提高保障房租后管理水平，推動保障房可持續(xù)發(fā)展
——上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會住房保障專業(yè)委員會成立大會暨加強(qiáng)保障房租后管理研討會綜述

2018年2月2日，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會住房保障專業(yè)委員會在地質(zhì)大廈正式揭牌成立，成為上海乃至全國首家專注于保障性住房理論和管理研究的學(xué)術(shù)團(tuán)體。同時舉辦“加強(qiáng)保障房租后管理研討會”，其主題是“推動保障房的可持續(xù)發(fā)展，提高保障房租后管理水平”。來自上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會和下屬分會、工委、專委，各區(qū)保障中心、公共租賃房運(yùn)營公司和高校、科研單位等80余人參加了揭牌儀式和研討會。與會專家學(xué)者圍繞以十九大精神為引領(lǐng)推動保障房可持續(xù)發(fā)展、提高保障房法制化管理水平、租賃型保障房租后管理創(chuàng)新等專題進(jìn)行了深入研討交流，形成了廣泛共識，取得了豐碩成果。

一、總結(jié)保障性住房發(fā)展的歷史和意義

保障性住房在住房體系中不可或缺，并在特定歷史時期作出了重大貢獻(xiàn)。保障性住房政策的制定是遵循社會發(fā)展客觀規(guī)律逐步推進(jìn)、逐漸完善的。在上海近二十年建立健全住房保障體系的歷程中，租賃型保障房在托底保障、改善住房民生方面發(fā)揮了重要作用，先后經(jīng)歷了以廉租住房制度為重點(diǎn)、以公共租賃住房制度為重點(diǎn)、以公租房貨幣化為重點(diǎn)的三個階段?！笆濉逼陂g，上海基本形成“四位一體”、租購并舉的住房保障體系，保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)量大大增加，本市居民住房困難得到有效緩解。截至2017年底，廉租住房歷年累計受益家庭12萬戶，正在享受家庭4.2萬戶。共有產(chǎn)權(quán)住房自2009年開展試點(diǎn)以來，累計辦理入戶手續(xù)7.4萬戶，入住家庭15.8萬戶，購房簽約9.2萬戶。公共租賃住房（含單位租賃房）累計配租9.6萬套（間）。

目前，上海市籌公共租賃住房在堅持綠色生態(tài)，踐行節(jié)能、環(huán)保、低碳理念，實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，聚焦人才、組建經(jīng)租管理服務(wù)團(tuán)隊，進(jìn)行供應(yīng)和管理模式創(chuàng)新，開展人性化服務(wù)，注重社區(qū)服務(wù)和治理，打造全新生活方式等方面進(jìn)行了有效探索，優(yōu)化了租戶的居住體驗。

二、展望新時代保障性住房的發(fā)展

我國社會發(fā)展已進(jìn)入新時代，社會的基本矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變。十九大對民生和住房的定位，為保障性住房的發(fā)展指明了方向，我們要進(jìn)一步認(rèn)清目前保障性住房租后管理中存在的問題，迎接保障性住房的發(fā)展面臨的歷史挑戰(zhàn)。

了解新時代的“變”與“不變”：我國社會生產(chǎn)力提高、社會主要矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)變的兩個“變”，我國仍處于社會主義初級階段、基本國情未變、世界地位沒變?nèi)齻€“不變”，是住房保障總體形勢。要理解住房保障工作任務(wù)在變而初心不變、發(fā)展是第一要務(wù)不變的相互關(guān)系；領(lǐng)會住房保障的總目標(biāo)總?cè)蝿?wù)，長期堅持、穩(wěn)定發(fā)展，盡力而為、量力而行，正確把握住房屬性，滿足合理需求，增加有效供給，健全商品房和保障房兩個體系，實行多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房保障制度，保障基本、支持改善、抑制投機(jī)、豐富品種、提升質(zhì)量，貫徹十九大精神，推動上海保障房可持續(xù)發(fā)展。

三、梳理目前保障性住房存在的問題

由于歷史原因及客觀條件所限，目前保障性住房管理中還存在諸多共性問題，亟需得到解決，為保障房的進(jìn)一步發(fā)展夯實基礎(chǔ)。主要存在缺少對集中新建的土地供應(yīng)安排、配建房源的有效供應(yīng)不足、存量住房的可再次供應(yīng)數(shù)量極少、公租房經(jīng)濟(jì)存在定位要求不明確、公租房與租賃住房的關(guān)系不明朗、公租房貨幣化的運(yùn)行機(jī)制不暢通、貨幣化的配套政策不完善、公租房初始投資成本高而租賃運(yùn)營水平較低等問題。

此外，保障性住房還存在騙購騙租、租金收繳難、違規(guī)出租、退出房源難、融入社區(qū)難、獲得感不強(qiáng)、問題發(fā)現(xiàn)不及時、處置不容易、執(zhí)行成本大、問題難防止的問題。在保障性住房法律方面，存在國家層面立法滯后，現(xiàn)有的地方規(guī)章位階不高、現(xiàn)有法律框架下司法介入有限、聯(lián)合執(zhí)法難、監(jiān)督機(jī)制缺乏、處罰力度不夠等問題。

