房地產(chǎn)物業(yè)管理模式研究與運(yùn)用分析

劉一伯 黎瑞超

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭就呈現(xiàn)出了白熱化趨勢。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品配備優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)的得到了所有業(yè)主的認(rèn)可，因此，房地產(chǎn)物業(yè)管理模式就成了未來房地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分。本文主要對房地產(chǎn)物業(yè)管理模式進(jìn)行深入研究，同時對其模式的運(yùn)用展開全面分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理模式；研究；運(yùn)用

隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)服務(wù)就是即房地產(chǎn)質(zhì)量后被人們廣泛關(guān)注的重要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與品牌雙項(xiàng)價值的重要延伸部分，這也成了未來房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要發(fā)展方向。在這樣的背景下，房地產(chǎn)物業(yè)管理就應(yīng)該滿足現(xiàn)代化的市場需求，通過所管理模式的創(chuàng)新來提高自身的核心競爭力。

1、我國房地產(chǎn)物業(yè)管理模式

1.1 生活型物業(yè)管理模式

生活型物業(yè)管理模式出現(xiàn)在20世紀(jì)末期，其在長時間的運(yùn)用過程中就逐漸成了物業(yè)管理模式的標(biāo)準(zhǔn)之一，在我國所有城市中得到了推行。這種物業(yè)管理模式主要包含了物業(yè)管理、工程與社區(qū)增值這三種服務(wù)，其中物業(yè)管理服務(wù)，就是面向所有業(yè)主與住戶來提供的傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，和其他模式的物業(yè)管理內(nèi)容沒有差異；工程服務(wù)，主要就是面向業(yè)主與住戶來提供相關(guān)房產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)維修與加固等內(nèi)容，同時還包含了小區(qū)內(nèi)部的公用設(shè)施，例如對電梯開展維護(hù)與維修工作；社區(qū)增長服務(wù)是改變傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容的重要措施，也就是物業(yè)管理范圍面向業(yè)主提供相關(guān)的房屋出租、招租或出售等相關(guān)服務(wù)，這種通常是有償服務(wù)?，F(xiàn)階段，這種生活型房地產(chǎn)物業(yè)管理模式，已經(jīng)在我國很多城市住宅小區(qū)中得到了運(yùn)用，但怎樣實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)還是存在較大難度。

1.2 共管型與個性化的物業(yè)管理模式

共管型與個性化的房地產(chǎn)物業(yè)管理模式也是較為常見的一種，其所包含的相關(guān)種類較多，這種模式得到研究與運(yùn)用的目的就是為了給業(yè)主或住戶們提供安全和舒適性較強(qiáng)的居住環(huán)境。這種模式就是將小區(qū)業(yè)主當(dāng)成小區(qū)管理的主體，在所有業(yè)主中成立管理委員會或監(jiān)理會等類似組織，此組織在小區(qū)公共管理事物的實(shí)際管理過程中擁有一定的決策權(quán)，這就在很程度上減小了物業(yè)管理和業(yè)主之間存在的分歧。而個性化就是為了滿足業(yè)主或住戶所擁有的個性化需求，例如按照用戶空調(diào)的使用情況，給其制定充滿個性化的維護(hù)與保養(yǎng)方案。這樣就能讓房地產(chǎn)物業(yè)管理模式更加精細(xì)化與實(shí)務(wù)化。

1.3 業(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理模式

業(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理模式出現(xiàn)的時間較短，但是這種模式中所含有的銀行賬戶單列、獨(dú)立核算、雙方共管等諸多特征都已經(jīng)得到業(yè)界的廣泛認(rèn)同。這種模式擁有兩個明顯的要點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)物業(yè)管理公司通過競標(biāo)上崗，和傳統(tǒng)業(yè)主推選的物業(yè)管理模式不同，這種模式就是將市場原則當(dāng)成主要的競標(biāo)制度。在這種模式在運(yùn)用的過程中，我們能夠感受到傳統(tǒng)模式更加容易被利益者操控，這樣就會在很大程度上使業(yè)主的權(quán)益受到損失。但是，競標(biāo)制的出現(xiàn)就建立其了較為嚴(yán)格的門檻，降低機(jī)會主義行徑的出現(xiàn)。其二，將第三方專業(yè)咨詢公司引入到模式當(dāng)中，這就能夠在小于進(jìn)行專項(xiàng)維修或維護(hù)工作時，不再承受信息不對稱所造成的影響，進(jìn)而做出更加科學(xué)合理的決策。

