房產(chǎn)開發(fā)項目契稅代收代繳的治理研究

羅 毅

（宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，四川 宜賓 644002）

中國的房地產(chǎn)開發(fā)從20世紀80年代正式興起，經(jīng)歷30余年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)（Pillar industries）。截止2017年底，中國的城鎮(zhèn)化率達到58.52%，建筑業(yè)整體規(guī)模已經(jīng)超越美國，成為全球第一建筑大國?；趯Ψ康禺a(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展以及與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略要求，國家在宏觀層面出臺了一系列調(diào)控措施、金融政策，極力化解泡沫，引導(dǎo)發(fā)展；同時在微觀操作層面制定了詳細的治理措施，強化監(jiān)管效果。逐步震懾和遏制了炒作地皮、重復(fù)放貸、違規(guī)銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳契稅（Collecting and remitting tax）的普遍現(xiàn)象，并由此引發(fā)諸多爭端，這些卻基本沒有得到足夠重視和治理。研究治理辦法，找到實際可操作的監(jiān)管措施，具有積極的現(xiàn)實意義。

一、房產(chǎn)開發(fā)項目契稅征繳的規(guī)定

（一）房產(chǎn)契稅的征收標準

1997年10月，國務(wù)院第224號令《中華人民共和國契稅暫行條例》正式實施，一直以來發(fā)揮著籌集財政收入和調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能。條例規(guī)定：契稅（Deed Tax）實行3%-5%的幅度稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%-5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實際情況決定。

作為調(diào)節(jié)手段的契稅，在不同的地域、不同的時期，在法規(guī)規(guī)定的幅度范圍內(nèi)有所區(qū)別。在房屋買賣環(huán)節(jié)，早些時期有以4%作為高限的，近年來多數(shù)省市均以3%作為高限，并且對“自住型”住房都有優(yōu)惠政策標準。經(jīng)調(diào)研，目前全國普遍采用的商品房契稅標準為：首套房（The first suite），戶型面積90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行；面積在90-144平方米的，稅率減半征收，即1.5%；面積在144平方米以上的，按照3%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等），均按照3%的稅率征稅。

（二）房產(chǎn)契稅的征收渠道

2005年以前，由于對具體征收模式?jīng)]有明確的規(guī)定，出于多渠道征收契稅角度考慮，稅務(wù)部門往往將房產(chǎn)契稅的征收工作委托給房管、國土、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，由這些主體代為征收。

2004年出臺的《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)[2004]137號）規(guī)定：自2005年1月1日起，契稅由地稅機關(guān)直接征收，各級征收機關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅。若開發(fā)商強制代收代繳稅費，或以此作為交房條件，購房人可向房屋所在地的地稅局及房屋管理部門投訴舉報。

（三）房產(chǎn)契稅的繳納時點

《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。[1]即契稅的征繳時間是從合同簽訂之日到產(chǎn)權(quán)證辦理之前的時間段，由納稅人自愿決定何時繳納，從自愿的角度出發(fā)，納稅人有選擇晚繳的權(quán)利。而現(xiàn)有情況下開發(fā)商繳納契稅的時間是申請預(yù)告登記時，這個時間由開發(fā)商自己決定。

二、房產(chǎn)開發(fā)項目契稅代收代繳的現(xiàn)狀

經(jīng)過長期的跟蹤調(diào)查，顯示目前商品房銷售過程中，只有極少數(shù)的開發(fā)企業(yè)能自覺執(zhí)行國家的契稅征繳規(guī)定。絕大多數(shù)開發(fā)商強制性地約定由企業(yè)代收代繳，一方面可能在簽署房屋銷售合同書時就提前收取，一方面又“一刀切”地按照3%的上限預(yù)收，只是承諾屆時依照稅務(wù)部門核準的實際比例“多退少補”。但是并不是所有的開發(fā)商都能在辦理完成后及時清退多收的稅款，如果購房者不詢問交稅退稅的進度，部分開發(fā)商也不會主動告知買房人，繼續(xù)占用客戶資金。

為了使代收行為表面上更具合規(guī)性（Compliance），規(guī)避“代征”契稅的違法嫌疑，房產(chǎn)企業(yè)通常要求客戶簽署《契稅代收代繳委托書》，將該委托書作為購房合同的組成部分，并對外宣稱為不可更改的格式條款。而一旦客戶簽訂委托書，代收代繳契稅就自然成為了一項雙方約定的民事行為。倘若客戶不按照“標準”繳齊費用，開發(fā)企業(yè)即以費用未完結(jié)為由而拒絕交房，或者拒不提供相關(guān)資料導(dǎo)致客戶無法自行辦理契稅繳納。

