淺議租賃權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

(延邊大學(xué)法學(xué)院　吉林　延吉　133000)

租賃權(quán)，又稱(chēng)使用收益權(quán)，是指承租人依租賃合同，在租賃物交付后對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱(chēng)①。目前，對(duì)于租賃權(quán)的法律性質(zhì)，有三種學(xué)說(shuō)-債權(quán)說(shuō)、物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)。

債權(quán)說(shuō)。債權(quán)說(shuō)是傳統(tǒng)上法學(xué)界對(duì)租賃權(quán)的認(rèn)識(shí)，最早源自羅馬法。羅馬法中規(guī)定：“承租人不能針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無(wú)憂地享用物而對(duì)其提出訴訟”②。受到這一規(guī)定的影響，長(zhǎng)久以來(lái)各國(guó)學(xué)者都將租賃權(quán)歸類(lèi)為債權(quán)的一種，將租賃關(guān)系定義為債權(quán)關(guān)系，將承租人對(duì)租賃權(quán)的占有、使用、收益的權(quán)利理解為從屬于所有權(quán)人所有權(quán)的權(quán)益，而非直接支配租賃物的獨(dú)立權(quán)利。這種學(xué)說(shuō)因德國(guó)民法典中建立的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的出現(xiàn)與廣泛擴(kuò)散而逐步退出主流舞臺(tái)，現(xiàn)在基本已被大部分國(guó)家的法律和學(xué)界所拋棄。

物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)。隨著買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則被世界各國(guó)的立法和學(xué)界所廣泛接受，物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)逐漸成為對(duì)租賃權(quán)法律性質(zhì)的新的主流解釋。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，由于買(mǎi)賣(mài)不破租賃賦予了租賃權(quán)以遠(yuǎn)超債權(quán)的排他性質(zhì)，因此租賃權(quán)具備了物權(quán)化的特性。這種特性使租賃權(quán)在一些物權(quán)變動(dòng)情況下(出現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移)，得以對(duì)抗第三人。但由于這種對(duì)抗效力僅限于法律所明文規(guī)定的情形，并不完全等同于完整的物權(quán)效力，因此，支持該學(xué)說(shuō)的學(xué)者們依舊堅(jiān)持其本質(zhì)上的債權(quán)性質(zhì)，主張租賃權(quán)是物權(quán)化(強(qiáng)化)的債權(quán)。目前這種學(xué)說(shuō)為世界的主流學(xué)說(shuō)，被德國(guó)、日本、中國(guó)大陸等國(guó)家的立法所采納。但需要注意的是，這種觀點(diǎn)其實(shí)是一種投機(jī)取巧的解釋?zhuān)](méi)有完全解決租賃權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，且這種違背傳統(tǒng)的物權(quán)、債權(quán)兩權(quán)并立的取巧性解釋只會(huì)擾亂基本權(quán)利體系，無(wú)益于相關(guān)問(wèn)題在法理上的梳理和法律上的明確。

物權(quán)說(shuō)。持物權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，租賃權(quán)本質(zhì)上是對(duì)物的支配，這種支配理應(yīng)歸為物權(quán)范疇。因此，租賃權(quán)除了現(xiàn)在法律所明確規(guī)定的對(duì)抗新所有權(quán)人和抵押權(quán)人之外，還應(yīng)當(dāng)可以對(duì)抗任意第三人，并得以對(duì)抗所有權(quán)人和其他第三人對(duì)租賃權(quán)的不當(dāng)侵犯?，F(xiàn)有的租賃權(quán)物權(quán)說(shuō)還可以進(jìn)一步分為三種，第一種是將房屋租賃權(quán)、土地租賃權(quán)以及動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)全部納入到物權(quán)范圍中的觀點(diǎn)，第二種是僅對(duì)房屋租賃權(quán)和土地租賃權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)認(rèn)可為物權(quán)的觀點(diǎn)，第三種是只將最具價(jià)值的土地租賃權(quán)歸為物權(quán)，房屋租賃權(quán)不歸為物權(quán)但參照物權(quán)效力的觀點(diǎn)。出現(xiàn)這些差異的原因在于，學(xué)者們對(duì)于用益物權(quán)所要求的較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定用益，登記的公示方式的理解不同。如，持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為不論用益的期限長(zhǎng)短，只要是同等的租賃權(quán)，就不應(yīng)當(dāng)厚此薄彼，應(yīng)當(dāng)同樣給予物權(quán)效力，而第三種觀點(diǎn)的學(xué)者則更傾向于具有最大價(jià)值，最長(zhǎng)用益期間的土地租賃權(quán)才應(yīng)當(dāng)認(rèn)可為用益物權(quán)，與土地相比雖時(shí)間不那么長(zhǎng)，價(jià)值也沒(méi)那么大，但在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)頻率很大的房屋租賃權(quán)比照土地給予物權(quán)效力，而動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)則不應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)效力。

筆者贊同租賃權(quán)物權(quán)說(shuō)，認(rèn)為租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種用益物權(quán)。

