大數(shù)據(jù)技術(shù)在現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理中的若干應(yīng)用

潘晟

【摘 要】作為計算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)最前沿的技術(shù)，大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)在過去短短的數(shù)年間已經(jīng)取得了飛躍式的發(fā)展，在與若干行業(yè)相結(jié)合時已經(jīng)體現(xiàn)出了重大的商業(yè)價值。物業(yè)服務(wù)作為一項傳統(tǒng)的行業(yè)，在過去的數(shù)十年內(nèi)雖然也取得了很多進(jìn)步，但囿于行業(yè)自身的特征，與日新月異的社會變革相比，仍顯得進(jìn)步遲緩?；诖?，論文將探討如何運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)來提升物業(yè)管理的效率，實現(xiàn)智能化和精細(xì)化管理。

【Abstract】As the most cutting-edge technology in computer science and internet， big data and artificial intelligence technology have achieved fast development in the past few years. It has shown great commercial value when it is applied in some industries. Real property management is a traditional industry. It has developed a lot in the past decades. However， due to its inherent specialty， compared with the fast-developing society， it moves slowly. In this article， the author will explore how to use big data technology to improve the efficiency of real property management and realize intelligent and elaborate management.

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)；物業(yè)管理；精細(xì)化；智能化

【Keywords】big data； real property management； elaborate management； intelligent management

【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）03-0039-03

1 引言

計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展在過去的十多年間極大地改變了人們的生活方式。移動互聯(lián)網(wǎng)的普及讓人們用手機(jī)輕松地解決生活中的各種問題。科技為人們提供便利的同時，也讓人們對科技產(chǎn)生了依賴，并且希望科技改變更多原有的事物。物業(yè)服務(wù)作為一項與人們工作和生活息息相關(guān)的行業(yè)，也受到了科技浪潮的影響。人們希望物業(yè)服務(wù)能更加便利，更智能，更人性化。大數(shù)據(jù)技術(shù)可能成為未來提升物業(yè)管理能力和效率的一項有力武器。

2 商業(yè)物業(yè)行業(yè)面臨的現(xiàn)實問題

商業(yè)物業(yè)企業(yè)面臨的最顯著的問題之一是勞動力成本的快速上漲。研究數(shù)據(jù)顯示，在1995年至2015年間，勞動力成本以年均約14.5%的速度增長。[1]一些勞動密集型的企業(yè)迫于用工成本壓力不得不將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到東南亞等人力成本較低的區(qū)域。物業(yè)管理是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對用工成本非常敏感。在用工成本快速上升的時候，其營業(yè)利潤會受到明顯的侵蝕。但物業(yè)管理企業(yè)對其客戶的議價能力卻相對有限，且普遍存在收費(fèi)難的問題。

商業(yè)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括樓宇與設(shè)備維保、安保、保潔、綠植維護(hù)、車輛管理、餐飲管理等。由于物業(yè)行業(yè)的薪酬在社會各行業(yè)中并不具有競爭優(yōu)勢，物業(yè)公司面臨著基層員工流失率高、招聘難的問題。保潔安保等崗位的年流失率甚至高達(dá)50%。高流失率不僅會給企業(yè)團(tuán)隊建設(shè)造成障礙，導(dǎo)致企業(yè)培訓(xùn)資源的巨大浪費(fèi)，同時難以保證穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量[2]。

商業(yè)物業(yè)企業(yè)面臨的另一個問題是客戶對服務(wù)的要求越來越高，對效率和質(zhì)量的追求也更加挑剔。互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的普及為人們的生活提供了很多便利，提高了人們的辦事效率，也讓人們的生活節(jié)奏越來越快。身處服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司向客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是公司長久發(fā)展的關(guān)鍵。[3]因此，利用技術(shù)的力量來提升服務(wù)質(zhì)量既是外在的實際需求，也是內(nèi)在發(fā)展的必然趨勢。如何運(yùn)用科技的力量提升物業(yè)管理的水平和效率，降低企業(yè)的成本并增強(qiáng)企業(yè)的生存能力和盈利能力已經(jīng)成為越來越多物業(yè)管理公司考慮的問題。

