地方財政與房產(chǎn)價格的經(jīng)濟解釋及經(jīng)驗證據(jù)

王春暉

（1.山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，濟南250011；2.濱州學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院，山東濱州256600）

0　引言

房產(chǎn)價格問題既是經(jīng)濟問題，更是民生問題。穩(wěn)定房價既要確保房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，又要在地方財政與社會民生之間達成均衡。隨著居民生活水平的不斷提高，各個社會民生問題日益凸顯，房價的不斷增長成為制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要瓶頸，然而土地財政是影響房價的主要原因，對此，國內(nèi)外學(xué)者均作出了大量研究?，F(xiàn)有文獻大多是從供求方面考慮土地價格與房價之間的關(guān)系，較少考慮房價與土地財政、消費者、財政收入的關(guān)系。本文以土地財政為研究視角，分析我國高房價的原因。居民的利益和地方政府之間的利益分歧，會通過政府的土地出讓金轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)商，地方政府對土地財政的依賴性，成為了加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力，加快房價上漲。為解決這種不可持續(xù)的發(fā)展模式，在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中需要不斷完善財稅體系，尋找可持續(xù)的長效的發(fā)展機制。

1　我國土地財政曲線及其經(jīng)濟學(xué)解釋

土地財政是政府利用土地進行的財政收入與支出及利益分配等活動，進而使之成為增加地方收入的來源。狹義上的土地財政是地方政府通過轉(zhuǎn)讓土地獲得土地轉(zhuǎn)讓金來增加地方財政的行為，主要表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓收入；廣義的土地財政是指地方政府利用土地經(jīng)營方式從中收取土地出讓金、稅費或利用土地進行融資、投資的政府行為。

1．1　我國土地財政的發(fā)展曲線：2000—2016

土地財政收入作為地方政府的重要財政來源，對地方經(jīng)濟的發(fā)展有重要影響。從2000—2016年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地財政收入在地方政府的財政收入比重逐年上升。如圖1所示。

圖1 土地財政收入與地方政府財政收入之比

從圖1可知，2000—2003年，土地財政收入以100%的增長速度在逐年增長，2000年的土地財政收入與地方政府的財政收入比值為9.4%，到了2010年達到了66.63%，可見土地財政收入的增長之快。整體而言，2000—2016年的土地財政收入成整體上升趨勢，2011年土地財政收入為25800億元，2016年達到37000億元，由此說明，土地財政收入是地方政府財政收入的重要來源。

1．2　土地財政的經(jīng)濟學(xué)解釋

隨著當(dāng)前房價的暴漲，土地財政是影響房價上漲的重要原因。地方政府通過出讓土地獲得收益，而土地開發(fā)商在前期投資巨大的基礎(chǔ)上，通過高房價來實現(xiàn)經(jīng)濟價值回報。本文擬從博弈論角度予以分析。

假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成主體由消費者、政府及房地產(chǎn)商組成，消費者受到預(yù)算I的約束，消費者效用U可以利用替代彈性效用函數(shù)表述，如下：

其中，U代表消費者效用，h代表消費者對房屋的消費，ρ為替代彈性，c代表消費品，pe代表消費價格，Ph代表單位住房價格。因此求得消費者的需求為：

由于政府對土地的壟斷，政府購買土地的價格為C0,土地出賣土地的價格為PL,土地供給數(shù)量為QL,政府出賣土地可以得到的收益為R,那么政府通過出賣土地可獲得的最大的收益（L為政府限制的最大建筑用地數(shù)）為：

房地產(chǎn)商在購置完土地以后享有對土地的壟斷地位，房地產(chǎn)商每單位土地可以建造開發(fā)出的住宅面積為r,則總生產(chǎn)供應(yīng)數(shù)P表示成：S=r*QL，生產(chǎn)供應(yīng)數(shù)的上限為：S=r*L。假設(shè)市場上存在N個相互競爭的房地產(chǎn)開發(fā)商。每單位房屋價格為PH,每單位住房的建造成本為CH，受到的資金的限制設(shè)為K。則房地產(chǎn)商可獲得的最大收益模型為：

接下來考察土地和住房市場的均衡。在土地供給數(shù)量不設(shè)限的情況下，政府的供給為l0。但由于國家對耕地保護的限制條件，政府效益達到最大的最佳供給在L處，此時市場均衡點為（L,Pl*）。在壟斷的競爭環(huán)境中，政府能夠以低廉的價格獲得土地，從而在政府供給受到約束的環(huán)境下，出賣的土地越多便越能獲得更多的收益。通過繪制土地市場均衡如圖2所示。

圖2 土地市場均衡

土地供給對房地產(chǎn)價格的變化有重大影響，即在這種作用下的房地產(chǎn)價格對土地供應(yīng)高度敏感。當(dāng)今房地產(chǎn)市場的高漲勢頭和需求的旺盛驗證了土地約束的作用，均衡點為（,P），住房市場的均衡圖具體見圖3。

