2017年南京地區(qū)地下車位被淹索賠判決分析

摘 要：最近這些年，時?？陕動捎诒┯晁鶎?dǎo)致汽車被淹事件。當(dāng)車輛停在小區(qū)地下停車場時，出現(xiàn)這種情況后，業(yè)主是要直接面對自然事件所帶的損失還是由物業(yè)來承擔(dān)損失？這個問題值得我們?nèi)ニ伎?。本文?017年南京地區(qū)地下車位被淹索賠判決作為例子，對這類案件的判決進(jìn)行分析、思考。

關(guān)鍵詞：地下車位；暴雨；判決

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）08-0135-02

作者簡介：王煒（1978-），男，漢族，江蘇宜興人，碩士研究生，江蘇三法（江北新區(qū)）律師事務(wù)所，三級律師，研究方向：西方法哲學(xué)。

近年來氣候多變，小區(qū)地下停車場被暴雨淹沒的事件頻出。車輛淹損后，業(yè)主往往要求物業(yè)公司賠償損失。媒體報道對于此種事件可能有多種角度的見解，但在司法裁判領(lǐng)域，判斷物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)的核心標(biāo)準(zhǔn)在何處？暴雨是否屬于不可抗力，物業(yè)公司是否全面履行了物業(yè)合同項下的義務(wù)等等。

一、基本情況

2016年7月6日萬至7日凌晨，南京降大暴雨，導(dǎo)致多小區(qū)地下車庫被淹，為此許多業(yè)主起訴至法院要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。按“車庫”、“被淹”檢索，最高人民法院裁判文書網(wǎng)顯示江蘇省南京市地區(qū)有78件案件，其中南京中院二審案件10件，各區(qū)一審判決68件。大部分都駁回業(yè)主請求，還有一些案件部分支持了原告請求，支持業(yè)主請求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任在10%至60%不等，本文目的主要是討論這些判決差異。

二、原被告的訴訟觀點

業(yè)主的起訴要求物業(yè)公司賠償?shù)睦碛桑弘p方簽訂了物業(yè)合同，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，物業(yè)公司未全面履行義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主車輛損失，應(yīng)當(dāng)賠償。

物業(yè)公司主要抗辯理由：1、原告損失已經(jīng)由保險公司賠償（針對購買特別險的原告）；2、物業(yè)公司已經(jīng)充分履行了合同義務(wù)，即已經(jīng)盡力；3、大暴雨屬于不可抗力（也有部分認(rèn)為突發(fā)事件、自然災(zāi)害等等）；4、雙方是場地占用（租賃）合同，對損失不承擔(dān)責(zé)任。

三、法院判決結(jié)果及內(nèi)在分析

現(xiàn)就物業(yè)公司各個抗辯理由逐條分析如下：

（一）原告損失已經(jīng)由保險公司賠償

此類抗辯一般都會被采納，如雨花臺區(qū)人民法院的（2017）蘇0114民初80號、（2017）蘇0114民初94號判決都認(rèn)可這個觀點，法院都不認(rèn)可業(yè)主可以二次賠償，也就是說即使物業(yè)公司即使沒有履行任何義務(wù)，該抗辯理由也會被法院認(rèn)可。

擴展分析：此類判決隱含了一個邏輯，就是如果判決賠償將與保險公司的追償權(quán)沖突。保險公司追償權(quán)是指遇到第三方過錯原因，按保險合同條款保險公司可以先行賠付被保險人，但保險公司據(jù)此可以獲得向第三人的代位追償權(quán)，所以該抗辯理由雖然可以勝訴，但對探討物業(yè)公司責(zé)任上沒有意義。

（二）在物業(yè)公司確實履行了合同義務(wù)

法院對這個抗辯理由都是采納的，理由在于雙方是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司如未全面履行義務(wù)則需要承擔(dān)責(zé)任，譬如做好相應(yīng)設(shè)備檢查和準(zhǔn)備，提前做好排查，采取通知部分業(yè)主、堵沙袋、抽水等相應(yīng)措施。

擴展分析：目前所有判決物業(yè)公司免責(zé)的理由都基于此，問題在于在天氣預(yù)報預(yù)計了降水時間、降水量等情況后，物業(yè)公司準(zhǔn)備相關(guān)物資，卻不能避免地下車庫被淹，這個結(jié)果是否已經(jīng)足以證明物業(yè)公司沒有做好充分準(zhǔn)備，說明其未完全履行義務(wù)。

（三）法院不認(rèn)可不可抗力

不可抗力系不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，通常教科書式理解洪水也屬于不可抗力，但是降雨量大通常不能理解為不可避免，理由在于目前降雨時間降雨量都可以預(yù)見，且通常涉及案件都有證據(jù)證明該次暴雨已經(jīng)被準(zhǔn)確地預(yù)報。

