抵押借款合同中存在的法律問題審視與分析

摘 要 現(xiàn)階段，個人住房按揭貸款是一種常見的抵押借款形式，因為抵押借款合同屬于銀行單向格式協(xié)議，存在一些法律問題而影響人們自身權(quán)益。例如：個人權(quán)益、合同內(nèi)容不完整而給個人帶來較大壓力、還貸設(shè)計不科學等還應(yīng)給予高度重視。鑒于此，本文結(jié)合實踐研究，以實際案例對個人權(quán)益保護與損害，就抵押借款合同中存在的法律問題審核進行簡要分析。

關(guān)鍵詞 抵押借款 合同 法律問題 審視

作者簡介：趙瑜華，浙江勵恒律師事務(wù)所副主任，浙江大學法學碩士，研究方向：民商法、公司法。

中圖分類號：D922.28 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.282

人們通過按揭貸款形式購房有效緩解了我國房地產(chǎn)改革中人們買房困難的問題。不過，個人按揭貸款也存在了諸多不足，因為國內(nèi)金融行業(yè)在國家金融的高端地位，被市場壟斷。針對這一問題，一些銀行采取按揭貸款合同形式，通過具有的資金優(yōu)勢過于重視自身效益，缺少對人民的權(quán)益保護。

一、抵押借款合同對購房人權(quán)益影響

對保證人保證資格、實力、手續(xù)審查不嚴，從而使保證流于形式，造成貸款風險。

一是忽視對保證人主體資格的審查，未按《擔保法》有關(guān)規(guī)定，把不能作為保證人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司辦公室、村民委員會等行政職能部門或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分支機構(gòu)充當保證人。由于保證人主體資格不合法，形成無效保證。

二是忽視對保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟實力的審查，由于保證人沒有經(jīng)濟保證能力，從而形成擔而不保。

筆者實例為證，以某銀行個人住房抵押借款合同為例，對其中的住房法律問題進行審核。人們和銀行簽署的抵押借款合同涉及的法律問題涵蓋：

第一，借款合同關(guān)系，當事人為借款人、貸款人。

第二，抵押合同關(guān)系，雙方為抵押人與抵押權(quán)人，合同內(nèi)借款人與抵押人為甲方，貸款人與抵押權(quán)人為乙方。

根據(jù)相關(guān)法律要求指出：合同條款是當事人為重復應(yīng)用而預(yù)算制定，同時在制定合同過程中未與對方協(xié)商的內(nèi)容。該合同屬于格式合同，但其中也標注了各方秉承著公正、平等自愿、受信的原則簽署合同，嚴格履行合同內(nèi)容。格式合同實質(zhì)為：雙方未經(jīng)過商議，乙方不可能與甲方達成共識簽署合同，而實際上，乙方會通過自己的優(yōu)勢編制不合理內(nèi)容。

（一）通過優(yōu)勢增加甲方責任，轉(zhuǎn)嫁乙方責任

根據(jù)《抵押借款合同》內(nèi)容規(guī)定：抵押過程中，甲方應(yīng)保管好抵押物，確保抵押物完整且隨時接受乙方檢查。若抵押物受損、丟失或價值縮減應(yīng)盡快回復抵押物價或在一個月內(nèi)重新提供相關(guān)的經(jīng)過乙方同意的相等價值抵押物。

該規(guī)定實質(zhì)上要求不管出于哪一種原因，按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分受損、價值減少全部由購房人去負責。同時，向按揭銀行重新提供有關(guān)價值抵押物。但是，結(jié)合擔保法規(guī)定：抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人你僅能在抵押人由于損害而獲得的賠償范圍要求提供擔保。缺少實際狀態(tài)分析而要求購房人員承擔全部風險，這樣一來使得購房者權(quán)益受到損失，而按揭銀行確保利益最大化。因為按揭合同屬于銀行出示，所以法院在相關(guān)案件審視時需要根據(jù)相關(guān)法律內(nèi)容，即：以提供格式條款乙方免除責任、增加責任、排除對方主要權(quán)力為由，該條款無作用。

