因城施策、一城多策
——2017年樓市調(diào)控回顧

文/林婧君

2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的政策調(diào)控較為嚴(yán)厲和頻繁，管理層對(duì)調(diào)控的思路完成了由“調(diào)”到“控”的轉(zhuǎn)變，調(diào)控的要素貫穿了供給、需求、價(jià)格三大方面。市場(chǎng)調(diào)控層面，在傳統(tǒng)限購限貸令的基礎(chǔ)上又生出了新的限售手段，更進(jìn)一步加強(qiáng)了市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)管力度，與此同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制之間的銜接也更為緊密。在大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)方面也有重大舉措，對(duì)住宅市場(chǎng)整體的調(diào)控可謂有保有壓。另一方面，隨著市場(chǎng)表現(xiàn)的分化愈發(fā)明顯，樓市調(diào)控也呈現(xiàn)出“因城施策、一城多策”的新特征。

中央層面——將住房屬性定位為居住，為全年樓市調(diào)控定調(diào)

2017年3月——政府工作報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容：因城施政去庫存，支持居民自住需求和進(jìn)城人員購房需求。

解讀：三、四線城市房地產(chǎn)庫存問題依然嚴(yán)峻。2016年的數(shù)據(jù)顯示，2016年10月21日，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》表明：2016年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫存比2015年底累計(jì)減少約471萬平方米，而十大城市庫存累計(jì)減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存增加了1038萬平方米。而2016年下半年至今，隨著全國(guó)層面信貸的收縮和一、二線城市限購限貸政策的升級(jí)，三、四線城市去庫存的狀況依然沒有好轉(zhuǎn)。影響三、四線城市去庫存的主要原因在需求方面，主要是城市外來流動(dòng)人口較少。在三、四線城市購房的群體主要分為兩類，即本地市民和轉(zhuǎn)化為新市民的移民（農(nóng)民進(jìn)城買房）。由于過去數(shù)年間諸多開發(fā)商在三、四線城市已建造和正在建造了大量住宅，造成本地市民自住需求與供應(yīng)之間存在著數(shù)量級(jí)的差異。同時(shí)，不少地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定甚至下跌抑制了本地市民使自身財(cái)富保值增值的投資購房需求。所以，僅靠本地市民消化庫存的任務(wù)無法完成，這也是中央大力倡導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城買房的原因。鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房需要面對(duì)以下幾大問題。

1.解決戶籍問題，打開將農(nóng)民約束在農(nóng)村土地上的枷鎖

早在2014年7月24日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》就提出了全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模的戶籍改革政策。2015年，全國(guó)28個(gè)省市推動(dòng)實(shí)行戶籍改革。戶籍，作為將農(nóng)民約束在農(nóng)村土地上的枷鎖已經(jīng)被逐漸打開。

2.農(nóng)民在農(nóng)村的財(cái)富問題

目前，進(jìn)城的農(nóng)民主要是“80后”甚至是“90后”，作為思路和眼界更加開闊的新一代農(nóng)民，他們與第一代農(nóng)民工以務(wù)工人員的身份進(jìn)城打工，年老后又大多回流到農(nóng)村不同。此次農(nóng)民進(jìn)城更多的是身份的轉(zhuǎn)換，即從農(nóng)民轉(zhuǎn)變成市民。這決定了其不能再以務(wù)工人員的身份進(jìn)城。經(jīng)過長(zhǎng)期的積累，農(nóng)民在所在農(nóng)村已經(jīng)擁有了相當(dāng)數(shù)量的存量財(cái)富，這些財(cái)富多以權(quán)利的形式存在，例如宅基地使用權(quán)、承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等。這些權(quán)利經(jīng)過轉(zhuǎn)換可以成為農(nóng)民進(jìn)城時(shí)攜帶的可移動(dòng)資產(chǎn)。如何進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)換的問題將在下文中具體分析。

