安徽房地產市場發(fā)展現狀與趨勢研究
——基于2007—2016年的統(tǒng)計數據分析

周澤炯

（安徽財經大學，安徽 蚌埠 233030）

改革開放以來，在市場經濟不斷發(fā)展同時，我國房地產行業(yè)也取得了快速發(fā)展，房地產投資日益活躍。目前，我國經濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，經濟發(fā)展速度放緩，房地產行業(yè)成為經濟發(fā)展的重要支撐力量。但近幾年，房地產行業(yè)庫存居高不下，房地產市場發(fā)展形勢嚴峻[1]。2015年11月，政府提出房產去庫存，房地產庫存量減少明顯，但房地產市場結構性矛盾依然突出，房地產企業(yè)融資不容樂觀，房地產市場區(qū)域分化加劇?！栋不帐⌒滦统擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃（2016—2025年）》提出，到2020年，全省常住人口城鎮(zhèn)化率達到56%。新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，必然對房地產投資產生影響?；诖?，本文根據2007—2016年統(tǒng)計數據，分析安徽房地產市場發(fā)展狀況、存在的主要問題，剖析房地產市場發(fā)展面臨的有利與不利因素，并對未來發(fā)展趨勢進行預測。

1 安徽房地產市場投資狀況

為了提振房地產行業(yè)信心，國家在近兩年內連續(xù)出臺了降準、放寬限購等一系列房地產方面的利好政策，在各種利好政策的持續(xù)刺激下，安徽房地產市場開始出現回暖跡象，但去庫存的壓力依舊存在[2]。如何進一步釋放房地產庫存壓力，加快安徽房地產市場的復蘇，已經成為“十三五”時期安徽各級政府面臨的一道難題。

1.1 安徽房地產投資總體狀況

1.1.1 房地產開發(fā)投資及其增長情況

近10年來，安徽房地產行業(yè)呈現快速發(fā)展趨勢。2014年初，經濟下行壓力加大，安徽房地產市場相對低迷。但自2016年來，房地產行業(yè)回暖，房地產投資增速持續(xù)上漲。2007—2016年安徽房地產開發(fā)投資額及其增長情況見表1。

表1 2007—2016年安徽房地產開發(fā)投資額及其增長情況

由表1可知，2007—2016年，安徽房地產開發(fā)投資總體上均呈波動上升態(tài)勢。2007—2008年安徽房地產開發(fā)投資增速出現大幅上升，原因是2008年出現的世界金融危機，我國政府為挽救低迷的房地產市場，在政策上給予了一定的支持，促進了房地產開發(fā)投資的快速增長，使安徽房地產市場迅速回溫。2009年安徽房地產開發(fā)投資增速出現大幅下滑，主要因為受政府救市政策的影響，房價迅速飆升，為抑制房價過快上漲，政府加大了對房地產的調控。2010年安徽房地產開發(fā)投資增速再次大幅上升，是由于年初房價飆升，房地產開發(fā)商投資熱情增加。2011年安徽房地產開發(fā)投資增速下降，其原因是年內政府加強了宏觀調控，加大限貸力度。2012—2013年，安徽房地產開發(fā)投資增速小幅上漲，其因是房地產市場逐步回暖，房地產開發(fā)商的投資意愿增強，造成房地產開發(fā)投資增長。2014—2015年房地產開發(fā)投資增速降低，主要是房地產市場庫存高企，房地產開發(fā)商資產負債率上升。2016年，安徽房地產開發(fā)投資增速呈現小幅上升趨勢，房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉，新開工面積進一步增加，商品房銷售規(guī)模不斷擴大，庫存壓力逐步釋放。究其原因，安徽政府在前幾年房地產行業(yè)出現下滑的情況下出臺了一系列房地產利好政策，這些政策的效果在2016年得以逐步顯現出來。

1.1.2 房地產企業(yè)投資資金來源

房地產開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于國內貸款、利用外資、自籌資金及其他資金等，當房地產企業(yè)自有資金相對不足時，就需通過國內貸款、利用外資等多種方式進行補充。2007—2016年安徽房地產資金來源構成情況見表2。

