愛彼迎幫住客省錢？醒醒吧，它很可能推高了房租！

毅濤

以愛彼迎（Airbnb）為主題的“恐怖故事”通常分為兩類。當(dāng)這家住宿共享平臺剛剛誕生的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)上流傳著各種有關(guān)奇葩房客和奇葩房主的段子，這是第一類。當(dāng)愛彼迎的模式逐漸走向成熟之后，另外一類恐怖故事開始誕生：因?yàn)橥ㄟ^愛彼迎將房子短租出去通常能獲得更高的收入，許多城市的房東開始不做常規(guī)長租，將自己的房子從出租市場上直接撤了下來。以此作為代價(jià)的是，城市租金價(jià)格水漲船高，想在城市落腳的年輕人發(fā)現(xiàn)自己越來越難以租到一間能夠負(fù)擔(dān)得起的公寓。

許多學(xué)術(shù)研究已經(jīng)證實(shí)了上述恐怖故事的真實(shí)性。加拿大麥吉爾大學(xué)城市規(guī)劃系教授大衛(wèi)·瓦克斯姆士表示，紐約市許多利益受到損害的個(gè)人和組織都已經(jīng)開始抵制和抗議愛彼迎。紐約是愛彼迎的全球第三大市場，也是愛彼迎網(wǎng)站最早落戶的地方之一，因此作為案例研究而言具有相當(dāng)?shù)拇硇??！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，紐約住房市場受到愛彼迎干擾的軌跡正在其他許多城市相繼上演。”瓦克斯姆士說。

在研究了2014年9月到2017年8月期間的8000萬條數(shù)據(jù)后，瓦克斯姆士的團(tuán)隊(duì)得出了結(jié)論：愛彼迎的確助推了紐約市平均房租水平的上漲，首要原因就是長租市場上的供應(yīng)量轉(zhuǎn)向愛彼迎的“集體出走”。

“房屋共享”已名不副實(shí)？

按照愛彼迎的最初構(gòu)想，它所瞄準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)是那些有額外房間、偶然不在家、或是長期出差的房東，偶爾通過愛彼迎的平臺賺一些外快。實(shí)際上，當(dāng)年愛彼迎創(chuàng)始人的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)也是如此：2007年，喬·杰比亞和布萊恩·切斯基這兩個(gè)合租一間公寓的好朋友因?yàn)閷?shí)在受不了舊金山日益高漲的房租，決定把他們的沙發(fā)床出租出去。今天，由這個(gè)商業(yè)創(chuàng)意孵化出來的愛彼迎估值高達(dá)300億美元。

盡管目前有很多房東仍然是以“共享經(jīng)濟(jì)”的精神對自己的居住空間進(jìn)行更有效率的利用，但瓦克斯姆士發(fā)現(xiàn)，紐約市內(nèi)已經(jīng)有超過12%的愛彼迎房主成為了專業(yè)的商業(yè)操縱者——這些商業(yè)房東一般同時(shí)控制了許多間房屋，并將它們一起放在愛彼迎上進(jìn)行短租，實(shí)質(zhì)上是借助愛彼迎的模式來運(yùn)營酒店民宿。這些商業(yè)房東所占的房租收入份額在紐約愛彼迎市場上達(dá)到了28%。

商業(yè)房東和酒店老板已經(jīng)沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別：他們通常的定價(jià)相較其他房主更低，因?yàn)檎莆樟烁嗟姆课葙Y源，他們甚至可以在某個(gè)街區(qū)形成壟斷。與此同時(shí)，他們又不需要支付商業(yè)稅和酒店稅，這讓包括市政府在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)都頗有微詞。

實(shí)際上這種操作本身也是違法的。在愛彼迎的紐約地區(qū)房主守則里，“一位房東只能出租一處房產(chǎn)”是從一開始就被列入其中的。紐約市的房地產(chǎn)管理規(guī)范法也規(guī)定，房東不得同時(shí)在一棟建筑里對三間以上的單位進(jìn)行短租運(yùn)營（30天以下）。瓦克斯姆士的團(tuán)隊(duì)估算，有將近42%的紐約地區(qū)愛彼迎活躍房東違反了上述的房地產(chǎn)管理規(guī)定。

堅(jiān)持共享的房東

夏洛特·哈爾斯是不少仍在以“共享”理念來運(yùn)營愛彼迎的房東之一。她和她的室友在紐約布魯克林區(qū)的威廉斯堡合租了一個(gè)四室的公寓，盡管如此，每月高昂的房租還是讓這些年輕的女孩子感到頭疼。為此，她們決定一旦有誰要出差旅行時(shí)，空出來的房間就掛在愛彼迎上。

“說起來也賺不了什么錢，但至少在我們不在市里的時(shí)候，不必為還要支付的房租感到心驚肉跳，”哈爾斯說，“在紐約，每一天的房租真的都是一筆不小的開支?！?/p>

愛彼迎官方對瓦克斯姆士的研究成果表示了質(zhì)疑。這家公司給出的自家數(shù)據(jù)顯示，在2017年，92%的紐約愛彼迎房東都以“共享”他們首要住宅的方式來進(jìn)行運(yùn)作，并且有79%的房東都通過愛彼迎的方式舒緩了房租壓力。愛彼迎表示，瓦克斯姆士團(tuán)隊(duì)收集數(shù)據(jù)的方式并不嚴(yán)謹(jǐn);愛彼迎甚至稱瓦克斯姆士背后有來自紐約酒店業(yè)者協(xié)會(huì)的資本支持。