表1 部分房產(chǎn)項目契稅收繳案例

三、違規(guī)代收代繳契稅的成因分析

契稅代收代繳是完全違背國家的現(xiàn)行契稅征繳政策，承認并縱容其客觀存在，將帶來諸多的危害及風(fēng)險。首先，對于少數(shù)遵守法規(guī)的開發(fā)企業(yè)是不公平的，違規(guī)行為的不當?shù)美麜聿徽敻偁?，影響行業(yè)形象及行業(yè)健康發(fā)展；其次，侵害了消費者的正當合法權(quán)益，特別是當房企在代辦契稅時若逾期申報，滯納金由誰承擔(dān)極易產(chǎn)生扯皮；[3]另外，最大的風(fēng)險還在于客戶稅金沒有得到有效監(jiān)管，一旦資金被挪用出現(xiàn)損失后，發(fā)生開發(fā)商資金鏈斷鏈、卷款跑路等極端情形，無論是影響辦證遙遙無期，或者由客戶重新另行補繳，最終損失的都是消費者。

在當今各行各業(yè)強調(diào)“客戶是上帝”的服務(wù)理念時代，契稅代收代繳這一被“詬病”的行業(yè)潛規(guī)則居然能長期盛行，自然不是偶然現(xiàn)象，它的產(chǎn)生發(fā)展主要可歸結(jié)于以下因素：

（一）開發(fā)企業(yè)流程便捷方面的考量

由開發(fā)商提前代收取契稅，確實能有利于整個樓盤統(tǒng)一辦理，盡早了結(jié)相關(guān)后續(xù)手續(xù)，避免單一客戶自行辦理契稅過程中的時間隨意性，導(dǎo)致手續(xù)辦結(jié)時限延長增加開發(fā)企業(yè)的人力配合成本。特別是涉及到按揭貸款的客戶，由于手續(xù)未及時辦結(jié)，使開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任始終未能免除，影響其辦理抵押以及相應(yīng)費用凍結(jié)（Fee freeze）的解除。[4]

（二）開發(fā)企業(yè)獲利的動機

房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的周期性，在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度情形下，從簽訂房產(chǎn)銷售合同，到房屋（小區(qū)）竣工驗收，再到合同承諾的房產(chǎn)證辦理時限，通常有2-3年的時間。若按照契稅代收代繳的行業(yè)潛規(guī)則，在簽訂房產(chǎn)銷售合同時提前預(yù)售3%的契稅，這筆費用事實上成為了開發(fā)商的無息貸款（Interest-free loans）。例如：一個普通二線城市的面積30萬M2中等規(guī)模樓盤，住宅均價1.2萬元/M2，相當于開發(fā)商可以在2-3年內(nèi)，持續(xù)擁有近1.1億元的無息貸款，輕松獲取靜態(tài)收益價值將超過2千萬元，這種不當?shù)美║njust enrichment）行為成為融資的“新手段”。

（三）購房者的信息不對稱

首先，為數(shù)眾多的購房者壓根就不清楚契稅的征繳政策，基于對開發(fā)企業(yè)和行業(yè)監(jiān)管的信任，自然隨大流地按“標準”合同及流程按時繳款；再者，也有部分對契稅政策有所了解的購房者，對代收代繳行為的主體資格、時點、費率等提出質(zhì)疑時，開發(fā)商即以方便后續(xù)手續(xù)辦理、標準格式條款、無法核實客戶現(xiàn)有房產(chǎn)真實信息、多退少補等為由強制收取，通常面臨這種情形，普通消費者是沒有辦法抗爭的，甚至有許多專門從事法律工作的人員，即使看到這一點，最終也只能是選擇妥協(xié)（Compromise）；[5]此外，還有一些購房者擔(dān)心“違約”，或者覺得反正都會“多退少補”，提前繳納不過是損失點利息，買到滿意的房子也不容易，況且手續(xù)還能有人免費代辦，也就無奈選擇了隱忍。

（四）管理部門的監(jiān)管缺失

代收代繳契稅的行業(yè)潛規(guī)則長期存在，其深層次的根本原因還是在于管理部門的監(jiān)管缺失（Lack of regulation），是典型的“有法不依、執(zhí)法不嚴”，由此形成了開發(fā)商的違規(guī)風(fēng)險（Violation risk）及成本都極低，這也是開發(fā)企業(yè)長期違規(guī)操作底氣來源的關(guān)鍵所在。權(quán)威媒體曾多次報道過，一些開發(fā)商通過格式合同里的霸王條款“巧妙”規(guī)避中央禁令，在市民輪番投訴舉報下，地稅局、住建委、房管局、消協(xié)（消委）等卻互相踢皮球、打太極、袖手旁觀，最終不了了之。

四、規(guī)范治理建議

基于對行業(yè)現(xiàn)狀的調(diào)研與分析，要規(guī)范治理這一多年的頑疾，應(yīng)該從源頭的宣傳普法、信息公開、監(jiān)管流程、強化執(zhí)法等多手段切入，著重抓好以下工作：