2、房地產(chǎn)物業(yè)管理模式的運(yùn)用

2.1 模式研究探討階段

模式研究探討階段較為重要，其也是確定物業(yè)公司增值服務(wù)內(nèi)容的關(guān)鍵階段。在這個階段要發(fā)揚(yáng)民主的作用，尤其是要增加服務(wù)工作人員的話語權(quán)，讓其物業(yè)管理模式提出合理可行的建議。研究討論的重點(diǎn)內(nèi)容中包括了實(shí)施成本、實(shí)施難點(diǎn)、實(shí)施重點(diǎn)。實(shí)施成本，雖然房地產(chǎn)物業(yè)管理工作擁有著一定的公益性與外部效應(yīng)，但是物業(yè)得以生存的根本還是效益，所以在運(yùn)用的探討階段就應(yīng)該重視前期投入與未來收益這兩項(xiàng)內(nèi)容，查看增值服務(wù)的收益預(yù)期能否滿足公司自身的發(fā)展需求；實(shí)施難點(diǎn)就是能否滿足業(yè)主會客戶的個性化需求，例如老年人生活用品的配送服務(wù)上，需要消耗較多的人力與物力，而制定怎樣的收費(fèi)計(jì)劃能被業(yè)主接收，就是物業(yè)管理模式的實(shí)施難點(diǎn)；實(shí)施重點(diǎn)就應(yīng)該是解決業(yè)主需要的家政服務(wù)問題，這是物業(yè)管理公司就可以把家政服務(wù)以外包的形式來完成。

2.2 模式的運(yùn)用階段

在完成模式研究探討階段的任務(wù)內(nèi)容以后，就到了模式的運(yùn)用階段，這時物業(yè)管理模式的重點(diǎn)工作，就是要關(guān)注業(yè)主對管理模式的反饋態(tài)度，及其在增值服務(wù)收費(fèi)上所持有的態(tài)度?；诖?，在運(yùn)用階段就可以遵循先近后遠(yuǎn)的基礎(chǔ)原則開展，按照業(yè)主所擁有的需求配備服務(wù)，同時為了解決家庭設(shè)備的維護(hù)維修工作，可以推廣鄰里守望業(yè)主互助行為活動，讓管理模式的運(yùn)用更加完善與高效，并且還能夠營造良好的社區(qū)風(fēng)氣。

2.3 模式的確定階段

從這個階段上的內(nèi)容與實(shí)際意義來看，為了讓房地產(chǎn)物業(yè)管理模式能夠在運(yùn)用過程中得到良好的效果。首先，就要針對從業(yè)人員進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，主要內(nèi)容就是與業(yè)主的溝通技巧、解決問題的應(yīng)變能力。其次，就是加強(qiáng)和業(yè)主或住戶之間的契約管理。為了給業(yè)主提供更好的服務(wù)，和讓房地產(chǎn)物業(yè)管理公司規(guī)避不必要的風(fēng)險，就可以與業(yè)主或住戶簽訂契約，在契約中確定雙方所擁有的權(quán)利與責(zé)任，進(jìn)而在契約的約束下更好的進(jìn)行服務(wù)活動。最后，加強(qiáng)外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量管理工作。針對外包服務(wù)的項(xiàng)目來說，也是影響管理模式運(yùn)用效果的重要因素，因此公司就應(yīng)該第三方外包單位簽訂協(xié)議，在此基礎(chǔ)上對其進(jìn)行嚴(yán)格管理。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在行業(yè)利潤逐漸降低，消費(fèi)者購買欲望愈加理性的情況下，其就對房地產(chǎn)售后服務(wù)與物業(yè)管理有了更大的重視。在此背景下，通過對房地產(chǎn)物業(yè)管理模式的研究，和其在實(shí)際工作中的運(yùn)用分析，就對提高我國房地產(chǎn)物業(yè)管理工作的質(zhì)量有著很大意義。

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（作者單位：成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院）