由表2可知，2007—2016年，安徽房地產開發(fā)企業(yè)資金來源具有如下特征：

一是，自籌資金占比幅度相對穩(wěn)定且較高。近年來，安徽對房地產市場多數年份都采取了力度較大的宏觀調控政策控制房地產市場過熱，這些政策間接導致了房地產信貸門檻變高，信貸難度加大，資金缺口無法及時填充。因此，房產企業(yè)紛紛投向自籌資金，導致自籌資金占比較高。具體分析如下：2007—2010年，安徽房地產開發(fā)資金來源中自籌資金占比波動較大，多數年份自籌資金占比都在40%左右，自籌資金占比較高。其中，2008年自籌資金占比最高，增長率也達到近10年的最大值，原因是受世界金融危機的影響，我國銀行紛紛提高了對房地產企業(yè)的貸款門檻，開發(fā)商為得到所需資金只能依靠自己籌集資金；2010年自籌資金占比最低，僅為36.34%，原因是為了抑制房價的快速上漲，國務院及有關部委出臺了“新國十條”“限購令”等政策，嚴厲打壓了投資投機性購房需求的同時，降低了房地產開發(fā)企業(yè)的投資預期，開發(fā)商和購房者持觀望的態(tài)度，房地產市場過熱得到一定的抑制。2011—2015年，安徽房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金占比逐年回落，原因是在政府調控政策不放松的背景下，房地產開發(fā)企業(yè)投資意愿降低。雖然在2014年安徽政府取消了部分限購令以刺激房地產行業(yè)的發(fā)展，但短期之內并無明顯的效果[3]。2016年，自籌資金占比繼續(xù)下滑至32.42%，原因可能是在房地產高庫存壓力下，政府放松了對房地產市場的調控，定向降準，拓寬了房地產企業(yè)融資渠道，導致自籌資金比重下降。

二是，國內貸款比重略有下降，利用外資比重相對較低。近年來，由于安徽各項較為嚴格的房地產調控政策限制了房地產市場的過快發(fā)展，導致房地產企業(yè)獲得國內貸款的難度進一步加大。同時，安徽作為中部地區(qū)省份，相對于沿海發(fā)達地區(qū)，利用外資的能力相對較低。具體來看，2007—2016年，安徽房地產開發(fā)資金來源中國內貸款比重相對穩(wěn)定，基本維持在11%左右，其中2010和2013年有小幅下降，2015年有小幅上升。原因在于2010和2013年嚴格的宏觀調控政策，提高了銀行信貸門檻，開發(fā)商較難從銀行等金融機構獲得貸款，國內貸款比重下降；自2015年以來，在國家多輪降準降息政策不斷出臺的形勢下，安徽整個金融環(huán)境相對寬松，房地產企業(yè)信貸難度減小，國內貸款比重上升。2016年，房地產開發(fā)資金來源中國內貸款比例降低，同時漲幅也由正轉負，同比增長-3.9%，原因可能是其他渠道的資金來源較為充裕，國內貸款比重相對較低，同時整體經濟狀況仍然剛從低迷中有所恢復，開發(fā)商從金融機構獲得貸款相對困難。近10年房地產開發(fā)資金來源中，利用外資比重較小，基本維持在1.20%左右，可能是因為安徽很多房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，吸引外資的能力不足。2007—2008年，利用外資占比小幅上升，原因在于期間房價迅速上漲，吸引了大量的外資進入。2009—2015年，利用外資占比總體呈現不斷下降趨勢，其原因主要是金融危機對房地產市場產生較大沖擊和政府近年來的限購政策，大大抑制了投機性外資的積極性。2016年，房地產行業(yè)利用外資占比仍然較小，但是漲幅明顯，同比增長752.9%。安徽作為中部地區(qū)省份，利用外資能力與沿海發(fā)達地區(qū)相比要薄弱很多，利用外資的數量與層次都相對較低。但近年來，隨著涉外投資體制改革的深入推進，安徽房地產企業(yè)利用外資水平短時間內出現一定幅度的上漲。

表2 2007—2016年安徽房地產資金來源構成情況

三是，其他資金占比幅度較高。2007—2016年，在安徽房地產開發(fā)資金總來源中，其他資金占比相對較高，除2008年外，其余各年都超過40%。其中，2008年其他資金占比最低，原因是受經濟環(huán)境的影響，房地產開發(fā)商獲得其他資金的途徑受阻，獲得其他資金的難度加大。2008年后，其他資金占比呈現小幅上升趨勢，原因在于金融危機的影響逐漸減弱，房地產市場逐漸回暖。2016年，其他資金占比上升至57.44%，同比增長38.3%，占比與增長幅度均為歷年最高，原因可能是前幾年出臺的房地產利好政策開始顯現出其促進市場發(fā)展的作用，房地產投資意愿增強，其他資金投入房地產市場的比重增加。

