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      新租房時代下的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

      2018-04-20 06:10:50魏菽
      財經(jīng)界·上旬刊 2018年4期
      關(guān)鍵詞:領(lǐng)先芳華租房

      魏菽

      摘要:2017年被稱為中國租賃住房元年,中國進入新租房時代。出租公寓最大的問題在于盈利困難,出租公寓要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,首先必須解決好企業(yè)盈利問題。本文以昆明芳華里公寓為例,從企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的角度,尋求突破出租公寓盈利困難的辦法。

      關(guān)鍵詞:房產(chǎn)租賃 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

      政府提出“房子是用來住的,不是用來炒的”;我國“第三波嬰兒潮”出生人數(shù)最多的1988年們,三十而立,成家立業(yè)了;限購限貸收緊后,住房抵押貸款門檻進一步提高,加杠桿買房難了。

      所有這些信號都彰顯了一個問題,中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時代,向“拿地—經(jīng)營—收租或享受資產(chǎn)增值”的存量經(jīng)營時代跨進,租房市場風(fēng)口將至,中國進入新租房時代。

      “出租公寓”,又名“白領(lǐng)公寓”,“單身合租公寓”,是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè),是將業(yè)主房屋租賃過來,進行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?,F(xiàn)在“出租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上,租客的租賃時間一般為一個月到一年不等。

      某地產(chǎn)分析師鄧浩志認(rèn)為, 現(xiàn)階段出租公寓最大的問題在于盈利困難,出租公寓要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,首先必須解決好企業(yè)盈利問題,“如果企業(yè)不盈利,未來是很難有企業(yè)大規(guī)模參與到出租公寓領(lǐng)域的?!彼J(rèn)為,國家大力推進“租購?fù)瑱?quán)”政策,但其中投資者與租戶的矛盾關(guān)系問題顯著,“如果企業(yè)不能通過增加附加服務(wù)和其他手段提高盈利,大多數(shù)都會處于虧損狀態(tài)。下面將以昆明芳華里公寓為例,從企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的角度,尋求突破出租公寓盈利困難的辦法。

      對芳華里公寓而言,從最初投入使用的4-7棟日租房,到逐步改造完工的8-20棟長租房,經(jīng)營規(guī)模不斷擴大,在固定成本(人工成本、管理成本、租賃成本)不變的情況下,規(guī)模逐步擴大,單棟房屋的綜合成本顯著降低,規(guī)模效益逐步顯現(xiàn)。

      公寓日租房于2017年1月開始試營業(yè),參照酒店經(jīng)營的條例,向住客提供一次性拖鞋等用品,單價1.8元/雙,3個月后采用可反復(fù)使用的塑料拖鞋,每日使用成本降至0.03元/雙。前臺接待收銀24小時輪崗,每班2人,編制8人,開業(yè)半年后工作流程逐步順暢,將其中3人調(diào)崗至物業(yè)部,剩下5人仍然能夠維持正常工作,管理技術(shù)與經(jīng)驗水平不斷提高,為企業(yè)帶來經(jīng)驗效益。

      成本領(lǐng)先戰(zhàn)略又稱低成本戰(zhàn)略,其戰(zhàn)略思想是企業(yè)通過各種努力來降低成本,使企業(yè)的總成本水平低于競爭對手,從而獲得持久的競爭優(yōu)勢。

      成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的適用條件與出租公寓競爭對手分析分析:

      一、適用條件

      (一)現(xiàn)有競爭企業(yè)之間的價格競爭非常激烈

      芳華里公寓位于東華東路,附近1公里范圍內(nèi)有昆明智慧酒店、紫藤酒店,恒億酒店等十?dāng)?shù)家經(jīng)濟型酒店,價格90元-150元/間不等,價格競爭十分激烈。

      (二)企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品基本上是標(biāo)準(zhǔn)化或者同質(zhì)化的

      芳華里公寓經(jīng)營業(yè)態(tài)為長租房、日租房、整租房三種,其中日租房定位為參照酒店經(jīng)營,房間配置、服務(wù)內(nèi)容與酒店經(jīng)營高度同質(zhì)化。

