“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃新思路

王紅玉

【摘 要】隨著時代的不斷進步發(fā)展，我國稅收制度發(fā)生改革，在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃改變原有理念，執(zhí)行新的發(fā)展思路，促進企業(yè)稅收的健康合理化發(fā)展。本文基于解讀“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義，根據(jù)房地產(chǎn)稅收籌劃的特點和實際情況，制定“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收的改革思路，最終改善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理理念，促進經(jīng)濟效益的提高。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)；企業(yè)稅收；籌劃

一、前言

自2016年全國人民代表大會中提議全面落實“營改增”制度，先在生產(chǎn)服務(wù)行業(yè)、金融行業(yè)、建筑行業(yè)、房地產(chǎn)市場等，均已實行“營改增”稅收制度，促進了科學(xué)系統(tǒng)化市場經(jīng)濟體制。在“營改增”政策落實后，對房地產(chǎn)企業(yè)實施稅制改革，對該行業(yè)應(yīng)繳納的各種稅金都產(chǎn)生了較為深遠的影響，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也要進行相應(yīng)變革，轉(zhuǎn)變原有稅收籌劃思路。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的重要意義

在經(jīng)濟全球化的大背景下，我國的市場經(jīng)濟體制也日趨完善起來，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要組成部分，在日益激烈的市場競爭形勢之下，想要謀求進一步的發(fā)展，在行業(yè)中占據(jù)一席之地，首要的一步便是最大化地發(fā)揮企業(yè)資金的作用。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的特征便是規(guī)模較大，經(jīng)營環(huán)節(jié)繁雜，盈利較多，這也就使得其在運營發(fā)展的過程當中要涉及到更多的稅種，同時也承擔(dān)著相較其他類型企業(yè)更多的稅負。因此，通過對稅收環(huán)節(jié)合理、有效地管理以及籌劃，能夠適當?shù)販p輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，也就從稅收成本的角度實現(xiàn)了企業(yè)資金的最大化利用。稅制改革政策的推出，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以通過有效的稅收籌劃來減少其納稅成本，進行實現(xiàn)提高企業(yè)收益、增加利潤的目的，不僅如此，在對稅收進行合理籌劃的過程中，運用科學(xué)的方式方法，還能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，提高其市場核心競爭力，使其在當前的市場環(huán)境之下實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負情況

1.房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出的房地產(chǎn)便是其商品，而這一商品與其他商品從屬性來看又有著明顯的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)有著其獨特的經(jīng)營特點：

（1）其經(jīng)營發(fā)展的過程有著明顯的計劃性以及環(huán)節(jié)的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務(wù)涵蓋了從勘察、征地、拆遷、動工、完工、銷售直至售后服務(wù)的整個鏈條，數(shù)道流程。而且，從開始勘察征地直至最后的商品完工銷售的整個過程都會受到國家計劃的嚴格控制。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目開發(fā)建設(shè)周期長，投資金額大。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)需要從規(guī)劃設(shè)計階段開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，其開發(fā)周期短則一年，長則數(shù)年才能夠全部完工。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品單位價值高，負債經(jīng)營明顯、建設(shè)周期長、不確定因素眾多，一旦前期的開發(fā)決策失誤或者后期銷路不暢，將會導(dǎo)致其開發(fā)的產(chǎn)品大規(guī)模滯壓，占用企業(yè)大量的周轉(zhuǎn)資金，使企業(yè)陷入被動的局面，嚴重的甚至?xí)蛊髽I(yè)陷入困境。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的稅負情況

“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納營業(yè)稅，其平均繳納比例為5.5%，而營業(yè)稅為價內(nèi)稅，其計稅基礎(chǔ)是企業(yè)含稅的銷售額，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開始繳納增值稅，稅率均為11%，增值稅為價外稅，其計稅基礎(chǔ)是企業(yè)含稅的增值部分。同時，土地成本以及其他服務(wù)成本全部納入抵扣稅金的范圍，除此之外，企業(yè)從進項中取得增值稅專用發(fā)票可以用于抵扣稅金，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在整個生產(chǎn)鏈條當中不再出現(xiàn)重復(fù)計稅的問題。據(jù)統(tǒng)計測算，“營改增”前后毛利率的均衡值約為56%，也就是說，當企業(yè)的毛利率在56%以下時，“營改增”將會對企業(yè)的利潤水平有適當?shù)奶嵘?，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)的毛利率都低于56%。因此，“營改增”這一稅收政策的調(diào)整對于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，都起到了一定程度上的減負作用。