1.2 安徽房地產市場需求狀況

1.2.1 商品房銷售情況

2007—2016年，安徽商品房銷售面積總體上呈波動上升態(tài)勢，同比增長卻呈現波動下降的趨勢，商品房銷售額變化趨勢和變化速度與銷售面積基本一致。安徽商品房銷售面積由2007年的3083.39萬平方米上升到了2016年的8499.65萬平方米；增長速度由2007年的33.61%降至2015年的-0.5%，又在2016年強勢回升至37.7%。商品房銷售額由2007年的821.62億元增長至2016年5035.55億元；增長速度由2007年的53.33%波動下降至2015年的0.72%，又在2016年大幅回升至49.4%。2007—2016年安徽省商品房銷售情況見表3。

由表3可知，2007到2013年，除了2008年，在世界金融危機的沖擊下，經濟下滑，消費者的預期降低，對商品房的需求受到抑制，全省商品房銷售面積和銷售額分別下降至2756.96萬平方米、806.8億元，增長速度分別大幅回跌至-10.6%、-1.8%，其余的年份全省的商品房銷售面積與銷售額都在不斷上漲。全省商品房銷售面積和銷售額齊升的原因是安徽房地產需求旺盛，投資性和投機性需求大幅度上升，商品房銷售面積和銷售額保持高速增長。2014和2015年全省商品房銷售面積稍微回落，銷售額小幅上升；商品房銷售面積和銷售額增速繼續(xù)大幅下降，可能是因為近幾年政府對房地產嚴厲的調控，造成樓市乏力，去庫存壓力加大，加上經濟形勢不景氣，使得消費者觀望情緒濃厚。2016年商品房的銷售面積和銷售額都有大幅回升，較上年的商品房的銷售情況有了明顯的改觀，銷售面積增長速度由上年的-0.5%上升至37.7%，上漲38.2個百分點；銷售額增長速度由上年的0.72%上升至49.4%，上漲50.14個百分點，其中的原因可能是去庫存壓力得到了一定的釋放，國家、地方的金融、限購政策變得相對寬松，如對二套房的政策變化可能導致了商品房的銷售面積和銷售額的雙重回升。

1.2.2 商品房庫存情況

2007—2016年，商品房的銷售面積呈現波動上升的趨勢，而竣工面積近兩年來卻波動下降。商品房的竣工面積由2007年的2341.6萬平方米上升至2016年5383.0萬平方米；銷售面積由2007年的3083.4萬平方米增加到2016年的8499.65萬平方米；商品房待售面積逐年增長，庫存情況較為嚴重，商品房待售面積由2007年的280.5萬平方米增加至2016年的2401.4萬平方米。具體情況如下：

2007—2009年，全省商品房竣工面積同比增長分別為13.27%、8.52%和12.6%；商品房銷售面積同比增長分別為33.61%、-10.6和45.5%；商品房待售面積同比增長分別為-18%、30.05%和、34.84%，商品房待售面積增長速度大幅上升。原因是2008年世界金融危機，使得國民經濟下滑，消費者消費意愿降低，商品房需求減少，房地產市場銷售遇冷，致使商品房待售面積大幅增加。2010—2012年，全省商品房竣工面積同比增長分別為5.78%、19.89%和9.3%；商品房銷售面積同比增長分別為2.1%、10.3%和4.8%；商品房待售面積同比增長分別為5.98%、30.69%和38.68%，商品房待售面積增長速度不斷上升，并于2012年接近40%。究其原因，政府對房地產市場限購限貸等宏觀政策調控，平抑了房地產需求，造成商品房庫存壓力不斷增大。2013—2014年，安徽商品房竣工面積、銷售面積和待售面積均呈現不斷增加的態(tài)勢，商品房庫存壓力不斷上升。2015年全省商品房待售面積增速繼續(xù)上升，庫存壓力進一步升級。2016年，房地產去庫存初見成效，待售面積小幅下降至2401.4萬平方米，同時商品房竣工面積下降了2.80%。商品房竣工面積的降低是由于經濟下行壓力較大，房地產去庫存任務艱巨。而待售面積的減少可能是由于降低首付比例以及契稅政策的改革，有效地提高了百姓的購房熱情，房地產去庫存壓力相對有所緩解。