對此，瓦克斯姆士反駁說，超過半數(shù)的愛彼迎條目實(shí)際上由大約10%的商業(yè)房東控制，他們賺走了將近一半的收入。而那些真正在共享住處的房東卻只賺到32%。這就足以說明問題。

對這些真正共享住處的房東而言，在愛彼迎上掙到的錢也越來越無法補(bǔ)貼水漲船高的房租——因?yàn)閻郾擞某霈F(xiàn)本身推高了長租租金。瓦克斯姆士認(rèn)為在過去三年里，愛彼迎助推紐約長租租金至少1.4%。紐約的普通中產(chǎn)階級為此要每年多支出384美元的房租。

換句話說，瓦克斯姆士的研究證明使用愛彼迎來減輕房租壓力就好比通過空調(diào)來對抗全球變暖：短期內(nèi)可能幫助你支付房租，但長期來說還是讓住房市場的生態(tài)環(huán)境變得越來越差。

新奧爾良一戶人家的前院，擺著禁止愛彼迎的標(biāo)識

士紳化來襲

在歐美國家的城市里，低收入社區(qū)因?yàn)橘Y本的涌入而改頭換面變得宜人可居的現(xiàn)象被稱為“士紳化”（Gentrification）。這種現(xiàn)象一方面改善了市容，另一方面則助推房價(jià)走高，窮人被迫遷離原來的居所，因此極具爭議性。很多觀點(diǎn)近來認(rèn)為，愛彼迎的出現(xiàn)加速了大城市里的士紳化進(jìn)程。

通常來說，愛彼迎網(wǎng)站上的條目都集中出現(xiàn)在交通便利、環(huán)境優(yōu)美的地帶，這些區(qū)域的房價(jià)本身就居高不下。諸如曼哈頓中城、下東區(qū)等地帶一直就是紐約愛彼迎條目最多的地方。

然而在過去兩三年里，紐約近郊的布魯克林區(qū)和哈萊姆區(qū)等中低收入住宅區(qū)也出現(xiàn)了愛彼迎條目大比例增長的情況。這是因?yàn)橛泻芏鄬I(yè)運(yùn)營愛彼迎生意的商業(yè)房東集中進(jìn)入這些社區(qū)，購買或是租下性價(jià)比較高的房屋、對其進(jìn)行翻修裝潢，然后統(tǒng)一放到愛彼迎網(wǎng)站上進(jìn)行盈利。

以曼哈頓北部的非洲裔聚集區(qū)哈萊姆為例，這里由于距離市區(qū)有一定距離且治安不算特別好，一向是游客不太會(huì)踏足的區(qū)域。但在愛彼迎商業(yè)房東涌入后，這個(gè)區(qū)域也變得繁榮起來，住房和物價(jià)水平跟著水漲船高。

瓦克斯姆士指出，在2014年到2017年間，布魯克林的皇冠高地等區(qū)域出現(xiàn)了1.42%的平均租金漲幅。類似的漲幅在這樣的地帶通常是很難以想象的。

“幽靈酒店”

對中低收入的“紐約客”而言，住房壓力顯而易見變得更大了。長租的公寓平均而言就是不如短租來得更有利潤，這讓很多房東決定不再長租好幾年給一個(gè)租客，而是每晚上都接待不同的客人。

通過自己的一套算法，瓦克斯姆士團(tuán)隊(duì)估計(jì)紐約市場上至少有5600套原本的長租公寓變成了愛彼迎上的條目。這類型的公寓大部分都集中在曼哈頓，但在布魯克林也有顯著的增長。

最極端的例子即是所謂的“幽靈酒店”：一間公寓、一個(gè)樓層或甚至整棟建筑的所有房間都被以單獨(dú)出租的方式掛在愛彼迎上。這些房間因?yàn)槠骄客淼姆抠M(fèi)達(dá)到或接近酒店的水平，因此將長居的“紐約客”排斥在外。在這樣的房間短暫居住的大都是游客。

上述5600套公寓組成了1200處這樣的“幽靈酒店”，這些房間平均每個(gè)月可以掙到6400美元的房費(fèi)，利潤可謂相當(dāng)高。

就連愛彼迎官方也意識到了“幽靈酒店”對其平臺長遠(yuǎn)發(fā)展帶來的不利影響。為此，愛彼迎在2016年引入了“一位房東只能出租一處房產(chǎn)”的政策，也清理了4800處不符合上述要求的條目。

愛彼迎的抗議者走上街頭，舉著“家不是旅館”的標(biāo)牌

在一些歐洲城市，地方立法規(guī)定單一愛彼迎條目每年之內(nèi)不能出租超過一定的天數(shù)，以真正落實(shí)“共享精神”，使其盡可能地較少擾亂城市住房市場的正常秩序。在阿姆斯特丹，一處房屋每年只能在愛彼迎上掛牌不超過60天。

“像愛彼迎這樣的平臺，如果不對其施加監(jiān)管的話，它會(huì)允許賣方無限制地出租房產(chǎn)……很快你就會(huì)發(fā)現(xiàn)某些賣方對出租市場形成了壟斷，普通租客將沒有任何的議價(jià)權(quán)。”瓦克斯姆士說。