（二）乙方對存在疑議的內(nèi)容選擇權(quán)受到損害

根據(jù)抵押借款合同規(guī)定：本合同在執(zhí)行階段，當事人各方若存在矛盾可以商議解決，若未達成，乙方可以向本土人民法院起訴。在商議訴訟過程中，本合同不包含爭議部分的條款依然執(zhí)行。而結(jié)合《合同法》規(guī)定，當事人商議包含協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟。通過比較能夠看出，抵押借款合同削弱了乙方對矛盾解決方式的選擇權(quán)。

二、格式合同解釋不全面，甲方被動

因為銀行在開展抵押貸款業(yè)務(wù)時應(yīng)不斷的和借款人簽署抵押借款合同，優(yōu)化合同訂立流程，目前銀行都編制了抵押借款合同。結(jié)合《合同法》內(nèi)容規(guī)定：合同全部為格式合同。格式合同的利用更加便捷、節(jié)省經(jīng)濟投入，不過因為提供格式條款的一方在主動地位，編制的格式內(nèi)容更有助于主體發(fā)展，另一方面則較為被動。想要避免該類狀況出現(xiàn)，還應(yīng)加強當事人權(quán)益的保護，《合同法》中明確指出：通過格式條款訂立合同的提供格式條款乙方秉承著公正原則明確當事人權(quán)益。同時，通過科學的形式提醒另一方注意限制責任的內(nèi)容，根據(jù)對方需求、內(nèi)容應(yīng)強調(diào)說明。但是，在實際業(yè)務(wù)執(zhí)行時銀行通常不會主動向借款人解釋可能增加責任的條款，雖然偶爾有借款人提出異議、缺少專業(yè)了解，銀行人員對其異議解釋較為含糊。

（一）貸款種類不足

現(xiàn)階段，住房貸款分為商業(yè)與公積金貸款。結(jié)合相關(guān)法律要求，住房公積金體制實質(zhì)上為住房保障體制，而商業(yè)貸款為銀行業(yè)務(wù)范圍。據(jù)調(diào)查顯示：個人住房公積金和個人購房商業(yè)貸款比較，因為公積金貸款僅分為兩個時間段貸款，5年以下為4.7%、5年以上為5.2%。商業(yè)貸款分為3個時間段：1--3年為7.5%；3--5年為7.74%，5年為7.83%。所以，5年以下的貸款利率銀行按揭貸款年利率比公積金貸款利率高1.81%，5年以上貸款利率超出1.44%。而一些購買者對其數(shù)據(jù)缺少意識，表面看利率相近，一些借款人原本通過公積金貸款的而使用商業(yè)銀行貸款，反而增加了經(jīng)濟壓力。

接下來，筆者詳細的對個人住房公積金與商業(yè)銀行貸款的還款利息進行分析。例如：王某想要借款50萬用在按揭貸款，20年還完本息，商業(yè)貸款在還款形式上使用額本息方法計算：兩種全部為50萬20年住房貸款，因為貸款形式差異使用商業(yè)銀行其利息近50萬；使用住房公積金利息約30萬余元。如果選擇商業(yè)貸款形式將會增加借款人經(jīng)濟壓力，利息差異明顯；收益方則為銀行。

（二）還款途徑不足

結(jié)合抵押借款合同規(guī)定：當事人住房按揭貸款分為等額本息與等額本金還款。前者即：借款人按月通過相等的金額償還貸款本息，還款時間每月還款本息相等，計算方法為：每月還款=貸款本金*月利率*還款月。后者為借款人每月等額償還本金，貸款利息隨應(yīng)還本金逐月降低，計算方法為：每月還款額=貸款本金+（貸款本金-累計還款額）*月利率。但是，哪種還款方式更合理？例如：50萬貸款還款時間為20年，使用等額本金還款方法借款人可以少付9萬余元。現(xiàn)階段，多數(shù)銀行以等額本息還款法為主。一些借款人專業(yè)知識過硬且在信息對稱條件下對借款人而言，整體趨向少付利息，加之，相同時期銀行的存款利率低于貸款利率。因此，借款人結(jié)合自身狀態(tài)若想要通過等額本金法還貸少支付利息而銀行人員刻意規(guī)避該項還款形式，對借款人個人權(quán)益將會受到影響。

