對房地產(chǎn)企業(yè)管理問題的研究

(鄭州大學 河南 鄭州 450001)

一、新趨勢下研究房地產(chǎn)企業(yè)管理的背景及意義

當前，隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢空前嚴峻。在這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理已經(jīng)成為影響企業(yè)效益的重要因素，企業(yè)的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其運營的對象是服務，服務的對象是圍繞著人展開的，具有無形和不可觸及的特點，所以運營管理必須圍繞著人與人而組建。否隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也相應增多。房地產(chǎn)企業(yè)管理就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中應運而生的一種產(chǎn)物，它的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)產(chǎn)品越來越貼近群眾的需求，使得相關(guān)產(chǎn)品以業(yè)主需求為基礎(chǔ)進行設(shè)計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

管理，就是以人為核心，通過對身邊多種資源的合理分配，對生產(chǎn)過程進行科學的規(guī)劃，對生產(chǎn)活動進行綜合管理，提高企業(yè)的運營效率。管理過程的實現(xiàn)離不開管理者和管理規(guī)范，管理規(guī)范是管理者進行管理的參考或者是標準，對整個管理行為起到了重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開科學的管理。房地產(chǎn)管理也不是一個簡單的問題，而是一個涉及到多個因素的復雜的問題。良好的管理，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，推動企業(yè)的長久發(fā)展。

改革開放以來，我國的經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也非常迅速，但是目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在許多的問題，這些問題嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以，想要繼續(xù)推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，就必須要對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行問題的歸納和對策的總結(jié)。房地產(chǎn)管理不是一個部門、一個管理者可以做到的事，而是一項涉及到公司上上下下所有人員的一項工作，房地產(chǎn)管理可以將公司的上上下下連成一片，增強企業(yè)各個部門之間的聯(lián)系，提高企業(yè)員工的工作效率，也能夠激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)新思維，讓員工能夠更好的投入到工作當中去。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

管理的短視性和盲目性，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃能力。近年來，我國有些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然積極參與市場競爭，在經(jīng)營中邁出了可喜的一步，但經(jīng)營管理水平總體上還不高，企業(yè)戰(zhàn)略存在盲目性和短視性，管理目標不明確，注重眼前利益，或雖有目標，但不去執(zhí)行，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)略分解能力。組織結(jié)構(gòu)不健全。我國多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在組織不健全，管理體制混亂的現(xiàn)象，甚至有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由一人擔任企業(yè)內(nèi)部不同性質(zhì)、不同級別的職務，易造成員工之間或部門之間扯皮、推諉的現(xiàn)象，也給中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的激勵與約束機制帶來了難度，導致決策混亂、領(lǐng)導不力、管理不善等惡果。

缺乏企業(yè)管理意識和管理理念在現(xiàn)代企業(yè)中，管理意識和管理理念。在企業(yè)生存與發(fā)展過程中起著決定性作用。有關(guān)資料表明，我國多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層缺乏企業(yè)管理意識和管理理念，也沒有財力聘請頂級的管理咨詢顧問，有些尚未制定完善的、成文的經(jīng)營管理政策和內(nèi)控制度，沒有意識到強化經(jīng)管理的重要性。即使已經(jīng)制訂出相應內(nèi)控制度的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多也只是停留在的“作秀”階段，沒有引起足夠的重視。

企業(yè)領(lǐng)導管理經(jīng)驗不足。與發(fā)展完善的行業(yè)相比，目前，我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于一種粗放式的管理模式。多數(shù)企業(yè)管理者未受過正規(guī)的專業(yè)教育，管理者也沒有進行過系統(tǒng)的管理培訓，致使管理者缺乏經(jīng)驗和管理的有效措施，出現(xiàn)管理松馳，甚至管理混亂的局面，這在一定程度上制約了中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。從這個意義上講，經(jīng)營管理者的素質(zhì)與能力很大程度上影響了企業(yè)經(jīng)營管理水平的高低。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題

隨著房地產(chǎn)市場竟爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產(chǎn)企業(yè)化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。對于企業(yè)來說，比制度本身問題還要大的問題是執(zhí)行問題。不是沒有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度有什么用。幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面缺乏監(jiān)督，導致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導本身的監(jiān)督、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的常年管理顧問或管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會導致不執(zhí)行。信息衰減的必然性而導致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發(fā)生信息變異。信息衰減是必然的，也是制度執(zhí)行不力的唯一一種客觀存在。