3.進(jìn)城農(nóng)民的工作機(jī)會(huì)問題

解決了上述問題后，進(jìn)城農(nóng)民工的工作機(jī)會(huì)問題成為考驗(yàn)農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換的焦點(diǎn)問題。畢竟長(zhǎng)期在城市生活需要有一份長(zhǎng)期穩(wěn)定的工作，而買房時(shí)的房貸則要求工作的收入還要保持在較高的水平之上。2017年的政府工作報(bào)告指出，2017年增加100萬個(gè)工作崗位，這相對(duì)于千萬級(jí)別的進(jìn)城農(nóng)民工無疑是杯水車薪，更何況還有數(shù)百萬2016年即將畢業(yè)的大學(xué)生與之進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。所以，如何解決進(jìn)城農(nóng)民工的工作崗位問題是房地產(chǎn)去庫存的當(dāng)務(wù)之急。

目前，中央層面提出的解決思路是建設(shè)特色小鎮(zhèn)。2016年10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部決定在全國(guó)范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，明確提出到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)將引進(jìn)產(chǎn)業(yè)（特別是旅游業(yè)）、增加就業(yè)崗位與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合。與大規(guī)模建立新城需要長(zhǎng)期多產(chǎn)業(yè)支撐相比，特色小鎮(zhèn)由于精而?。ㄈ丝谏佟a(chǎn)業(yè)需求規(guī)模?。?，其建設(shè)更具有可操作性，是解決農(nóng)民工進(jìn)城工作崗位問題的又一重大嘗試。

2017年3月——政府工作報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為，遏制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)過快上漲。

解讀：從2015-2016年的市場(chǎng)表現(xiàn)看，人口流入較快的一線城市和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。對(duì)于這些城市而言，增加住宅用地供應(yīng)是一件非常困難的事情。困難主要來源于以下兩個(gè)方面：

1.市域城市開發(fā)邊界劃定，土地增加空間有限

以上海為例，早在數(shù)年前就已經(jīng)鎖定了上海城市建設(shè)用地的規(guī)模上限為3226平方公里，而2020年前則只有3185平方公里，目前已使用量已非常接近這一數(shù)字，新增住宅用地空間非常有限。

2.城市規(guī)劃指標(biāo)要求限制各類用地供應(yīng)指標(biāo)

由于住宅用地供應(yīng)后需要進(jìn)行商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的配套用地供應(yīng)，同時(shí)受到各類陳舊指標(biāo)的約束，造成任何住宅用地供應(yīng)的增加都會(huì)產(chǎn)生牽一發(fā)而動(dòng)全身的效應(yīng)，使早已非常緊張的土地新增量和用地指標(biāo)更加緊張。為了平衡各種用地?cái)?shù)量的配比，使其符合規(guī)劃控制指標(biāo)的要求，需要新增加住宅供地的城市對(duì)新增住宅供應(yīng)采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

為解決土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾，不少城市都將目光鎖定在了存量用地方面。如深圳對(duì)城市更新進(jìn)行各種政策的大膽嘗試、上海對(duì)工業(yè)用地104、195、198的劃分和不同類型用地實(shí)施不同策略均反映出一線城市和強(qiáng)二線城市的城市發(fā)展要提高用地質(zhì)量的內(nèi)在需求。

不僅如此，政府工作報(bào)告還提出要“統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動(dòng)消除城區(qū)重點(diǎn)易澇區(qū)段三年行動(dòng)，推進(jìn)海綿城市建設(shè)，使城市既有‘面子’、更有‘里子’”。

2017年10月——十九大報(bào)告核心要點(diǎn):明確住房屬性定位，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