表3 2007-2016年安徽商品房銷售情況

1.3 安徽房地產市場價格變化狀況

1.3.1 商品房銷售價格指數變動狀況

2007—2016年，安徽商品房平均銷售價格指數波動幅度較大。具體分析如下：2007—2008年，全省商品房平均銷售價格指數由105.3上漲到108.8，上升了3.5個百分點，漲幅加大。其原因主要是房地產市場過熱，大量投機性需求和剛性需求集中涌進房地產市場，使得房地產市場供求矛盾突出，推動了安徽房價的上漲。2008—2009年全省商品房平均銷售價格指數從108.8下降到101.3，降幅達7.5個百分點。原因是受到世界金融危機的影響，消費者對房地產發(fā)展前景預期降低，消費者觀望氣氛濃厚，使得房地產需求大幅減少，導致商品房銷售價格指數大幅下跌。2009—2013年全省商品房平均銷售價格指數由101.3波動上漲到104.3，上升了3個百分點。原因是在世界金融危機和我國經濟較為低迷的經濟環(huán)境的影響下，政府對房地產的宏觀調控沒有達到抑制房價的目的，反而使得房地產市場再次活躍起來，房價大幅上升。2013年后漲幅回落說明政府的宏觀調控對抑制房價起到了一定的作用，但隨著居民收入的提高和城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產需求不斷增加，房地產價格繼續(xù)上升。2014—2016年全省商品房平均銷售價格指數從102.9下降至99.8，降了3.1個百分點，降幅較大。究其原因，一方面是由于經濟下行壓力不減以及股市動蕩不定，購房者和開發(fā)商對未來宏觀經濟形勢比較悲觀；另一方面由于房地產庫存壓力較大，去庫存任務艱巨，購房者和開發(fā)商都逐漸認識到了房地產市場供需格局的結構性轉變，造成商品房銷售價格指數下降。

1.3.2 商品房年均銷售價格走勢

2007—2016年，安徽商品房年均銷售價格呈現持續(xù)增長的趨勢，由2007年的2664元每平方米增長到2016年的5924元每平方米，增幅達122.37%，究其原因，一方面是土地資源稀缺，房地產市場供給相對不足，而房地產的剛性需求不斷增加；另一方面房地產市場存在過多的游資和投資者對房價進行炒作，加上房地產開發(fā)商共同哄抬房價等因素，使得房價一路飆升。但安徽商品房年均銷售價格增長速度波動下降，由2007年的14.73%下降到2015年的1.17%，2016年回升至8.56%，銷售價格增長速度的持續(xù)下滑一方面是因近十年政府對房地產市場嚴厲的宏觀調控，在一定程度上抑制了投機性需求的上升；另一方面是因近些年房地產市場的快速發(fā)展，房產庫存壓力不斷增加，房地產市場供求結構逐漸發(fā)生變化，房地產市場交易低迷，直到2016年房地產行業(yè)回暖，銷售價格得以回升。具體情況如下：2007年，安徽商品房平均銷售價格同比增長為14.73%，漲幅穩(wěn)定。2008—2010年安徽商品房平均銷售價格同比增長分別為10.70%、15.97%和22.95%，連續(xù)三年上升，究其原因可能是金融危機影響逐漸減弱，加上在2008年和2009年在上半年政府出臺了一系列有利房地產發(fā)展的救市政策，效果明顯，造成房價大幅飆升。2011—2012年，全省商品房平均銷售價格同比增長分別為13.58%和1.03%，下降幅度明顯，究其原因，政府延續(xù)和深化了2010年的調控政策，加大了對房地產市場的調控，繼續(xù)實行嚴厲的限購限貸政策，使得房價增速驟降。2013年政府為抑制瘋漲的樓市，出臺了新“國五條”，但政策效果不明顯，房價依然繼續(xù)上升，居高不下。2014—2015年，全省商品房平均銷售價格同比增長0.06%和1.17%，房價上漲速度相對前幾年大幅下降。主要是由于2012年和2013房價大幅上漲，激發(fā)了開發(fā)商加大投資的熱情，而這些新增的供給大部分于2014年集中進入房地產市場進行交易，致使房地產市場出現了階段性供給過剩的現象，造成2014年安徽房價上漲速度下跌，同時在2015年房地產市場內部結構性過剩嚴重，庫存較高、需求被透支，土地市場逐漸冷卻，外部環(huán)境也趨于下行，致使房價增速不斷下降。2016年，商品房的平均銷售價格增長了8.56%，達到5924元每平方米，房地產市場逐步回暖，雖然去庫存壓力依舊存在，但隨著各項房地產政策的效果逐步顯現，極大增加了房地產開發(fā)投資熱情和購房者的消費信心，推動價格緩步回升。