四、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)新的稅收籌劃思路

我國“營改增”開始于2009年，改革后的稅收制度進行了多方面的調(diào)整，減輕了我國各行各業(yè)企業(yè)的的稅收負擔(dān)，避免了對企業(yè)重復(fù)收稅的不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)因為涉及到廣大人民的住房問題，對該行業(yè)的“營改增”工作推進一直很謹慎，改革后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式發(fā)生了比較大的變化，為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。同時，也更應(yīng)該把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法。

1.減小課稅基礎(chǔ)

課稅基礎(chǔ)是企業(yè)稅收籌劃的基礎(chǔ)，是對企業(yè)所得稅的稅基進行納稅籌劃，在不違背稅法的前提下，盡可能地減小應(yīng)納稅所得額，稅基越小，所繳納的稅款就越少。在新稅法當中有著明確規(guī)定，企業(yè)在其經(jīng)營發(fā)展的過程當中涉及到的職工福利費用、廣告費用的稅務(wù)扣除有著既定的比例限制。因此，在進行稅收籌劃時要充分考慮到課稅基礎(chǔ)的內(nèi)容，在法律許可的范圍內(nèi)，當企業(yè)的收入達到一定程度的時候，采用降低課稅基礎(chǔ)的方法，能夠為企業(yè)合理的降稅。企業(yè)所得稅作為國家參與企業(yè)經(jīng)濟利益分配的一個稅種，對企業(yè)收益和目標實現(xiàn)有較大的制約，卻也有很大籌劃空間，房地產(chǎn)企業(yè)在履行依法納稅義務(wù)的同時，也享有不需繳納比稅法規(guī)定的更多稅收的基本權(quán)利。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

房地產(chǎn)“營改增”試運行階段，一些企業(yè)沒有真正解讀政策，導(dǎo)致進行中的房產(chǎn)項目因為改革和稅收下降等問題，加之沒有進行合理的稅收籌劃，導(dǎo)致企業(yè)利潤下滑。進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須以完善的稅收籌劃管理制度為前提，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務(wù)籌劃。如萬科2013年合并資產(chǎn)負債表中存貨331133，223278.99元，總資產(chǎn)為479205323490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%，若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其稅負增加，若是對存貨無相關(guān)過渡政策，可以預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風(fēng)險。

3.合理歸屬所得年度

歸屬所得年度通常會受到多方面因素的影響，如收入、成本、損益等，通過明確企業(yè)銷售形式以及經(jīng)營費用的支出，能夠準確地掌握企業(yè)的動向以及納稅的合理性。此外，期末存貨計價的高低對當期的利潤影響很大，不同存貨發(fā)出計價方法會得出不同的期末存貨成本，出現(xiàn)不同的利潤，影響企業(yè)所得稅額，如當物價水平持續(xù)上漲時，采用后進先出法計價會減少當期應(yīng)交所得稅，反之若物價水平持續(xù)走低時，采用先進先出法減少當期應(yīng)稅所得額。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要保證歸屬所得年度的合理性，按照會計準則的要求在一個會計年度內(nèi)變更存貨計價方法，以進一步減輕稅負壓力。

4.會用較低稅率和優(yōu)惠政策

在稅法制定和執(zhí)行的過程中，有許多稅種稅率并不固定，在相對較長的一段時間內(nèi)觀察，我們能夠發(fā)現(xiàn)稅率實際上處于動態(tài)階段，其中，波動最頻繁的便是累進稅率，合理利用稅率的這一特征，也是企業(yè)的節(jié)稅最明顯的方法之一。所以，在稅收籌劃的過程當中適當?shù)谋芨呔偷停材軌驕p輕企業(yè)的稅負壓力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用可享受的優(yōu)惠政策直接減少應(yīng)納稅額，為了促進經(jīng)濟發(fā)展，國家會地某些特定行業(yè)給予一些稅收優(yōu)惠，當然也有涉及房地產(chǎn)行業(yè)的，納稅人完全可以通過合法途徑，正確解讀并合理使用優(yōu)惠政策減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)。

5.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

五、結(jié)論

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展帶來了巨大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時，找準切入點合理制定稅務(wù)籌劃策略，其稅收籌劃的空間很大。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的過程當中，從多個角度，不同方面采取稅收籌劃措施，積極地適應(yīng)稅制改革的變化，能夠最大程度地提升企業(yè)的市場競爭力，進而提高其管理能力及經(jīng)營效益。

參考文獻：

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[3]賈繼飛.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討 中國經(jīng)貿(mào)2017年11期.