解讀：“房子是用來住的、不是用來炒的”寫入十九大報(bào)告，是一個(gè)重大的民生承諾，為全年的樓市調(diào)控定調(diào)，也為中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)改革確定了方位。年內(nèi)，住建部會(huì)同九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了幾大城市首批開展住房租賃試點(diǎn)，其中包括上海，已有較多數(shù)量的只租不售的租賃住房用地被拍出，幾大國(guó)有房企率先進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來我國(guó)租賃人口占比約為1/3，經(jīng)過三到五年，重點(diǎn)大城市的租賃住房將會(huì)形成幾大特點(diǎn)：“5050政策”，即住房需求中五成通過購買商品住宅解決、五成通過租賃解決；“442政策”，即政府提供四成房源、開發(fā)商提供四成房源、社會(huì)資源提供二成房源用于出租；“6070政策”，即七成租賃住房的戶型結(jié)構(gòu)在60平方米以下。租購并舉可謂是新一輪房改。推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的引導(dǎo)作用，從而避免市場(chǎng)行情產(chǎn)生波動(dòng)。

在中央為樓市調(diào)控定調(diào)的大背景下，2017年全年的房地產(chǎn)業(yè)改革政策也均圍繞著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居而展開。如在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸、首付貸流入樓市，推出了限貸措施、調(diào)整住房公積金的使用以及探討國(guó)家住房銀行；在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃房等多渠道供應(yīng)模式；在住房建設(shè)方面，社會(huì)建房、企業(yè)建房、政府建房、合作社建房等實(shí)現(xiàn)多元化；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，實(shí)現(xiàn)了“三匹配”、村集體土地允許開發(fā)入市。

地方層面——因城施策分類調(diào)控，重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

以城市群為調(diào)控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三、四線城市逐步擴(kuò)圍，2016年3月以來出現(xiàn)三次地方強(qiáng)調(diào)控期。

解讀：在“住房不炒”的導(dǎo)向下，2017年各地政府積極深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，截至12月底，90個(gè)地級(jí)以上城市和35個(gè)縣市出臺(tái)近250項(xiàng)政策，此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)出持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、涉及城市更多、政策力度更大的特點(diǎn)。從政策出臺(tái)的時(shí)間軸看，自2016年3月以來有三次地方重點(diǎn)調(diào)控期，其中2017年3-5月屬于密集出臺(tái)期，2016年樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)集中在一、二線城市，而2017年已從單個(gè)城市調(diào)控向城市協(xié)同群、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變。

例如，以上海為中心城市的長(zhǎng)三角城市群在上海加強(qiáng)類住宅項(xiàng)目管理的同時(shí)，嘉興及下轄地區(qū)、桐鄉(xiāng)、昆山、南通、蘇州、南京、無錫等地均針對(duì)戶籍和非戶籍居民實(shí)施差別化的限購政策。此外，鎮(zhèn)江、常州也調(diào)整了公積金首付比例。鑒于2015、2016年一線城市的樓市經(jīng)歷了一輪行情快速上升期，房?jī)r(jià)上漲較為明顯，并且在限購令的執(zhí)行下，非本地戶籍居民面臨著非常大的購房壓力，使部分購房者被逼退回環(huán)境寬松的三、四線城市并導(dǎo)致這些城市短期內(nèi)量?jī)r(jià)齊升，使全國(guó)樓市總體余溫尚存，形成了一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

因三、四線城市樓市火熱，房企戰(zhàn)略布局再度出現(xiàn)重心向三、四線城市傾斜的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，50家百億代表房企2017年在三、四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓板價(jià)同比上漲超過五成，增幅明顯強(qiáng)于一、二線城市，更多的房企開始爭(zhēng)奪三、四線城市的市場(chǎng)份額。不過，這些城市去庫存的壓力依舊存在，且當(dāng)前部分一、二線城市的地王項(xiàng)目已陷入尷尬境地。同時(shí)，參考?xì)v史規(guī)律，早在上一輪樓市降溫期的2011年，三、四線城市的樓市出現(xiàn)慣性上揚(yáng)且土地市場(chǎng)成交同步升溫，而到了2014年，這部分樓市的降溫則相對(duì)更明顯，高企的庫存也導(dǎo)致土地成交減少。因此，為了防范三、四線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)非理性地過快上漲，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施實(shí)屬必然之舉。