2 安徽房地產市場發(fā)展存在的主要問題

近年來，安徽房地產產業(yè)發(fā)展迅速，投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，供需結構逐漸改變，商品房銷售持續(xù)增長，房地產行業(yè)整體發(fā)展健康，但依然存在一些不容忽視的問題。

2.1 商品房庫存結構性矛盾突出

雖然最近幾年安徽住宅類商品房去庫存整體效果比較明顯，但是非住宅類商品房去庫存壓力依舊很大，庫存結構性矛盾比較突出，供需結構不合理。當前房地產市場開發(fā)了很多大型商業(yè)綜合體，而在當前經濟下行的形勢下，面對電商的猛烈沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展受阻，對這些非住宅類的商品房需求大幅減少，造成此類商品房供給遠超過其有效需求，非住宅類商品房去庫存壓力較大。

2.2 房地產企業(yè)融資不容樂觀

自2016以來，安徽房地產市場金融風險進一步加大。大型房地產企業(yè)明顯比中小型企業(yè)更容易獲取銀行的融資貸款，而從其他渠道籌集資金成本較高?，F階段，安徽房地產企業(yè)的融資成本在20%以上，整個房地產企業(yè)融資情況不容樂觀。在樓市下行的形勢下，安徽多家中小企業(yè)面臨融資難、融資成本高的困境，若房地產開發(fā)商的資金無法有效回籠，中小房地產企業(yè)會面臨更嚴重的融資困局。

2.3 房地產市場區(qū)域分化加劇

雖然近年來安徽的房地產行情整體向好，但市場區(qū)域分化卻越來越明顯。具體來看，雖然商品房銷售速度的加快能夠縮短去庫存的周期，但因為不同地市商品房銷售冷熱程度不同，造成安徽房地產去庫存存在明顯的區(qū)域分化[4]。由數據資料分析可知，安慶、合肥、阜陽市等去庫存周期低于全省平均水平的地市，其商品房銷售速度也較快，而淮北、池州等去庫存周期高于全省平均水平的地市，其商品房銷售速度也較慢，各區(qū)域房地產去庫存進度差距明顯，例如，安徽商品房銷售速度最快的六安和速度最慢的淮北之間差了132.8個百分點，房地產區(qū)域分化現象比較嚴重。

3 安徽房地產市場發(fā)展的影響因素

安徽房地產市場發(fā)展既面臨一些有利因素，也面臨也不利因素，只有充分把握這些影響因素，才能對房地產市場的未來發(fā)展趨勢做出正確判斷。

3.1 安徽房地產市場發(fā)展的有利因素

未來安徽房地產市場發(fā)展存在一些有利因素，主要體現以下幾個方面：

3.1.1 相對有利的宏觀經濟形勢

目前，安徽經濟形勢總體穩(wěn)定，經濟增長速度相對較快，改革開放繼續(xù)深化，市場活力不斷增強。安徽有利的宏觀經濟形勢為房地產市場運行發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境，實現了“十三五”的良好開局。在經濟持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展的條件下，預計安徽房地產市場在未來幾年中也會逐步向好發(fā)展，消費者信心也會繼續(xù)回升，以進一步消化房產庫存。

3.1.2 良好的房產政策與寬松的金融環(huán)境

近年來，政府出臺了限購、限貸以及增加土地和房屋供應面積等一系列的調控政策和措施，以促進房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然近些年市場對房地產市場的調控作用越來越被重視，但政策調控對房地產市場也有著重要的引導作用。近年來，安徽政府一直重視商品房的供應管理，并積極引導房地產開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格，最終房價過快上漲勢頭得到有效遏制，調控政策效果顯著。預計在未來幾年中，各項房產政策的效果會進一步得到顯現，安徽房地產市場將進一步趨穩(wěn)回暖，房地產市場結構得到一定的優(yōu)化。

近年來，安徽金融環(huán)境相對寬松，融資規(guī)模不斷擴大，信貸結構逐步優(yōu)化，金融系統(tǒng)存貸款增速較高，中小企業(yè)信貸難度降低，房地產開發(fā)商積極性提升，房地產市場開始出現回溫跡象。

3.1.3 新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進

隨著安徽新型城鎮(zhèn)化的深入推進，安徽的經濟發(fā)展迎來了一個重要的機遇。新型城鎮(zhèn)化是農業(yè)人口逐步向城市轉移的過程，農村人口的轉移必定會增加其對房地產行業(yè)的消費需求和生產需求，最終會加快促進房地產市場的健康發(fā)展。目前隨著安徽城市基礎設施建設及公共服務水平的不斷提高，其對農村轉移人口的吸引力不斷增加，預計在未來幾年中，安徽房地產庫存會因為新型城鎮(zhèn)化的進一步推進得到消除，房地產投資結構進一步得到完善。