2　實證分析

圖3 住房市場均衡

土地財政收入中占據(jù)最主要部分的是土地轉(zhuǎn)讓收入。近年來經(jīng)統(tǒng)計分析房價和地價的相關(guān)系數(shù)達到了0.96，因此二者是密切相關(guān)的。土地供給數(shù)量對房地產(chǎn)價格的變動也有很大的影響。房地產(chǎn)市場蕭條時就會出現(xiàn)對土地的購買量的減少，這樣土地價格隨之下降；相反土地價格則上漲。同樣地，房地產(chǎn)的供給數(shù)量也影響著土地價格。從供求角度出發(fā)，本文選取了城市人口數(shù)量（UP）、城市居民收入（UI）作為影響需求的因子。由于人口年齡、城鎮(zhèn)農(nóng)村人口、性別等對房屋需求存在一定差異，但是基于有想要購買和有能力購買這兩個要件來分析需求，這兩個因素較具有典型性。從房屋的供給情況來看，住房供給數(shù)量（HSS）是重要的因素。同時，由于市場方面的考慮，市場利率也會影響著房屋的成本。由于房地產(chǎn)的價格變動更大程度上基于對房屋的剛性需求引起，因此本文不將土地成本和建造成本考慮在內(nèi)。

首先設(shè)定一個反映真實供求因素的基本模型：

2．1　數(shù)據(jù)的選取

住房價格P數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局的商品房平均銷售價格，搜集了全國31個省2000—2016年的平行數(shù)據(jù)作為樣本，共232個觀測值，數(shù)值均來自2000—2016年的《中國統(tǒng)計年鑒》。城市居民收入利用的是城市居民的可支配收入。住房供給數(shù)量采用簡單的住房供給水平量是不合適的，本文通過計算新增住房面積/城市人口這個相對數(shù)指標(biāo)代表住房供給量，能夠很好地反映住房的供應(yīng)情況。真實利率是利用5年以上的長期貸款利率和通貨膨脹率計算求得。

表1　變量的描述性統(tǒng)計性分析

從表1可知，住房價格P的平均值為3279.6525，共232個觀測數(shù)據(jù)，住房的價格由最小值1847元/平方米漲到最大值5790.99元/平方米，平均數(shù)值為3279.6525，這說明區(qū)域間的差異空間是很大的；各省地區(qū)的住房供給量的最大值為7.670，平均值為5.47244，這說明各個地區(qū)的土地出讓面積有限，隨著人口數(shù)量的增加，平均住房面積在有所減少；城市居民人均可支配收入由最小值5160.3，最大值24564.7，平均值達到11853.331，說明居民實現(xiàn)生活水平的提高,人均收入增加。

2．2　模型的檢驗

由表2，變量的pearson相關(guān)和顯著性回歸分析可以得到，各個變量之間是否存在均衡關(guān)系，住房價格、城市居民人均可支配收入、城市人口數(shù)量、利率之間交互項之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系，因此，可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的回歸分析。

表2　變量的pearson相關(guān)和顯著性回歸

利用SPSS22.0對模型一進行描述性統(tǒng)計分析和回歸，可以看出，城市居民人均可支配收入、城市人口數(shù)量和真實利率與住房價格的相關(guān)性結(jié)果分別為0.993、0.994、-0.579，表明各變量與住房價格高度相關(guān)且人均可支配收入、城市人口數(shù)量與住房價格成正相關(guān)，真實利率與其成負相關(guān)。各變量與住房價格的顯著性分別為0.00、0.00、0.009，均低于0.05，則顯著的，具有統(tǒng)計學(xué)意義。利率與房價的顯著也說明了房屋是兼具投資性的特殊性商品，利率提高，購買方購買房屋的勢頭勢必減弱，房價有跌的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)商是不利的。但是當(dāng)利率提高，則對證券市場的購買量就會相應(yīng)的減少，從而對房地產(chǎn)業(yè)的投資較為旺盛，這樣各企業(yè)就會將資金投資到房地產(chǎn)業(yè)，這種資金流動帶動房價提高要大于真實需求對房價帶來的下降的風(fēng)險。揭示了土地財政降低了房地產(chǎn)的投機風(fēng)險。

2．3　結(jié)果分析

本文數(shù)據(jù)是使用的平行數(shù)據(jù)，為了防止出現(xiàn)偽回歸的情況，利用Persyn和Westerlund研究的協(xié)整檢驗對數(shù)據(jù)進行檢驗是很有必要的。結(jié)果顯示各變量之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系（見表3）。同時利用Fixed-Effect Model對全國16年的數(shù)據(jù)進行的固定效應(yīng)模型檢驗是較為合適的。利用最小二乘估計法對模型進行的回歸結(jié)果檢驗和DW進行的自回歸檢驗得知F值為303.89，且sig.為0.00，則說明存在統(tǒng)計學(xué)意義，具有顯著性和自相關(guān)性。由此說明，人均可支配收入與商品房價格之間存在明顯的正相關(guān)性，經(jīng)濟的發(fā)展帶動房價的上漲，真貸款利率的提高相應(yīng)的降低商品房價格的上漲。土地財政對房價的影響是正向的，其受土地價格的影響較大，土地價格越高，土地財政依賴于房價的影響越大。

表3　模型摘要b

3　結(jié)束語

房屋價格問題即是經(jīng)濟問題，更是民生問題。本文通過對土地財政收入是地方政府財政收入的主要來源展開分析，分析土地財政對房價的影響，通過房地產(chǎn)業(yè)的博弈分析模型闡述消費者與政府、開發(fā)商之間的博弈關(guān)系，政府與開發(fā)商的博弈，政府的最優(yōu)得益是將土地價值最大化，進而實現(xiàn)經(jīng)濟價值，開發(fā)商通過生產(chǎn)房地產(chǎn)實物的產(chǎn)品實現(xiàn)追逐利益的最大化。二者通過對待開發(fā)的土地進行拍賣，使得雙方獲得收益。土地財政就是在這種情況下實現(xiàn)了政府的財政收入。其次，對土地財政收入影響房價的角度進行分析，得出房價與地方財政收入的顯著正相關(guān)性。

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