限售模式成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段。

解讀：2017年地方調(diào)控密集出臺(tái)，繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，以抑制短期投機(jī)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。截至12月底，全國(guó)已有超過50個(gè)城市實(shí)行限售措施，從限制類型看，分為全面限制和部分限制兩大類。限售年限分為2、3、5年，其中大部分城市的限售年限集中在2-3年。從限售范圍來看，依據(jù)居民戶籍情況、住房性質(zhì)等均制定出不同的限售辦法。部分城市對(duì)非本地戶籍的居民住房限售年限較本地戶籍更長(zhǎng)，部分城市則主要針對(duì)非本地戶籍居民進(jìn)行了限制。

2017年全面限售城市一覽

限售的目的很明確，即抑制投機(jī)，嚴(yán)防市場(chǎng)上的炒房行為回潮，并在一定程度上遏制高杠桿的投資購房行為，實(shí)現(xiàn)去杠桿的目的。有別于以往的調(diào)控手段，此番政策以流動(dòng)性為切入點(diǎn)，引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，限售將配合限購、限貸，形成新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步理性回歸。

從此次出臺(tái)限售政策的城市看，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都處在上升通道，而且在年內(nèi)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)中，上述部分城市的漲幅更是位居前列，可見全國(guó)樓市調(diào)控的聚焦點(diǎn)早已不局限于熱點(diǎn)一線城市了，而是快速向二、三線城市蔓延。綜上所述，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度仍在加強(qiáng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)進(jìn)一步放緩，甚至出現(xiàn)小幅回調(diào)。

強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)管，搖號(hào)公證購房措施出臺(tái)。2017年5月，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求：新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售；嚴(yán)格落實(shí)購房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)；開發(fā)商、代理以及中介機(jī)構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號(hào)，對(duì)涉嫌違規(guī)的房企，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

解讀：2017年一季度多個(gè)熱點(diǎn)城市扎堆出臺(tái)樓市調(diào)控新政的大潮尚未退去，上海也終于頒布新政策。不過，上海此次并非繼續(xù)在“雙限令”上加大力度，“公證搖號(hào)”是對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)行為進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)時(shí)，新房長(zhǎng)期出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地資源日益稀缺。同時(shí)，上海地方政府在并沒有明顯加大供應(yīng)的情況下進(jìn)行調(diào)控，勢(shì)必會(huì)使新房?jī)r(jià)格產(chǎn)生上漲壓力。因此，采取加強(qiáng)預(yù)售證發(fā)放的監(jiān)管方式以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

當(dāng)供需關(guān)系無法影響市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，則須通過其他分配方式的參與來維持市場(chǎng)的運(yùn)行，這也是搖號(hào)購房產(chǎn)生的重要因素。此前，購房搖號(hào)已經(jīng)成為不少開發(fā)商的慣用手段，由于該手段無明確的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商更容易操控房源，由此產(chǎn)生了種種亂象，如收取所謂的排號(hào)費(fèi)，甚至造成房源非常搶手的假象并變相漲價(jià)，無序的搖號(hào)給開發(fā)商提供了較大的暗箱操作空間。因此，此番上海采取購房搖號(hào)到公證處公證的做法，在很大程度上確保了公平與公正，壓縮了開發(fā)商暗箱操作的空間，配合當(dāng)時(shí)的各類調(diào)控措施，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更為穩(wěn)定與健康，同時(shí)也能夠遏制投機(jī)炒作并避免恐慌性購房，盡量擠出市場(chǎng)中的泡沫，讓房屋回歸居住使用的功能屬性，保障普通購房者的利益。

上海作為全國(guó)重點(diǎn)一線城市，樓市調(diào)控新政的出臺(tái)會(huì)起到一定的風(fēng)向指標(biāo)性作用，會(huì)對(duì)周邊城市形成示范效應(yīng)，尤其對(duì)于新房供應(yīng)同樣相對(duì)不足的熱點(diǎn)一線城市，在以控制房?jī)r(jià)漲幅為基礎(chǔ)的條件下，如何獲得購買權(quán)就顯得非常關(guān)鍵。例如，四季度成都公布了購房新政，也正式引入了公證搖號(hào)排序選房的措施。不過，各個(gè)城市面臨的樓市問題各有不同，當(dāng)前中央也依舊推崇“因城施策”的調(diào)控基調(diào)，是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)還要看政策的實(shí)施效果及城市的自身情況。