三、提前還款法律分析

在甲乙雙方簽署抵押借款合同后，會出于不同影響因素而希望提前還款。針對乙方而言提前還款則縮小了貸款風險性。但實質(zhì)上商業(yè)銀行對借款人提前還貸較為排斥，而設(shè)置了一些條例規(guī)避提前還款?；阢y行角度來說，提前還款屬于違約責任，借款人提前還款需要通過銀行的同意，還應(yīng)支付一些違約金。實質(zhì)上根據(jù)《合同法》規(guī)定：債權(quán)人有權(quán)拒絕債務(wù)人提前執(zhí)行債務(wù)，而提前執(zhí)行不損壞債權(quán)人利益除外。其次，債務(wù)人提前執(zhí)行債務(wù)給債權(quán)人提高經(jīng)濟成本，由債務(wù)人負責。將其理解為：

第一，增加債權(quán)人經(jīng)濟投入下，欠債人能夠提前償還或拒絕；因為提前執(zhí)行會有助于債權(quán)人。

第二，帶有權(quán)責權(quán)，債權(quán)人權(quán)衡利弊可以和欠債人達成提前執(zhí)行的意向，從而損失的期限利益為債務(wù)人負責。

事實證明，提前還款會增加銀行負擔，但其負擔并非是法律意義上的期限利益；而是銀行業(yè)務(wù)中常規(guī)商業(yè)風險。銀行若提前考量還貸階段可能有的不同狀態(tài)且制定風險措施，則可以有效的規(guī)避風險，反之將風險轉(zhuǎn)接到借款人則是不公正的。所以，債權(quán)人銀行基本無期限利益受損，所以不可結(jié)合相關(guān)要求拒絕債務(wù)人提前還款。

提前還貸問題其實質(zhì)為經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌與金融深化中不同制度失衡導致的，其實是銀行借助優(yōu)勢使得購房者自身權(quán)益受到損失，單純的立足于銀行主體效益而增加了購房者負擔。重新完善擔保手續(xù)，減少存量貸款風險。首先要摸清家底。信用社要組織力量對存量擔保貸款進行一次全面調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，對存量貸款的風險程度進行如實認定，以真實地反映現(xiàn)有信貸資產(chǎn)的風險狀況，為制定切實可行的存量風險貸款化解措施打下基礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補辦。根據(jù)認定的貸款風險，按照先易后難，制定化解落實計劃逐步進行完善。對擔保操作手續(xù)不規(guī)范的貸款，要限期做好補辦工作；對保證人主體資格不合法、無經(jīng)濟保證實力的存量貸款，要采取積極的措施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式；對動產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加其它擔保的方式，進行有效落實和化解。對存量動產(chǎn)風險貸款的化解，可根據(jù)實際情況適度提高城區(qū)商品房地和質(zhì)押貸款的抵（質(zhì)）押率，以減少動產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實存量風險貸款責任，加大考核力度。

四、結(jié)語

綜合分析，現(xiàn)階段抵押借款合同中存在的法律問題仍然存在，有待進一步優(yōu)化。面對激烈的競爭，各家商業(yè)銀行都在服務(wù)上下功夫，因此，基于營銷需要，信貸人員往往在經(jīng)辦業(yè)務(wù)中不自覺地對客戶作出某些遷就。但是隨著借款人的法律意識的提高，存在著借款人及保證人的“道德風險”，容易產(chǎn)生法律糾紛。因此，做好抵押借款合同中存在的問題優(yōu)化尤為重要。

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