3.2 安徽房地產市場發(fā)展的不利因素

未來安徽房地產市場發(fā)展也存在一些不利因素，主要體現以下幾個方面：

3.2.1 經濟下行壓力依舊較大

當前我國經濟增長進入“新常態(tài)”，經濟增長壓力加大，經濟發(fā)展動能不足，經濟發(fā)展進入下行周期。雖然目前安徽正加快推進供給側結構型改革，但是改革的效果在短期內很難顯現。在這樣的宏觀經濟環(huán)境下以及全國房地產市場低迷的情況下，安徽房地產市場的發(fā)展之路注定不會一帆風順。

3.2.2 房地產回調趨勢依舊存在

雖然目前在一系列利好政策的推動下，安徽房地產取得了較好的發(fā)展，商品房待售面積大幅減少，商品房庫存壓力不斷降低。但是，房地產非住宅類商品房待售面積依舊較大，去庫存周期較長，再加上房地產區(qū)域分化加劇以及政府對樓市調控措施持續(xù)加碼，使得安徽房地產行業(yè)未來發(fā)展面臨的壓力依舊較大，房地產回調趨勢依舊存在[5]。

3.2.3 房地產企業(yè)融資困難

由于當前金融系統(tǒng)里流動性緊張，使得商業(yè)銀行風險防患標準提升、放貸的門檻提高，造成安徽房地產企業(yè)的融資能力出現了一定程度的下降。除了銀行貸款，其他來源的開發(fā)資金均有所降低，這是對房企融資能力的一個嚴厲考驗。此外，融資貴也是擺在房企面前的一大難題。連續(xù)幾次降準降息政策雖然降低了商業(yè)銀行吸收存款的成本，但是對房地產企業(yè)而言，銀行的貸款利率并沒有得到明顯下降，這造成房地產企業(yè)融資成本依舊過高。此外，鑒于個人房貸業(yè)務風險較大，利潤空間較低，銀行投放個人房貸的積極性不高，這些都不利于安徽房地產市場的發(fā)展。

4 未來安徽房地產市場的發(fā)展趨勢

從房地產市場的發(fā)展現狀、存在問題與影響因素來看，安徽房地產形勢依然嚴峻，并且這種形勢有可能會延續(xù)至未來一至兩年。預計在今后一段時間，安徽房地產投資增速下降，去庫存壓力有所下降，房價平穩(wěn)且供給結構有所優(yōu)化，房地產市場總體平穩(wěn)運行。

4.1 房地產市場銷售或明顯回落

隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，新市民住房需求不斷增加，再加上“去庫存”的不斷升級，省內三四線城市不斷加大對居民住房消費的政策支持，從而商品房銷售面積不斷增加，同時也造成了未來住房需求的透支和轉移，可能導致未來一段時間內房地產市場銷售有所回落。此外，隨著限貸、限購、限地、限價等一系列的調控政策的出臺，一方面遏制了房價進一步上漲勢頭，另一方面也會造成商品房成交量出現明顯下滑。

4.2 房地產投資需求將面臨較大下行壓力

安徽商品房銷售的快速增長并未帶來房地產開發(fā)投資的快速回升，這主要在于三四線城市庫存壓力仍然較大，房地產開發(fā)企業(yè)投資更趨謹慎。未來幾年，隨著商品房銷售的逐步加速下行，商品房庫存將再次進入積累階段，房地產投資將面臨較大下行壓力。但房地產投資環(huán)境由于各項房產政策得到了一定的改善，同時金融環(huán)境也較為寬松，安徽房地產投資需求或有所回升，但應當不會有明顯的波動，需求將逐步趨于穩(wěn)定。

4.3 房地產價格將總體保持平穩(wěn)態(tài)勢

為抑制未來房價再次快速上漲，防范房地產市場的金融風險，安徽已經建立了房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。在今后一段時間里，安徽房地產政策可能將以寬松為主，重點解決房地產庫存過多問題。同時考慮到房地產開發(fā)企業(yè)資金總體較為寬裕、低利率環(huán)境仍然存在以及土地成本約束等因素，房地產價格總體將平穩(wěn)增長。未來幾年中，安徽整體房價應當持續(xù)可控，合肥、蕪湖、蚌埠等熱點城市將會受到相對嚴格的管控，整體價格將趨于平穩(wěn)。

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