金融層面——嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

在金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口。

2017年各類防范金融風(fēng)險(xiǎn)的表態(tài)及發(fā)文

解讀：從需求端看，在 “限貸、限購、限售、限價(jià)”的“四限”調(diào)控陣容下，僅從調(diào)控的內(nèi)容角度考慮已經(jīng)難有更多的調(diào)整空間。故調(diào)控的思路應(yīng)轉(zhuǎn)向金融需求延伸服務(wù)領(lǐng)域。盡管2016年底政府對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“首付貸”類產(chǎn)品進(jìn)行了嚴(yán)查，但近期購房需求旺盛、信貸杠桿降低，場(chǎng)外資金墊資房貸的“類首付貸”再次出現(xiàn)。

在當(dāng)時(shí)的調(diào)控背景下，為防范市場(chǎng)違規(guī)行為死灰復(fù)燃，監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)條例可謂恰逢其時(shí)?？梢哉f，“零首付”購房促成的高杠桿，是上一輪樓市快速升溫、房?jī)r(jià)過快上漲的重要推手之一。通過“首付貸”，可以用較少的資金獲得暴利，由此為樓市注入了大量的風(fēng)險(xiǎn)隱憂。雖然過去十余年房?jī)r(jià)上漲的整體趨勢(shì)未變，但短期金融工具“首付貸”一旦運(yùn)用到中長(zhǎng)期，若遭遇房?jī)r(jià)下行，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)迅速釋放。所幸當(dāng)時(shí)監(jiān)管層再次出手進(jìn)行調(diào)控，在嚴(yán)打“首付貸”的同時(shí)，也要求銀行必須嚴(yán)格把控房貸規(guī)模并避免過度壓低利率。由此可見，未來一段時(shí)間內(nèi)，房貸的緊縮政策或?qū)⒌玫窖永m(xù)，短期內(nèi)或難以扭轉(zhuǎn)偏緊的局面。

從投資端看，年內(nèi)國(guó)家也發(fā)布了有關(guān)境外投資管理辦法改革的相關(guān)文件，即由國(guó)家發(fā)改委公布的《企業(yè)境外投資管理辦法（征求意見稿）》。值得注意的是，本次征求意見稿規(guī)定了中資企業(yè)開展“敏感類”項(xiàng)目境外投資時(shí)必須通過發(fā)改委的審批，無論投資是由境內(nèi)企業(yè)直接進(jìn)行還是通過其控制的境外企業(yè)進(jìn)行。

上述征求意見稿雖然未明確將房地產(chǎn)業(yè)列入敏感行業(yè)，但是鑒于四部委2017年8月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》將房地產(chǎn)業(yè)列為限制類行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)或已被標(biāo)示為敏感行業(yè)。不過，新規(guī)和敏感行業(yè)目錄正式發(fā)布時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)被貼上“敏感”標(biāo)簽仍有變數(shù)，這主要將取決于中國(guó)金融與外匯狀況的發(fā)展趨勢(shì)。短期內(nèi)，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)海外房地產(chǎn)投資態(tài)度松動(dòng)的概率較小。另一方面， 2014年起施行的《境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》中所提到的敏感行業(yè)及與房地產(chǎn)相關(guān)的大規(guī)模土地開發(fā)在此次征求意見稿里并未提及，并且目前國(guó)內(nèi)企業(yè)境外投資更多的以購買現(xiàn)有物業(yè)為主，由此預(yù)計(jì)未來對(duì)房企海外投資的限制應(yīng)該較少。近年來，不少房企在海外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)為境內(nèi)企業(yè)積累了不少經(jīng)驗(yàn)，此次征求意見稿更多地著眼于投資過程中所遇到問題的總結(jié)，旨在簡(jiǎn)化境內(nèi)企業(yè)海外投資的操作流程，在政策層面規(guī)范和助力境內(nèi)企業(yè)的境外投資。