四、加強(qiáng)保障性住房管理的建議

加強(qiáng)保障房管理需要立法、司法和政府相互支持，重視頂層設(shè)計、完善管理職能、強(qiáng)化資源整合、加強(qiáng)社會監(jiān)督和正面宣傳，重視科技的作用。

在房源供應(yīng)方面，應(yīng)加快居住配套設(shè)施建設(shè)和使用，及早規(guī)劃選址、及時安排供地、用好配建房資源，并完善政策，盡量利用存量房源，規(guī)范要求，建立合理的評價指標(biāo)，控制房源成本，提高運(yùn)營水平，允許內(nèi)部競爭。應(yīng)創(chuàng)新保障新住房租賃平臺，由市級層面統(tǒng)籌各區(qū)存量保障房資源，統(tǒng)一受理申請、分配和管理，并可建立公租房與廉租房的轉(zhuǎn)換通道、已分配房源與待分配房源的轉(zhuǎn)換通道，將已分配而由于客觀原因不入住的房源再次供應(yīng)給被保障對象群體，實現(xiàn)保障房源在保障對象群體中的“內(nèi)循環(huán)”運(yùn)行。

在租后管理方面，廉租房和公租房租戶個體素質(zhì)參差不齊，要進(jìn)行分類管理和服務(wù)，建議整合各條線的行政資源，形成合力，通過引入誠信機(jī)制、加入征信評估和擔(dān)保，在對保障對象進(jìn)行收入評估時細(xì)化其剛性支出，區(qū)分隱性低收入者，同時對保障對象建立發(fā)展期權(quán)，對房源也進(jìn)行定等分級，實行分類供應(yīng)。通過評估、反饋、部門協(xié)調(diào)，對保障對象進(jìn)行分類保障管理和服務(wù)。建議加強(qiáng)與民生保障、醫(yī)療保障等部門的聯(lián)動，甚至建立與外省市民政部門的互通通道，實行“大保障”一卡通?？山C(jī)制，實現(xiàn)從工資中直接劃扣租金、設(shè)置懲罰性租金，同時加強(qiáng)巡視取證，推進(jìn)代理經(jīng)租市場化、專業(yè)化運(yùn)作，制度化、規(guī)范化管理，可進(jìn)一步探索公租房貨幣補(bǔ)貼模式，開展多渠道供給。

在技術(shù)手段方面，應(yīng)充分利用科技手段，強(qiáng)化管理效能。建議引入電子門鎖、身份證識別智能門鎖、人臉識別系統(tǒng)等智能化手段，遏制欠租、違規(guī)出租等行為，實現(xiàn)退租的良性循環(huán)；利用新能源和新模式，提高管理和服務(wù)水平。建議由政府主管部門牽頭，建立統(tǒng)一的保障房管理服務(wù)信息平臺，開發(fā)保障性房源租賃APP，同時充分發(fā)揮QQ群、微信群的作用，實現(xiàn)網(wǎng)上完成申請、受理、看房、入住、續(xù)租、退租和租金費(fèi)用收繳等工作，以及發(fā)布政策、組織社區(qū)活動、解決房屋使用方面的問題。

在管理架構(gòu)方面，應(yīng)堅持以區(qū)級層面的行政管理為主導(dǎo)，實行多樣的社區(qū)化管理模式。屬地的社區(qū)各條線要以不同程度、不同方式參與保障性住房居住使用管理，建立日常巡查和專項巡查制度，建立健全保障家庭和房源使用狀況信息檔案。可以按照保障房社區(qū)規(guī)模，探索不同的社區(qū)管理模式。要建立由區(qū)和市兩級層面支持、政府購買服務(wù)的機(jī)制，分別由導(dǎo)入?yún)^(qū)、導(dǎo)出區(qū)和市級住房保障專項經(jīng)費(fèi)中各出一部分，形成常態(tài)化的資金支持渠道。

在法律方面，保障性住房需要法律托底支持。應(yīng)由國家層面立法，出臺《住房法》等相關(guān)法律，解決住房保障只有地方規(guī)章、位階不高的問題。通過立法將數(shù)額巨大、性質(zhì)嚴(yán)重、影響惡劣的違規(guī)違約列為犯罪行為，加大行政處罰和司法處罰力度，增加違規(guī)成本，減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。此外，法院在審理執(zhí)行中應(yīng)建立快速通道，簡化流程，快速處理。應(yīng)加強(qiáng)在法理上和司法實踐上的研究探索，重新認(rèn)識關(guān)于只有唯一住房的保障對象不得強(qiáng)制退出保障房的規(guī)定，通過“零租金”房源保障、租金配租保障等機(jī)制，打通退租機(jī)制的“最后一公里”，解決住房保障管理的關(guān)鍵問題。