物業(yè)公司工程管理探討

檀然

摘要：近年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展迅速的同時(shí)衍生出很多附加項(xiàng)目。物業(yè)管理模式演變呈現(xiàn)出明顯的分化升級(jí)趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;工程管理

引言

我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展離不開(kāi)各行業(yè)的大力支持。從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的逐步深入與完善，物業(yè)管理企業(yè)在這樣的改革與發(fā)展機(jī)遇并存的大環(huán)境下，只有更好的提升自身經(jīng)營(yíng)管理水平與模式的轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)拓展，才能在現(xiàn)階段如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)。

1物業(yè)管理延伸服務(wù)的背景

近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，依托于房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生的物業(yè)管理行業(yè)也得到了發(fā)展機(jī)遇。自1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來(lái)，物業(yè)管理在促進(jìn)城市發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定上發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，其所涉及的領(lǐng)域也不僅僅局限于住宅小區(qū)，還包括寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、酒店等。在人們?nèi)粘Ｉ钪须S處可見(jiàn)物業(yè)管理的身影，極大擴(kuò)張物業(yè)管理影響廣度和深度。這也使得物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，行業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)約11.8萬(wàn)家，所涉及物業(yè)管理面積約為246.65億平方米，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)6007.2億元，物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá)904.7萬(wàn)人。然而，盡管我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)取得了可喜的成績(jī)，但當(dāng)前我國(guó)迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度換擋期，由高速增長(zhǎng)期向中高速穩(wěn)增長(zhǎng)期過(guò)渡，進(jìn)入發(fā)展速度持續(xù)放緩的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)階段。新時(shí)期加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是大勢(shì)所趨，也對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)提出新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)：（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)給企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇與新壓力;（2）新型城鎮(zhèn)化要求物業(yè)管理服務(wù)必須升級(jí)、延伸;（3）幸福城市建設(shè)要求物業(yè)管理的積極參與;（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展需要物業(yè)管理企業(yè)延伸自身服務(wù)，提升樓盤(pán)價(jià)值;（5）人民生活水平的提高對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出更多個(gè)性化的服務(wù)要求。對(duì)絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)理念上，仍然難以擺脫安保、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化清潔等傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式;在收入來(lái)源上，主要以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、車(chē)位和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出租等傳統(tǒng)的盈利模式為主;整個(gè)行業(yè)難以擺脫維持生存、微利經(jīng)營(yíng)的困境。因此在新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，延伸物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。

2物業(yè)公司工程管理舉措

2.1積極探索多種經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理服務(wù)

物業(yè)管理不僅僅包括對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備管理，以及延伸出來(lái)的對(duì)業(yè)主私人部位的管理服務(wù)，還包括對(duì)小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理。對(duì)這部分的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理往往能為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)可觀的收益，倘若能進(jìn)行高效的運(yùn)營(yíng)管理，甚至能十倍至百倍的擴(kuò)展利潤(rùn)空間。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)主要有商鋪、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、廣告位等可以出租收益的資產(chǎn)，物業(yè)管理服務(wù)可從這些方面探索延伸點(diǎn)。例如：開(kāi)展商鋪招商服務(wù)，與品牌商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，引入知名品牌提升檔次與信譽(yù);停車(chē)場(chǎng)在傳統(tǒng)出租的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，開(kāi)展清洗、養(yǎng)護(hù)、修理、保險(xiǎn)等延伸服務(wù)，形成“一條龍”養(yǎng)車(chē)模式;對(duì)于會(huì)所，可以場(chǎng)地出租形式，吸引商家入駐，經(jīng)營(yíng)才藝培訓(xùn)、健身娛樂(lè)、休閑飲食等以生活為主題的服務(wù)。同時(shí)，可考慮建立會(huì)員制模式，吸引業(yè)主加入，支持會(huì)所進(jìn)一步發(fā)展。區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是物業(yè)企業(yè)可拓展管理服務(wù)鏈條的延伸點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)要有計(jì)劃、公正透明地對(duì)其進(jìn)行管理，一方面業(yè)主享有知情權(quán)與收益權(quán)，另一方面也有利于企業(yè)延伸服務(wù)的長(zhǎng)期穩(wěn)定展開(kāi)。

2.2智慧物業(yè)的平臺(tái)化服務(wù)