擴展分析：即使不能預(yù)見，不能避免，不能克服的客觀情況等客觀情況是否都是免責(zé)事由？未必。譬如說被預(yù)計在內(nèi)的特殊事件合同要求，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)七級抗震標(biāo)準(zhǔn)的房屋在六級地震中倒塌了，沒人會以不可抗力主張免責(zé)；又譬如旅游合同，遇到颶風(fēng)導(dǎo)致客輪沉沒，是否客輪公司就以此免責(zé)（可關(guān)注上個月巴厘島火山噴發(fā)導(dǎo)致的旅游合同糾紛的后續(xù)處理）。

就此類糾紛如果有充分證據(jù)證明設(shè)計不合理，或者單位時間內(nèi)的排水量不夠設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，能否從原有的起訴物業(yè)公司的思路中跳出來，作為物業(yè)使用人、產(chǎn)權(quán)人追究相關(guān)人的責(zé)任？

（四）雙方是場地占用（租賃）合同的觀點一般不被采納

在雨水倒灌導(dǎo)致地下車庫車輛毀損的情況，是租賃合同還是保管合同與責(zé)任大小關(guān)系不大，不會因為是租賃合同就可以免責(zé)。場地租賃不代表可以免除對場地安全的必要保障義務(wù)，更不能免除場地外流入租賃場地的侵害之追責(zé)。

擴展分析：租賃合同與保管合同，鑒于保管合同需要對保管物的丟失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，所以現(xiàn)在許多車位管理者調(diào)整思路，將此類合同調(diào)整為僅僅提供場地使用的短期租用合同（對此類思路可行性可專門探討），但不論是場地租賃還是保管合同與車位被淹的糾紛意義不大，因為即使是出租方也需要按照《合同法》二百一十六條保證租賃物適合使用狀態(tài)，又或者按照相鄰權(quán)相關(guān)規(guī)定，共用部位積水導(dǎo)致車輛受損，依然應(yīng)當(dāng)追究物業(yè)公司責(zé)任。

四、面對此類問題的處理思路

（一）物業(yè)公司有義務(wù)做好防汛工作，如履行不當(dāng)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十七條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。所以，在暴雨發(fā)生之前物業(yè)必須做好完備的應(yīng)急準(zhǔn)備工作，及在暴雨之時能夠及時盡其所能做好抗災(zāi)工作。如果物業(yè)公司沒有做到上述的義務(wù)，那么一旦發(fā)生損失，便需要對受損業(yè)主進(jìn)行賠償。

（二）車主和物業(yè)之間存在保管或租賃合同的關(guān)系，管理不當(dāng)則需賠償損失

業(yè)主的車輛停放在小區(qū)的地下停車場內(nèi)，并交納車位費或停車費，原告與物業(yè)之間事實上形成了一個有償?shù)谋９芎贤P(guān)系?！吨腥A人民共和國合同法》第三百六十九條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主與物業(yè)之前簽訂的是租賃合同，根據(jù)《合同法》二百一十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，此外，按照《民法通則》和《物權(quán)法》有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定，車庫中共有部分積水，導(dǎo)致業(yè)主車輛受損，也應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。因此，物業(yè)公司作為停車場的管理者，對車輛就負(fù)有謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，但如果平時準(zhǔn)備不足，麻痹大意，暴雨時未能及時有效地排除雨水對車輛造成的損害，就應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任，反之則不需要承擔(dān)責(zé)任。

（三）如車庫本身設(shè)計或施工存在問題還可以向開發(fā)商請求賠償

對于車庫設(shè)計及施工導(dǎo)致地勢過于低洼，車輛被淹受損，業(yè)主還可以依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第四十三條：“因產(chǎn)品存在缺陷造成損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷售者請求賠償”，向開發(fā)商請求侵權(quán)責(zé)任賠償?；蛘吒鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，向開發(fā)商請求違約責(zé)任的賠償。但同時我們要注意，侵權(quán)賠償和違約責(zé)任的賠償在起訴時只能擇一主張，不能同時選擇。

五、結(jié)語

目前上訴所有案件判決都已生效，前事不忘后事之師，就相關(guān)判決做相應(yīng)分析供今后同類糾紛鑒定責(zé)任作參考，更重要的是，裁判文書的檢索，給我們探究裁判政策提供了翔實有力的依據(jù)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]劉宇瓊.論突發(fā)公共事件中的法律強制措施[J].政法論叢，2017（06）：141-148.

[2]李燁云.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（16）：34-37.