企業(yè)管理方法不當。“我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學的什么課程？是不是學的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與那些作為案例的世界級大企業(yè)又相差多少，這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。駱駝前進需要穩(wěn)健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。

缺乏企業(yè)文化?！拔幕放屏Α笔瞧髽I(yè)綜合競爭力的重要“分力”之一，是企業(yè)競爭的最高階段。企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時，企業(yè)文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。因為房地產(chǎn)企業(yè)一般成立時間較短，規(guī)模較小，還沒有形成多少企業(yè)文化。另外，因為許多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業(yè)文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

四、針對房地產(chǎn)企業(yè)管理問題的有效對策

提高地產(chǎn)企業(yè)的管理素質(zhì)與管理水平。要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質(zhì)與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現(xiàn)在日常的部門工作本身，更體現(xiàn)在與部門工作相關(guān)的業(yè)務的學習中。以我為例，作為一個剛畢業(yè)不久的大學生，接觸營銷工作的時間并不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現(xiàn)實實際中的少之又少?，F(xiàn)實的工作更加要求我能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來安排現(xiàn)實的工作內(nèi)容。然而現(xiàn)實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現(xiàn)實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現(xiàn)長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現(xiàn)實聯(lián)系不夠緊密，發(fā)揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。以前在學校的時候是先學理論，然后通過案例的學習，把理論結(jié)合到現(xiàn)實實踐中來，而現(xiàn)在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經(jīng)久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關(guān)于營銷手段的應用環(huán)境及優(yōu)劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環(huán)境與政府政策對房地產(chǎn)市場、購房者的影響等等，都需要我們?nèi)ミM一步地學習。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。

團隊精神的培養(yǎng)與溝通協(xié)調(diào)能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。團隊精神體現(xiàn)在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現(xiàn)，自己的人生價值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業(yè)的工作中來，以主人翁的態(tài)度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那么所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。團隊精神與共同目標不僅僅局限于我們房地產(chǎn)公司內(nèi)部，它更多地應體現(xiàn)在與房地產(chǎn)公司相關(guān)的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關(guān)方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現(xiàn)共贏。如何尋求到這個共同的目標并實現(xiàn)它很需要我們的智慧。溝通協(xié)調(diào)能力體現(xiàn)在公司對內(nèi)對外兩個方面。對內(nèi)，能夠有效的與公司各個層面的工作實現(xiàn)快速準確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個臺階。對外，能夠與利益相關(guān)方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那么公司就會快速盈利。這兩個方面關(guān)系到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。團隊精神的培養(yǎng)有賴于公司合理而又明確的目標制定，溝通協(xié)調(diào)能力則有賴于員工在工作過程中自覺的培養(yǎng)與提高。

規(guī)范操作，標準化流程的建立。我們房地產(chǎn)公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的政策法規(guī)不同，但是在統(tǒng)一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標準化流程的建立會對我們今后的發(fā)展產(chǎn)生不可估量的促進作用。我們通過標準化操作來積累經(jīng)驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以后當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。這個標準化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規(guī)范，嚴格執(zhí)行。這樣，通過熟練的標準化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學習時間。現(xiàn)在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關(guān)于房地產(chǎn)的政策法規(guī)也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點拙見，對于剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。

五、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也相應增多。房地產(chǎn)企業(yè)管理就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中應運而生的一種產(chǎn)物，它的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)產(chǎn)品越來越貼近群眾的需求，使得相關(guān)產(chǎn)品以業(yè)主需求為基礎(chǔ)進行設(shè)計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實施對管理的重要性認識，是其當前以及未來發(fā)展的需要。在具體的實施過程中關(guān)鍵是需要完善全面管理體系，推行成本管理信息化系統(tǒng)建設(shè)，做好各項成本分析報告，以及加強和提高成本管理人員的業(yè)務水平與道德水平。要提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高市場競爭能力，更要建立完善企業(yè)管理。房地產(chǎn)市場化程度不斷地加強，競爭也越來越激烈，為此要想獲得經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須提供適銷對路的房源外，還應該加強自身的管理，嚴格管控企業(yè)現(xiàn)金流。真正意識到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性和必要性。

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