3 大數(shù)據(jù)技術(shù)的特性與功能

在互聯(lián)網(wǎng)時代，數(shù)據(jù)并不僅僅是數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的本質(zhì)是商業(yè)情報和市場需求。大數(shù)據(jù)是數(shù)字化時代的新型戰(zhàn)略資源，是蘊(yùn)藏?zé)o限生機(jī)的新藍(lán)海。大數(shù)據(jù)是指在一定時間內(nèi)用傳統(tǒng)信息技術(shù)和軟硬件工具難以對其進(jìn)行獲取、管理、處理和分析的數(shù)據(jù)集合。大數(shù)據(jù)技術(shù)就是對數(shù)據(jù)規(guī)模大、類型多、流轉(zhuǎn)快和真實性高的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲、檢索、分類和統(tǒng)計的能力。大數(shù)據(jù)擁有體量浩大（Volume），多源異構(gòu)（Variety），生成快速（Velocity），價值稀疏（Value）的4V特性。[4]多源異構(gòu)是指大數(shù)據(jù)所包含的數(shù)據(jù)來源廣泛，數(shù)據(jù)的種類和格式多種多樣。生成快速是指大數(shù)據(jù)的產(chǎn)生迅速，變化很快。價值稀疏則是指數(shù)據(jù)中蘊(yùn)含的價值密度低，需要經(jīng)過系統(tǒng)分析和提煉后才能生成直觀的價值含量高的信息。

大數(shù)據(jù)是以數(shù)據(jù)庫、硬件及運(yùn)算平臺為基礎(chǔ)，以算法模型為支撐而組成的一系列程序和應(yīng)用，其中核心的技術(shù)是數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)是利用統(tǒng)計分析技術(shù)和人工智能，通過對某類對象關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)的匯總、分析和比較，進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析、概念分類、偏差檢測、自動趨勢預(yù)測、信息摘要提取等處理，從大量數(shù)據(jù)中提取其中隱含且具有潛在價值的知識和信息[5]。大數(shù)據(jù)分析是大數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為價值的最重要的環(huán)

節(jié)。

2016年工業(yè)和信息化部發(fā)布的《大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》全面部署了“十三五”期間大數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。根據(jù)該規(guī)劃，到2020年，我國的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)要形成技術(shù)產(chǎn)品先進(jìn)可控，應(yīng)用能力顯著增強(qiáng)，支撐能力不斷增強(qiáng)，數(shù)據(jù)安全保障有力的產(chǎn)業(yè)體系。大數(shù)據(jù)在制造業(yè)、交通、教育等各個領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，將催生出新產(chǎn)品、新模式和新業(yè)態(tài)。

4 大數(shù)據(jù)技術(shù)在現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理中的應(yīng)用

以降低成本、提高效率和質(zhì)量為目標(biāo)，基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的特性和功能，針對商業(yè)物業(yè)管理的實際工作職責(zé)和范圍，筆者認(rèn)為在以下幾個領(lǐng)域可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)。

4.1 基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的能耗管理

在大型的商業(yè)樓宇中，日常能耗往往非常巨大。據(jù)統(tǒng)計，我國辦公樓宇的年電力消耗總量占全國總耗電量的10%左右。2016年的能耗費(fèi)用超過4000億元。單位建筑面積能耗比美國的平均值高出約30%，說明提高能耗效率還有較大空間。

辦公樓的用電設(shè)備數(shù)量與種類眾多，主要有空調(diào)、照明燈、辦公設(shè)備、三相電機(jī)（新風(fēng)、電梯和水泵）、電加熱負(fù)載和其他混合負(fù)載等。在整棟大樓的能耗中，一般情況下空調(diào)系統(tǒng)占45%～50%，室內(nèi)用電占35%～40%，公用電費(fèi)支出占10%～15%。[6]由此可見，空調(diào)系統(tǒng)是節(jié)能減排挖潛的重點(diǎn)對象。

針對空調(diào)系統(tǒng)的管理，除了選用節(jié)能型的中央空調(diào)設(shè)備外，對使用空調(diào)的情況進(jìn)行合理管理和安排也非常重要。在正常設(shè)計情況下，辦公樓空調(diào)系統(tǒng)一般會預(yù)留20%左右的功率余量。但正常運(yùn)行時，空調(diào)很少在滿負(fù)荷狀態(tài)下運(yùn)行。空調(diào)水循環(huán)系統(tǒng)長期處于最大設(shè)計固定流量下工作，不隨負(fù)荷變化而變化，無法使主機(jī)、輔機(jī)和末端舒適度三者達(dá)到合理的動態(tài)自動調(diào)節(jié)，導(dǎo)致電能利用率低，電能浪費(fèi)嚴(yán)重。在此情況下，通過有效調(diào)節(jié)空調(diào)運(yùn)行功率，在滿足舒適度的情況下，降低整體能耗，應(yīng)不失為一種有效的辦法。