目前，反對(duì)租賃權(quán)物權(quán)說(shuō)的主要理由有如下幾項(xiàng)，第一、物權(quán)法定原則下，我國(guó)的法律并沒(méi)有將租賃權(quán)列為一種物權(quán)，因此租賃權(quán)不是一種物權(quán)。第二、認(rèn)為租賃權(quán)的產(chǎn)生源自租賃合同，而作為最為典型的債權(quán)合同，租賃合同必然產(chǎn)生的是債權(quán)關(guān)系，基于債權(quán)關(guān)系出現(xiàn)的也自然是債權(quán)。第三、從現(xiàn)實(shí)的角度出發(fā)，將租賃權(quán)歸為物權(quán)的話，保護(hù)成本太高，不具有效益性。物權(quán)以公示作為生效的要件，如果租賃權(quán)要?dú)w為用益物權(quán)，則必然需要將租賃權(quán)進(jìn)行登記才能認(rèn)定其物權(quán)性質(zhì)。但對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中大量出現(xiàn)的短期、低價(jià)值物的租賃來(lái)說(shuō)，這種要求缺乏可操作性，且將租賃權(quán)作為物權(quán)保護(hù)，成本過(guò)高，不具備法效益性。

對(duì)于第一個(gè)理由，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)過(guò)于教條地去理解物權(quán)法定原則。從根本上來(lái)說(shuō)，作為對(duì)客觀世界中物與事的理性評(píng)價(jià)，任何法學(xué)理論都應(yīng)深深扎根于我們對(duì)物的價(jià)值的理解與評(píng)價(jià)之上。物權(quán)之所以要法定，是因?yàn)樵诜▽W(xué)理論中物權(quán)債權(quán)兩權(quán)并立的設(shè)計(jì)中，物權(quán)效力被設(shè)計(jì)的過(guò)于強(qiáng)大，有必要對(duì)物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容進(jìn)行明確，以限制亂設(shè)物權(quán)可能帶來(lái)的權(quán)利間的沖突與混亂。但這種法定化是對(duì)物權(quán)性權(quán)利的確認(rèn)，而不應(yīng)理解為法律規(guī)定賦予了該種權(quán)利以物權(quán)效力。如果這么理解，那這就是本末倒置。在越來(lái)越注重物的流動(dòng)與使用價(jià)值的現(xiàn)代社會(huì)，我們不應(yīng)當(dāng)過(guò)于陷入傳統(tǒng)思維下的物權(quán)法定主義禁錮之中，應(yīng)當(dāng)從更為根本和實(shí)用的角度去理解物權(quán)法定主義。租賃權(quán)，作為一種對(duì)物的用益的利用，由原所有權(quán)中的使用、占有、收益的權(quán)益剝離而成，它的效能及于第三人-如買(mǎi)賣(mài)不破租賃，優(yōu)先續(xù)約權(quán)等，租賃權(quán)人可以排他地支配租賃物，可見(jiàn)，租賃權(quán)已具備了用益物權(quán)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，所差者，不過(guò)是法律的明文規(guī)定而已。因此，筆者認(rèn)為，法律并未規(guī)定只是形式上的缺陷，并不能成為否認(rèn)租賃權(quán)物權(quán)性質(zhì)的充分理由。

其次，對(duì)于第二個(gè)理由，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為，合同產(chǎn)生的只有債權(quán)關(guān)系。例如，買(mǎi)賣(mài)合同中作為典型的債權(quán)關(guān)系，其直接產(chǎn)生的是雙方互相要求對(duì)方移交標(biāo)的物所有權(quán)的行為之債，但合同的最終目的并不是指向這個(gè)行為，而是最終獲得物的所有權(quán)，即，產(chǎn)生物權(quán)的變動(dòng)。同理，租賃合同直接產(chǎn)生的是出租人要求承租人支付租金的債和承租人要求出租人轉(zhuǎn)移租賃物的債，但在完成租賃物的交付之后，承租人獲得的就是對(duì)房屋占有、使用、收益的權(quán)利。這種權(quán)利不需要所有權(quán)人的任何積極的行為去實(shí)現(xiàn)，是承租人可以自由的對(duì)租賃物加以利用并從中受益的權(quán)利，是可以對(duì)抗其他人的權(quán)利，顯然它具備了所有物權(quán)的實(shí)質(zhì)性特點(diǎn)。因此，不能認(rèn)為租賃權(quán)因租賃合同出現(xiàn)就認(rèn)為他是債權(quán)，租賃權(quán)的內(nèi)涵遠(yuǎn)不止租賃物交付請(qǐng)求那么簡(jiǎn)單。

