對房產(chǎn)測量工作中經(jīng)常遇到的幾點(diǎn)問題提出個(gè)人見解，但這些是很有限的，隨著今后房屋造型的千變?nèi)f化，遇到的各類問題也會(huì)層出不窮，這就要求我們不但技術(shù)手段要?jiǎng)?chuàng)新，各類規(guī)范細(xì)則也要不斷完善跟進(jìn)，從而更好的為房產(chǎn)測量工作健康有序的發(fā)展助力。

參考文獻(xiàn):

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