在現(xiàn)代化的辦公樓宇中，所有的設(shè)備（包括空調(diào)、變配電電梯、照明、安防等系統(tǒng)）都可通過監(jiān)控系統(tǒng)接口模塊納入到樓宇集成管理平臺。通過在樓宇辦公區(qū)域布置的溫控監(jiān)測裝置，物業(yè)公司可以對整個商業(yè)樓宇中的溫度變化做到實時監(jiān)測。采用控制技術(shù)、調(diào)速技術(shù)，利用流量、壓力、溫度等閉環(huán)控制，實現(xiàn)對空調(diào)負(fù)載輸出功率的精確調(diào)節(jié)。通過傳感器的控制，實現(xiàn)電機(jī)轉(zhuǎn)矩與功率的精確控制；通過電機(jī)自學(xué)習(xí)，基于能量最小化的模糊控制算法，通過對電流、電壓、頻率的高精度采樣，實現(xiàn)供給工藝的電能與負(fù)載所需功率相匹配。在此過程中，辦公空間內(nèi)的溫度傳感器就是一個個的數(shù)據(jù)源，在不同地點(diǎn)布置的傳感器共同組成一個巨大的探測網(wǎng)絡(luò)，集成管理平臺通過統(tǒng)計和分析各個探測器獲得的數(shù)據(jù)，能將用戶的舒適度需求與空調(diào)的負(fù)載結(jié)合起來，形成人性化智能化的最佳匹配。例如，在集成管理平臺中將溫控與會議室預(yù)訂系統(tǒng)關(guān)聯(lián)，可以做到在會議召開之前自動開啟和關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)以達(dá)到預(yù)設(shè)溫度，盡量減少人為的故意（如設(shè)置過低溫度）或疏忽操控（如會后忘記關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)等）而導(dǎo)致的浪費(fèi)。通過更加靈活地設(shè)置空調(diào)啟閉時間、節(jié)假日時間、晝夜時間，根據(jù)建筑物陰陽面室內(nèi)外溫差的變化，根據(jù)空調(diào)冷熱負(fù)荷量，調(diào)整冷凍機(jī)及供熱系統(tǒng)的開啟狀況，實現(xiàn)更有效的溫度控制，同時也更有效地滿足用戶對于舒適度的需求。

4.2 基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的車輛管理

我國機(jī)動車保有量在2017年已經(jīng)超過了3億輛。其中私家車的保有量超過了1.8億輛。對于很多城市家庭來說，汽車已經(jīng)成為上下班的必需品。然而，對于有車一族來說，一個非常頭疼的問題是找車位和停車難。在北美，人們都習(xí)慣開車上下班，因此修建商業(yè)建筑物時必須留足停車空間。蘋果公司所在的庫比提諾市對此有專門的法律規(guī)定。正因如此，蘋果公司在修建其總部園區(qū)時，除了環(huán)形大樓地下的停車場外，還額外修建了兩個大停車場?？偟耐＼嚸娣e比商業(yè)辦公面積還要大。

雖然蘋果園區(qū)面積巨大，停車場能容納上萬輛汽車，但蘋果員工停車找車卻非常方便。除了在辦公樓與停車區(qū)域之間設(shè)置擺渡自行車外，基于大數(shù)據(jù)的泊車管理系統(tǒng)起到了主要的作用。車輛在進(jìn)入園區(qū)后，泊車中央處理系統(tǒng)會通過車牌識別系統(tǒng)識別車輛，通過關(guān)聯(lián)員工的辦公位置，會根據(jù)員工的喜好（一些美國公司建議習(xí)慣較早到公司的人將車停在相對較遠(yuǎn)的區(qū)域，把離辦公區(qū)域較近的停車位留給晚一些到的員工）自動建議最優(yōu)化的泊車位置。在停車泊位內(nèi)安裝有探測裝置，哪個車位是空的，哪個車位上已經(jīng)停泊了車輛都可以進(jìn)行感知，探測所得信息可以通過網(wǎng)絡(luò)將數(shù)據(jù)傳輸?shù)街醒胩幚硐到y(tǒng)。在用戶取車時，用戶可使用手機(jī)應(yīng)用直接了解車輛位置。中央處理系統(tǒng)還會針對以往用戶的停取車時間及泊車偏好進(jìn)行分析和統(tǒng)計，并修正泊車建議。在整個車輛管理系統(tǒng)中，中央處理系統(tǒng)與用戶手機(jī)及車位監(jiān)測器組成了一個快速統(tǒng)計與分析的網(wǎng)絡(luò)，通過實時采集車輛進(jìn)出狀態(tài)信息和泊位信息，并在短時間內(nèi)對各項信息進(jìn)行統(tǒng)計，實現(xiàn)對整個停車系統(tǒng)的統(tǒng)一管理。

