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    銷售保守拿地激進 北辰實業(yè)在下怎樣一盤棋?

    2018-04-27 04:41:10周月明
    投資者報 2018年16期
    關(guān)鍵詞:北辰土地儲備實業(yè)

    周月明

    近一個多月以來,上市房企紛紛進入年報披露期,這其中就有京城房企北辰實業(yè)(601588.SH)。

    從北辰實業(yè)年報來看,相較于2016年,北辰實業(yè)的銷售金額及銷售面積都有所下降。且在公司制定的2018年新目標中,銷售金額只比2017年增長17億元。在眾多激進擴張、快速奔跑的房企之中,北辰實業(yè)為何會選擇相對保守的戰(zhàn)略?其經(jīng)營情況究竟如何?《投資者報》記者近日聯(lián)系到公司張姓負責(zé)人,稱將給記者答復(fù),但截至發(fā)稿對方并未兌現(xiàn)承諾。

    拿地頻現(xiàn)地王

    據(jù)年報顯示,2017年北辰實業(yè)合約銷售金額223億元,同比下降1.3%,合同銷售面積124萬平方米,同比下滑達到20%;不過,其均價為17983.87萬元/平方米,比去年上升23.34%。而且,受益于可供結(jié)算面積的增加,北辰實業(yè)2017年的營業(yè)收入同比上升57.24%,達到153.03億元,歸屬于母公司凈利潤為11.4億元,同比上升89.88%。

    在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上,北辰實業(yè)財務(wù)總監(jiān)曾表示,“收入上,房地產(chǎn)開發(fā)占82%,投資物業(yè)占比18%。利潤上,開發(fā)物業(yè)的利潤占比是68%,投資物業(yè)則為32%。2017年,北辰實業(yè)的開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入125.92億元,同比上升78.21%;投資物業(yè)(含酒店)營業(yè)收入25.99億元,同比上升6.32%。”

    面對北京地區(qū)的嚴格調(diào)控,北辰實業(yè)的拿地布局策略也有所調(diào)整,2017年,其分別在無錫、???、武漢、成都及周邊競得土地共計9宗,新增土地儲備約194萬平方米,其中權(quán)益土地儲備約127萬平方米。

    截至2017年末,北辰實業(yè)的總土地儲備為935萬平方米,規(guī)劃總建筑面積1763萬平方米,共有擬建、在建項目38個,分布于北京、長沙、武漢、杭州等14個城市。相對于目前一年銷售100多萬平方米的貨量,現(xiàn)有的土地儲備足夠北辰實業(yè)未來6年的銷售。

    不過引起不少投資者注意的是,北辰實業(yè)在??谛阌^(qū)和成都雙流區(qū)拍下的2宗地塊,地價合計31.08億元,都屬于溢價率比較高的項目。

    成都雙流區(qū)地塊以8.06億元獲得,折合樓面價10100元/平方米,溢價率達到68.33%;??谛阌^(qū)的地塊以23億元獲得,樓面價11164元/平方米,溢價率142%。

    北辰實業(yè)這種以“地王”價拿地的現(xiàn)象,并不是僅這一年出現(xiàn),其在長沙拍得的一塊“地王”,曾經(jīng)一度給公司帶來負擔(dān)。

    有過一次“地王”教訓(xùn),北辰實業(yè)為何還會高價競拍土地?其背后的策略和布局意圖是什么?

    自2014年以來,北辰實業(yè)就開始在京外激進擴張。2015~2017年,公司的存貨金額分別為:310.88億元、413.86億元和525.52億元,增速較快。

    但自2016年開始,在一系列調(diào)控政策出臺后,原本火熱的樓市開始降溫,土地市場也是新政頻出,限價、自持等新規(guī)不斷出臺。而在這樣的背景之下,北辰實業(yè)還在逆市擴張。

    2016年7月,公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊,拿地溢價率接近100%,樓面價達到了16825元/平方米,這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。

    再比如公司以34.4億元拿下的武漢地塊,13.42億元競得的蘇州地塊,這兩宗地塊沒有刷新“地王”價格,或許是因為拍賣新規(guī)則實施后有了最高價或者說政府指導(dǎo)價的限制。

    在嚴格調(diào)控的背景下,北辰實業(yè)卻多次入手體量龐大的“地王”地塊,這樣的拿地策略,令一些投資者感到費解。

    債務(wù)負擔(dān)增高

    激進擴張、“地王”頻出,也令北辰實業(yè)2017年的負債進一步上升。據(jù)公司年報顯示,2017年北辰實業(yè)的資產(chǎn)負債率為83.29%,同比上漲了2.33個百分點,與2015年相比,更是大漲8.32個百分點。

    從具體債務(wù)結(jié)構(gòu)來看,2017年末,北辰實業(yè)的負債總額為666.18億元,比上年期末增加27.89%。其中預(yù)收款項為225.64億元,占負債總額33.87%,占比下降1.36個百分點;借款(不含債券)266.09億元,占負債總額39.94%,占比上升0.52個百分點;應(yīng)付債券(含一年內(nèi)到期)52.89億元,占負債總額7.94%,占比上升0.32個百分點。

    隨著貨幣政策逐漸收緊,借貸成本走高,北辰實業(yè)也考慮起永續(xù)債這一方式。

    據(jù)公司近期公告稱,計劃發(fā)行40億元的長期限含權(quán)中期票據(jù),即永續(xù)中票,用于補充流動性和償還債務(wù)等用途。永續(xù)債起息時利率水平并不算高,可過兩三年后利率會大幅上漲,因此業(yè)界對永續(xù)債一直存有較大爭議。北辰實業(yè)能否在短期內(nèi)還上低息債務(wù),與其項目周轉(zhuǎn)率等都有很大關(guān)系。但是目前,長沙北辰三角洲項目的長周期開發(fā),以及又競得兩塊地王,是否會影響公司資金的回籠速度?還需進一步觀察。2017年,公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16 .28億元,同比下滑179%,“造血能力”有所下降。

    那么對于現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如何調(diào)整?公司曾表示,負債率最近兩年有所增高,主要是在土地儲備上增加了投入,依靠市場融資、加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)等有助于解決這一問題?!澳壳肮驹谪搨实目刂粕线€是比較嚴謹?shù)模覀冎饕幱谥械绕碌乃?。在今后的幾年,我們也會控降資產(chǎn)負債率,優(yōu)化資產(chǎn)水平?!?/p>

    此外,相較于拿地時的出手闊綽,北辰實業(yè)對于2018年的銷售目標卻顯得保守許多。2016、2017年,北辰實業(yè)實現(xiàn)的銷售金額分別為226億元以及223億元,在前兩年的基礎(chǔ)上,北辰實業(yè)表示,2018年爭取實現(xiàn)銷售154萬平方米,簽訂合同金額240億元。對比2017年,這個目標則僅增長17億元。

    對于這個目標,公司方面之前稱,“從市場放量的角度來看,相當長的時間里還是比較穩(wěn)定的。因此在銷售安排上,北辰實業(yè)會逐年提高,而不是產(chǎn)生比較大的波動。”

    截至4月20日,北辰實業(yè)股價為4.14元,市盈率12倍。

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