最后，對(duì)于第三個(gè)理由，由于中國(guó)人固有的消費(fèi)習(xí)慣以及近些年各地房產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，不動(dòng)產(chǎn)租賃在現(xiàn)實(shí)生活中的價(jià)值已經(jīng)比較高昂，鑒于現(xiàn)實(shí)中已大量出現(xiàn)高價(jià)格、長(zhǎng)時(shí)間的租賃合同，進(jìn)行登記以確認(rèn)物權(quán)的成本已不再難以接受。特別是在經(jīng)營(yíng)性用房、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓等高價(jià)值房產(chǎn)的租賃上，由于其租賃后承租人會(huì)進(jìn)行裝修等一系列的后續(xù)投入，且這類(lèi)租賃一般簽訂的時(shí)間也會(huì)較長(zhǎng)，因此租賃權(quán)所包含的利益進(jìn)一步擴(kuò)大，相應(yīng)的，需要保護(hù)的利益也會(huì)成倍增加。更何況，抵押權(quán)未進(jìn)行登記，同樣也只產(chǎn)生抵押合同的債權(quán)效力，我們大可將進(jìn)行登記以確認(rèn)其物權(quán)效力的自由交給合同當(dāng)事人，使租賃權(quán)的保護(hù)更加靈活，適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的需求。除此之外，近些年國(guó)內(nèi)部分地區(qū)已開(kāi)始施行房屋租賃登記制度，盡管這些規(guī)定的強(qiáng)制程度不同，但從登記的內(nèi)容上看，已與一般的物權(quán)登記事項(xiàng)并無(wú)大的差異。這種做法的推廣，也使得租賃權(quán)登記成本過(guò)高不再是確認(rèn)租賃權(quán)物權(quán)性質(zhì)的阻礙。

從正面的角度來(lái)說(shuō)，我們也有充足的理由將不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)歸類(lèi)為用益物權(quán)。第一，租賃權(quán)具備了物權(quán)的所有法律特征。首先，租賃權(quán)是權(quán)利人直接支配物的權(quán)利。租賃權(quán)不以他人的積極或消極行為作為權(quán)利實(shí)現(xiàn)的要件，承租人在取得租賃物的占有后可以直接支配租賃物，占有、使用租賃物并從中收益。其次，租賃權(quán)是權(quán)利人直接享受物的利益的權(quán)利。在出租人交付租賃物后，承租人直接利用租賃物，從中獲得利益，不再需要經(jīng)過(guò)其他人的積極或消極作為。最后，租賃權(quán)是具有排他性的權(quán)利。這種排他性體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)不破租賃中對(duì)新所有權(quán)人的對(duì)抗能力上，體現(xiàn)在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)上，體現(xiàn)在即使目前租賃權(quán)沒(méi)有被完全承認(rèn)為物權(quán)的情況下，如果遭受侵害，承租人仍可以基于占有的事實(shí)，得以要求排除侵害上?？梢?jiàn)，我們的法律雖未明確指出，但在一些關(guān)乎承租人基本權(quán)益的問(wèn)題上，早已賦予租賃權(quán)以與物權(quán)類(lèi)似的地位。第二、租賃權(quán)具備了用益物權(quán)的所有基本特征。首先，租賃權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，并以對(duì)物的占有為前提。這一點(diǎn)與用益物權(quán)完全相同。其次，租賃權(quán)是他權(quán)利、限制性權(quán)利和有期限的權(quán)利。租賃權(quán)是承租人具有的，在所有權(quán)人的物上設(shè)立的權(quán)利。同時(shí)，租賃權(quán)限制所有權(quán)人對(duì)物的占有、使用和收益。而且，租賃權(quán)是根據(jù)租賃合同，有明確存續(xù)期間的有期限權(quán)利。第三、承認(rèn)租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)更符合現(xiàn)代市場(chǎng)的交易特點(diǎn)和民法理論的發(fā)展趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和快速發(fā)展，越來(lái)越多的資源以更加復(fù)雜和多樣的形式被組合利用，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這種資源的快速、多樣化的組合和變化使市場(chǎng)中的動(dòng)態(tài)中的靜態(tài)利益更加凸顯出來(lái)，即，相比過(guò)去注重物的交換價(jià)值，現(xiàn)在的市場(chǎng)具有更加注重物的使用價(jià)值的歸屬問(wèn)題。相應(yīng)的，法學(xué)界也越來(lái)越注重法律對(duì)物的動(dòng)態(tài)利益的保護(hù)。租賃權(quán)作為集中體現(xiàn)物的占有、使用、收益等使用價(jià)值的權(quán)利，理應(yīng)受到更多的關(guān)注和保護(hù)。而確認(rèn)其根本物權(quán)屬性，為其提供更加有力的保護(hù)，顯然符合這種趨勢(shì)和要求。

綜上所述，租賃權(quán)理應(yīng)被認(rèn)定為一項(xiàng)實(shí)質(zhì)上的用益物權(quán)。

【注釋】

①租賃權(quán)，是一種內(nèi)涵豐富的權(quán)利，既包括基于租賃合同要求所有權(quán)人交付租賃物的請(qǐng)求權(quán)，也包括承租人取得租賃物后對(duì)租賃物占有、使用并從中收益的權(quán)利。基于租賃權(quán)的核心權(quán)能為租賃物交付后對(duì)租賃物的占有、使用、收益部分，故本文采用如上的定義。

②巴里·尼古拉斯著，黃風(fēng)譯：《羅馬法概論》，北京法律出版社，第195頁(yè)

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