房地產(chǎn)企業(yè)財務分析
——以綠城集團為例

(杭州電子科技大學會計學院　浙江　杭州　310018)

一、盈利能力

盈利能力是企業(yè)資金價值增加的能力，一般表現(xiàn)為在一定會計核算周期中企業(yè)收益額度的大小與能力的強弱。將利潤指標與營業(yè)收入、成本費用、資產(chǎn)等做比，可以幫助企業(yè)從不同角度評價盈利水平。

(一)銷售利潤率

銷售凈利率可以反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)因銷售商品獲取凈利潤的能力。根據(jù)綠城集團2013—2017的年報，現(xiàn)計算出集團2013—2017年銷售凈利率依次為：20.66%、10.02%、4.84%、12.93%、15.23%。通過計算集團近五年的銷售利潤率，可以看出13和15年間，呈下降趨勢，尤其是2015年，盈利能力突然變?nèi)?。財報給出的解釋是該年交付物業(yè)銷售面積從2014年的1936916平方米降低到1610818平方米。主要是部分項目受到內(nèi)地政府房地產(chǎn)調控影響，導致銷售價格偏低。

(二)凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率反映企業(yè)凈資產(chǎn)的盈利能力。根據(jù)集團2013—2017年年報，計算綠城集團的5年凈資產(chǎn)收益率如下:25.99%、17.01%、3.44%、9.53%、13.7%。綠城集團在2014年開始，其凈資產(chǎn)收益率大幅下降，直至15年的3.44%，主要是因為凈利潤的下降導致該比率的下降。

二、償債能力

償債能力是企業(yè)用來度量償還短期債務和長期償債的水平高低的能力。其中，短期償債能力是指企業(yè)流動性強的資產(chǎn)，如現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物對企業(yè)在經(jīng)濟活動過程中產(chǎn)生的短期負債進行支付的能力。

(一)流動比率

流動比率是將企業(yè)的流動資產(chǎn)和流動負債進行對比的財務比率。流動比率反映企業(yè)在經(jīng)營、投資、籌資活動過程中產(chǎn)生的流動負債需要多少的流動資產(chǎn)進行償還。根據(jù)綠城集團近5年年報，計算出綠城集團的流動比率依次如下:1.24、1.27、1.56、1.57、1.68。行業(yè)平均值各年依次為：2.05、2.06、2.22、2.24、2.22。流動比率反映了公司每元流動負債有多少流動資產(chǎn)作為支付保障，該比率越高意味著其短期償債能力越強，短期償債風險越小。一般情況下，企業(yè)的流動比率有一定的合理范圍，1，2是其最優(yōu)水平。自2008年開始，該比率一直低于行業(yè)平均水平并且呈下降趨勢，而同期的行業(yè)平均水平卻緩慢上升，對比之下不難看到綠城中國存在短期償債風險。2013年綠城中國的流動比率為1.24，為近幾年最低點，面對2013年的短期償債危機，企業(yè)只能通過出售項目和引進戰(zhàn)略投資者來緩解財務壓為，可見短期償債風險之大。

(二)速動比率

速動比率是將企業(yè)的速度資產(chǎn)和流動負債進行對比分析的財務比率。速動資產(chǎn)反映企業(yè)資產(chǎn)構成中變現(xiàn)速度快，資金流動性強的資產(chǎn)。速動資產(chǎn)中不包含存貨、廠房設備等變現(xiàn)能力低的資產(chǎn)，因此，在度量企業(yè)償債能力時就更具有說服力，更加的精準及保守。根據(jù)集團近5年的年報，計算的速動比率如下：0.26、0.44、0.61、0.59、0.43。行業(yè)平均值為：0.77、0.78、0.87、0.88、0.89。由于各項流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力差異很大，因此流動比率反映的企業(yè)短期償債能力的大小并不能使人信服，而速動比率是在流動比率的基礎上剔除存貨和其他流動資產(chǎn)的影響，反映僅以企業(yè)速動資產(chǎn)支付流動負債的化率，更具說服力，0.6至1.0為合理范圍。如表3.5，綠城中國速動比率一直低于行業(yè)平均水平，最高時僅為2015年的0.61，其余都處于合理范圍之外，企業(yè)短期償債風險較大。綠城中國作為大型房企，其速動比率介于大型房企較低值與平均值之間，僅高出較低值0.07個單位。同流動比率的波動情況相似，最低時為2013年的0.26，再次印證前文提到的2013年的短期償債危機。

三、成長能力

成長能力是指企業(yè)在企業(yè)生存穩(wěn)定的基礎上，不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場占有率的能力。對企業(yè)的成長能力進行評價，可以從營業(yè)收入、利潤、資產(chǎn)、資本等方面著手。

(一)總資產(chǎn)增長率

總資產(chǎn)增長率主要是對企業(yè)當前會計核算年度與上個會計核算年度的資產(chǎn)總額進行對比分析?？傎Y產(chǎn)增長率可以反映企業(yè)當前年度的資產(chǎn)增長水平，可以用來度量企業(yè)的成長能力。根據(jù)集團2013—2017年年報，計算集團總資產(chǎn)增長率如下：13.58%、8.85%、5.21%、17.5%、38.89%。根據(jù)綠城集團2013—2017年的總資產(chǎn)增長率的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，企業(yè)在2015年經(jīng)歷過谷底期，但在未來兩年有所好轉。

(二)主營業(yè)務收入增長率

主營業(yè)務收入增長率反映了企業(yè)的成長狀況和成長幅度。需要注意的是主營業(yè)務收入增長率的分析可以結合企業(yè)生命周期理論，企業(yè)發(fā)展時期不同其主營業(yè)務收入增長率也不盡相同。根據(jù)集團2013—2017年的年報，計算集團的2013—2017年相關指標如下：-18.03%、10.54%、-18.73%、11.21%、44.79%。根據(jù)企業(yè)生命周期理論，不同發(fā)展時期的企業(yè)對主營業(yè)務收入增長率的要求不同。該指標在5%～10%間，證明企業(yè)處于相對穩(wěn)定時期；如果大于10%，證明企業(yè)發(fā)展良好，進入了高速成長時期；如果小于5%，證明企業(yè)需要進行風險防范。根據(jù)集團該項指標，綠城集團主營業(yè)務收入增長率整體比較高，但波動非常大，說明企業(yè)的經(jīng)營狀況并不穩(wěn)定，發(fā)展能力也不能持續(xù)提升。

三、結論與展望

集團盈利能力、償債能力較差，成長能力經(jīng)歷2015年低谷期后逐年改善。通過對反映集團3大主要能力指標分析，得出集團指標多低于行業(yè)水平，波動較大，成長能力不斷增強?；谝陨辖Y論提出了以下風險防范對策：首先綠城集團要改變發(fā)展戰(zhàn)略，放棄發(fā)展精品房計劃，提高變現(xiàn)能力較強的業(yè)務權重。其次綠城集團應縮短開發(fā)周期。最后綠城集團應積極控制融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量，優(yōu)化負債資金與利率結構。