積極推進(jìn)金融財(cái)稅創(chuàng)新改革。隨著“租售并舉”住房體系的推進(jìn)，與其搭配的金融改革和工具也實(shí)現(xiàn)了重大突破。2017年8月3日，由前海開源資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任資產(chǎn)計(jì)劃管理人、中信證券股份有限公司擔(dān)任主承銷商的不動(dòng)產(chǎn)投資信托REITs“中聯(lián)前海開源-勒泰一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行成立。

解讀：項(xiàng)目因其是國(guó)內(nèi)首單不依賴主體信用且非一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)REITs產(chǎn)品而受到業(yè)內(nèi)的熱議。

以往中國(guó)的REITs產(chǎn)品多會(huì)引入主體（集團(tuán)公司）做擔(dān)保來提升信用評(píng)級(jí)，這次的產(chǎn)品未引入主體增信而完全基于基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)，更接近國(guó)際REITs的操作模式，且區(qū)別于此前REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)多集中在一線城市的情況，此次產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)位于二線城市。這是一個(gè)全新的嘗試。目前，該產(chǎn)品認(rèn)購倍數(shù)已超過1.3倍，可見該類僅以二線城市優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)為信用的REITs產(chǎn)品也可受到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，這無疑在探索國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展的道路上又踏出了結(jié)實(shí)的一步。

在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)程中，REITs作為利用社會(huì)資金支撐住房租賃市場(chǎng)擴(kuò)張的重要渠道之一，也受到政府高度關(guān)注，近期出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中也提出了“鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。如何有效利用REITs推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展又將是個(gè)值得探索的問題。

國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲批。據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)網(wǎng)站信息，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已于2017年10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化和REITs起到示范作用。

解讀：2016年出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》、2017年出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》和各地方政府發(fā)布的租賃住宅政策中均提及加快推進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。此外，即將出臺(tái)的《住房租賃管理?xiàng)l例》或也將明確鼓勵(lì)住房租賃類REITs，REITs對(duì)于租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要性可見一斑。

對(duì)于房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業(yè)盤活存量，加快資金流轉(zhuǎn)，改善公司資本結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)運(yùn)營(yíng)商和資產(chǎn)服務(wù)商之間進(jìn)行良好的切換。另一方面，REITs可為投資者提供風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，進(jìn)一步拓展投資渠道，加速金融市場(chǎng)的發(fā)展壯大。

其實(shí)，REITs在我國(guó)已推行多年，但是至今還沒有建立起明確的REITs制度，仍需要政府加快制定與REITs配套的政策細(xì)則和法律法規(guī)，設(shè)定合理的稅收優(yōu)惠，為住房租賃類REITs的加速發(fā)展提供有效保障。

在短期調(diào)控方面看，未來樓市調(diào)控的重點(diǎn)仍然是分類調(diào)控以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，“房住不炒”仍是調(diào)控明確的主線，且調(diào)控力度不會(huì)放松。不過，針對(duì)各類型的需求仍會(huì)實(shí)施差別化的調(diào)控手段，“因城施策、一城多策”的方針將持續(xù)發(fā)酵，尤其是仍然面臨市場(chǎng)去庫存嚴(yán)峻問題的三、四線城市，未來也將迎來更加多元化的調(diào)控手段以供選擇。在長(zhǎng)效機(jī)制方面，后期在落實(shí)“住有所居”的目標(biāo)上更將具有實(shí)質(zhì)性的舉動(dòng)，其中住房制度改革會(huì)是首要工作，即繼續(xù)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，尤其是包括上海在內(nèi)的人口凈流入的大中城市，將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓或?qū)⑹羌涌炫嘤桶l(fā)展的對(duì)象，試點(diǎn)城市相關(guān)租賃政策也將進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化。