      (三)實現(xiàn)產(chǎn)品差異化的途徑很少

      經(jīng)濟型酒店在昆明市區(qū)歷經(jīng)10余年的高速發(fā)展,目前已經(jīng)達到飽和狀態(tài),有實力的投資方紛紛轉(zhuǎn)型,發(fā)展精品酒店,突出自身的品牌形象和高品質(zhì)服務(wù),以區(qū)別于經(jīng)濟型酒店,做出自己的差異化特點。200元單價以下的經(jīng)濟型酒店,由于價格低,目標(biāo)客戶定位不清晰,無法從技術(shù)創(chuàng)新、營銷策略、品牌優(yōu)勢等方面實現(xiàn)自身的差異化。在產(chǎn)品缺乏差異的行業(yè)中,價格通常是最主要的市場因素。雖然存在激烈的競爭,但擁有成本領(lǐng)先地位仍可以使企業(yè)獲得高于平均水平的利潤。低成本地位有利于公司在強大的買方威脅中保護自己。

      (四)多數(shù)顧客使用產(chǎn)品的方式相同

      對于出租公寓而言,公寓作為一個產(chǎn)品,主要的使用方式就是居住,沒有其他使用方式可以選擇。

      二、出租公寓競爭對手分析

      以沈南鵬初創(chuàng)期的如家酒店為例,長租公寓在項目投資時,以家居、精致、簡潔為目標(biāo),不用豪華材料,不造奢侈場所,不搞宴會、會議、娛樂設(shè)施,盡量避免在鬧市區(qū)征地,而盡量利用舊廠房、舊校舍進行改建。由于投資成本低,使得經(jīng)營成本也大大降低。在功能布局上,沒有豪華宴會廳、商務(wù)中心等高檔飯店都有的輔助設(shè)施,使建設(shè)投入減少很多,從而大幅度降低了經(jīng)營成本,保證了房價的低廉。做到“五星的床,四星的房,三星的堂,二星的價”。

      三、成本領(lǐng)先戰(zhàn)略落實細則舉例

      以昆明市某物業(yè)管理公司小龍村片點為例,物管面積586戶,34151平米,采取如下措施,將成本領(lǐng)先戰(zhàn)略做到極致,全公司在物管費均價僅0.45元/平米/月,公司在編員工235人的市場環(huán)境下,仍然能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

      1、34151平米的管理面積,僅配備1名保潔員,5個保安,要求保安值班時也負責(zé)公共區(qū)域保潔,物管員及物管主任等工作人員在崗時均負責(zé)清潔衛(wèi)生。

      2、要求所有物管崗位,維修工、綠化工、保安、保潔能夠勝任公司所有服務(wù)崗位的技能要求,做到一專多能,及時響應(yīng)客戶的服務(wù)要求。

      3、要求所有片點綠化主任不止負責(zé)植物栽種,還負責(zé)培育苗木用于小區(qū)綠化,降低苗木的采購成本。數(shù)量品種有富余時還可以用于對外出售創(chuàng)收。

      4、定期組織水電工、焊工、土木瓦工等專業(yè)性較強的崗位用以老帶新或外出學(xué)習(xí)等方式提高專業(yè)技能,充分利用現(xiàn)有人力資源,做到入戶水電維修、小區(qū)內(nèi)部路面修復(fù)、屋面防水修復(fù)等小型維修工程的維修無需外包施工,大大降低物業(yè)管理成本。

      該公司能做到五年不漲物管費,還持續(xù)實現(xiàn)盈利,是公司管理層的持之以恒地重視成本工作的結(jié)果。在新租房時代下,值得實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的公司借鑒。

      綜上所述,芳華里公寓面臨的外部環(huán)境條件與成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的適用條件高度契合,成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是公寓經(jīng)營戰(zhàn)略的正確選擇。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的成功取決于企業(yè)日復(fù)一日地實際實施該戰(zhàn)略的技能。成本不會自動下降,也不會偶然下降,它是艱苦工作和持之以恒地重視成本工作的結(jié)果。要改善成本控制工作的地位,與其說需要在公司戰(zhàn)略上做出重大轉(zhuǎn)變,還不如說需要管理人員更多地重視和控制成本的決心。

      參考文獻

      [1]邁克爾·波特.競爭戰(zhàn)略.

      [2]張笑恒.做最擅長的事:沈南鵬傳.

      [3]譚力文,吳先明.戰(zhàn)略管理.

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