智慧物業(yè)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，為物業(yè)轄區(qū)業(yè)主或使用人提供一個(gè)安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化物業(yè)服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的物業(yè)。根據(jù)智慧化物業(yè)的特點(diǎn)集成物業(yè)服務(wù)的相關(guān)系統(tǒng)。例如：停車(chē)場(chǎng)管理、閉路監(jiān)控管理、門(mén)禁系統(tǒng)、智能消費(fèi)、電梯管理、保安巡邏、遠(yuǎn)程抄表和自動(dòng)噴淋等相關(guān)物業(yè)的智能化管理，實(shí)現(xiàn)社區(qū)各獨(dú)立應(yīng)用子系統(tǒng)的融合，進(jìn)行集中運(yùn)營(yíng)管理?；谥腔畚飿I(yè)平臺(tái)服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無(wú)法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡(jiǎn)化、可以預(yù)訂服務(wù)、購(gòu)買(mǎi)商品。相關(guān)智能APP的開(kāi)發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。

2.3朝著市場(chǎng)化的方向發(fā)展

我國(guó)現(xiàn)在市場(chǎng)屬于一個(gè)極大的復(fù)雜的市場(chǎng)。毋庸置疑，這個(gè)大市場(chǎng)內(nèi)包括各個(gè)方面的行業(yè)，每個(gè)行業(yè)中又有許多大大小小的公司。這些公司之間的競(jìng)爭(zhēng)力都十分強(qiáng)大。要想在其中生存下去，就要朝著市場(chǎng)化發(fā)展，這也包括物流管理行業(yè)。一些公司需要考慮融資，拉贊助等活動(dòng)來(lái)增強(qiáng)自己公司的競(jìng)爭(zhēng)力。增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，也就意味著這個(gè)公司的壽命變長(zhǎng)以及利潤(rùn)變大。這無(wú)疑對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是有利的?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)要想在我國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展，定要朝著市場(chǎng)化的方向進(jìn)行發(fā)展。

2.4重視物業(yè)管理延伸服務(wù)的創(chuàng)新與整合

重視思想觀念的創(chuàng)新。隨著時(shí)代的發(fā)展和行業(yè)拓展空間的需要，作為高級(jí)物業(yè)管理人員必須要更新管理觀念，看到傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式的瓶頸，并想辦法延伸當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)，從而促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，以保持自身在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。重視物業(yè)資源的整合。物業(yè)資源是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的條件，作為高級(jí)物業(yè)管理人員要善于整合自身的物業(yè)資源。具體包括人力資源、業(yè)主資源、供應(yīng)商資源、企業(yè)職工資源、開(kāi)發(fā)商資源等。其中有必要整理一份業(yè)主資源名單，對(duì)重點(diǎn)客戶要格外重視。同時(shí)，對(duì)于其他人力資源也要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)橋梁，分別與之進(jìn)行訪問(wèn)或座談，加深企業(yè)與他們的聯(lián)系。各類(lèi)信息資源，物業(yè)管理企業(yè)要與政府部門(mén)保持聯(lián)系，與相關(guān)利益者保持友好溝通，并及時(shí)將信息（大數(shù)據(jù)）分門(mén)別類(lèi)，通過(guò)結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況和條件，將有用信息收集起來(lái)處理分析并最終轉(zhuǎn)化為信息生產(chǎn)力，為企業(yè)提供服務(wù)。

2.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與引進(jìn)相應(yīng)的處理方法

在實(shí)際的物業(yè)管理企業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的過(guò)程在很大程度上就是估算和衡量風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是由風(fēng)險(xiǎn)管理人運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)所掌握的各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)資料、風(fēng)險(xiǎn)信息及風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和研究，確保物業(yè)管理企業(yè)中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻度和強(qiáng)度，為最終的風(fēng)險(xiǎn)處理方法的選擇提供適當(dāng)?shù)膮⒖家罁?jù)。一是提升預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的概率，二是加強(qiáng)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度。而所謂的引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理處理方法主要包括，避免風(fēng)險(xiǎn)：比如為了更好的避免火災(zāi)可能給物業(yè)管理企業(yè)所造成的各種不良影響，將房屋出售或?yàn)榱吮苊夂娇帐鹿实陌l(fā)生，將物業(yè)管理的某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以陸路運(yùn)輸?shù)姆绞竭M(jìn)行運(yùn)輸?shù)取ｎA(yù)防風(fēng)險(xiǎn)：例如為了防止水災(zāi)導(dǎo)致倉(cāng)庫(kù)進(jìn)水，可適當(dāng)?shù)脑黾臃篮殚T(mén)、加高防洪堤等。自保風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的產(chǎn)物，房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)直成為了大部分人們的關(guān)心的主要方面，同時(shí)物業(yè)行業(yè)也得到了迅速地發(fā)展。物業(yè)行業(yè)也需要進(jìn)行管理，且物業(yè)管理行業(yè)仍有很大的發(fā)展前景。希望國(guó)家和人民能變得越來(lái)越好。

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（作者單位：西安高科（集團(tuán)）公司）