（一）宣傳普法

現(xiàn)實生活中，廣大民眾對于稅法知識的普及程度不高，尤其是沒有生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的普通百姓，自覺學(xué)習(xí)稅法的意識不強。因此稅務(wù)機關(guān)有義務(wù)主動普及稅法相關(guān)知識，以地稅機關(guān)網(wǎng)站、微信平臺、社區(qū)講座、普法宣傳、集會活動、辦稅服務(wù)場所公示等方式，宣導(dǎo)國家稅法，并加強與房地產(chǎn)管理部門和不動產(chǎn)登記部門的工作聯(lián)系，實現(xiàn)信息共享。提高群眾知法、學(xué)法、守法意識，積極運用法律主張和維護自身的合法權(quán)益。

（二）信息公示

現(xiàn)有的商品房預(yù)售管理制度，經(jīng)過多年的運行優(yōu)化，逐步走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。在信息公開方面更加透明，“五證”、“二書”已成為法律對銷售方的基本要求，除此以外，預(yù)售的樓盤在售樓處還須要公示開發(fā)商資格、協(xié)議或合同范本、詳細面積測繪報告、房源銷控表、房價（一房一價）、置業(yè)顧問名單等內(nèi)容。

建議管理部門在預(yù)售管理制度中，增加要求開發(fā)企業(yè)必須明示契稅的征繳政策規(guī)定，讓購房者明白自己的權(quán)力與義務(wù)，并自愿選擇自行繳納或者是委托繳納。[6]

（三）解除委托協(xié)議

按照法律規(guī)定，若開發(fā)商強制代收代繳稅費，或以此作為交房條件，購房人可向房屋所在地的地稅局及房屋管理部門投訴舉報。若購房人與開發(fā)商簽訂了委托代辦協(xié)議，則屬于自愿委托開發(fā)商代為辦理購房繳稅事宜，為民事法律關(guān)系。

民事委托關(guān)系，是建立在當事人信任并且自愿的基礎(chǔ)上，因此即使客戶被動簽訂委托代辦協(xié)議在先，當納稅義務(wù)到來之前，厘清了自己的權(quán)力與義務(wù)，均可以隨時解除委托協(xié)議，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）落實檢查執(zhí)法

《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十八條明確規(guī)定，未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依法委托征收稅款的，主管地稅機關(guān)應(yīng)責(zé)令退還收取的財物，或?qū)φ加枚惪钣枰宰防U，并依法給予違規(guī)開發(fā)企業(yè)行政處分或者行政處罰；致使他人合法權(quán)益受到損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格履行國家的法律法規(guī)，關(guān)鍵在于落實檢查、嚴明執(zhí)法、及時糾正和查處違規(guī)行為。在項目開發(fā)、銷售的整個過程中，住建、房管、發(fā)改、物價、稅務(wù)、消協(xié)（消委）等部門均有權(quán)監(jiān)管。曾有媒體報道一些地方房管、稅務(wù)部門監(jiān)管人員居然稱“取證難”、“缺乏執(zhí)法權(quán)”、甚至擔(dān)心遭到報復(fù)、難以監(jiān)管并相互推諉等。一方面反映執(zhí)法部門“懶作為”、“不敢作為”，另一方面已映射出市場的混亂，當執(zhí)法人員對違規(guī)行為都熟視無睹，或“打人情牌”時，普通百姓的維權(quán)只能是一句空話。只有對違法行為“零容忍”，糾正、整改、處罰手段并用，直至整改完畢，對那些屢查屢犯的，從重處罰并計入“黑名單”，同時納入重點監(jiān)管對象，相信完全可以根治這一頑疾。

自行繳納契稅是百姓的權(quán)力與義務(wù)；保護消費者的合法權(quán)益、維護國家稅款的及時清繳，是稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任；維護市場的正常秩序、促進行業(yè)健康發(fā)展，是行業(yè)主管部門的職責(zé)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期盼。各方主體只有嚴守法律法規(guī)、規(guī)范操作、嚴明執(zhí)法、齊心協(xié)力，才能樹立良好的行業(yè)形象，共同促進房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 全國人大法規(guī)庫. 中華人民共和國契稅暫行條例 [EB/OL].

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[2] 資陽消費者委員. 開發(fā)商代收2400萬契稅跑路？業(yè)主房產(chǎn)證找誰要？[EB/OL]. [2017-05-24]. http： //www. sc315. gov. cn/news/ 20170524 /n74993950. html.

[3] 蘇文寧, 胡勤忠, 殷守明. 完善契稅征收管理的建議[J]. 稅收研究, 2015(10)： 74-77.

[4] 余婧. 淺議契稅的實務(wù)熱點問題[J]. 新經(jīng)濟, 2016(12)： 21-22.[5] 李銳, 張劍. 開發(fā)商未經(jīng)許可代收契稅風(fēng)險[J]. 稅收征納,2017(3)： 14-15.

[6] 王玉蔚, 劉青, 劉芮竹. 現(xiàn)行契稅政策及改進措施研究[J].中國管理信息化, 2015(1)： 172-174.