為解決停車難的問題，一些國內(nèi)的初創(chuàng)公司也紛紛推出了基于大數(shù)據(jù)平臺的停車應(yīng)用。這些初創(chuàng)公司主要采取平臺與停車場相互合作，所得收入一起分成的模式。物業(yè)公司可以與這些公司展開合作，以定制版本方式來管理本物業(yè)內(nèi)的車輛。

4.3 基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的餐飲管理

民以食為天，近些年來，由于工作生活節(jié)奏加快，有時間和精力為自己準(zhǔn)備好一日三餐對大多數(shù)職場人士來說已難以實現(xiàn)。保證工作日的餐飲質(zhì)量已成為增強(qiáng)員工的工作積極性和企業(yè)的凝聚力的重要手段。商業(yè)物業(yè)中的餐飲大多采取外包的方式。但外包餐飲公司存在服務(wù)質(zhì)量逐漸下降，更換頻繁的特點(diǎn)。

餐飲行業(yè)存在多樣化、個性化和品質(zhì)化的需求。隨著人們生活水平的不斷提高和健康知識的普及，除了口味之外，人們對食品安全、營養(yǎng)健康和新鮮度的要求也在不斷提高。因此，餐飲一直是商業(yè)物業(yè)管理中的一個難點(diǎn)。在各項考核評比中，餐飲的評分結(jié)果常處于物業(yè)服務(wù)各項內(nèi)容中的較低位置。這也凸顯了餐飲管理的復(fù)雜性和提升的難度。

要提高餐飲的質(zhì)量，一方面可考慮選擇知名度相對較高，口碑較好的餐飲公司或廚師，嚴(yán)選材料，在控制成本的情況下，盡量提高菜品質(zhì)量。另一方面也可以考慮從就餐人員的需求角度入手，了解就餐人員的喜好，配置適合客戶口味的菜品。

采用傳統(tǒng)方式了解就餐人員喜好和需求會碰到較大的困難。但通過大數(shù)據(jù)技術(shù)就能有效解決問題。就餐人員可以通過關(guān)注公眾號或下載手機(jī)應(yīng)用在相關(guān)頁面對自己喜好的口味和需求進(jìn)行勾選。大數(shù)據(jù)系統(tǒng)會記錄并分析所有就餐人員的飲食習(xí)慣并通過統(tǒng)計圖表來分析整體的需求。在每次餐飲之后，就餐人員亦可通過手機(jī)對享用的菜品口味進(jìn)行評價，所有評價結(jié)果會反饋至中央處理系統(tǒng)，并最終反饋至餐飲公司。同時，通過抽樣統(tǒng)計各項菜品及調(diào)味品的礦物質(zhì)及營養(yǎng)構(gòu)成，對攝入的食材做出營養(yǎng)和健康分析，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)也會參考科學(xué)的營養(yǎng)搭配方式，根據(jù)攝入食材情況提示就餐人員是否需要注意調(diào)整口味及食物種類。在此過程中，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)實質(zhì)上是充當(dāng)了一個就餐人員與餐飲公司的橋梁作用，從營養(yǎng)、健康及科學(xué)的角度對就餐人員的飲食結(jié)構(gòu)提出建議，從而為就餐人員提供精細(xì)化的指導(dǎo)；另一方面，通過了解就餐人員需求，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)對餐飲公司提供以客戶為導(dǎo)向的指引，在原料采購、口味設(shè)計、菜品配置及種類搭配方面提供科學(xué)的建議，既滿足就餐人員的需求，又營養(yǎng)健康。

5 結(jié)語

大數(shù)據(jù)技術(shù)是一項強(qiáng)大的工具，合理利用大數(shù)據(jù)技術(shù)可以有效提升物業(yè)管理質(zhì)量和效率。當(dāng)然，這也意味著物業(yè)公司在使用設(shè)備和技術(shù)時前期需要投入較多資金，并培訓(xùn)相關(guān)人員使其熟悉系統(tǒng)整體的運(yùn)行和維護(hù)。但隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展和自動化的提升，一部分低技術(shù)含量的體力勞動會被電腦和機(jī)器取代。某些傳統(tǒng)的崗位的需求可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的缺乏。這會對企業(yè)在勞動和人事管理方面帶來一定的挑戰(zhàn)。同時，在運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)時，也需要預(yù)防系統(tǒng)自身的故障及人為的因素如黑客入侵、惡意木馬等事故導(dǎo)致的個人信息泄露[7]。

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