基于PPP模式下我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探討

黃 錦

(安徽建工地產(chǎn)有限公司，安徽 合肥 230031)

0 引言

當(dāng)前，我國面臨著嚴(yán)峻的人口老年化形勢。截至2016年年底我國65歲及以上人口約為1.5億人，占人口總數(shù)的10.8%[1]。人口老齡化所引發(fā)的社會問題已經(jīng)成為各界普遍關(guān)注的焦點。但現(xiàn)階段我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，存在多方面的不足，單一依靠政府所能提供的養(yǎng)老服務(wù)相當(dāng)有限。以政府為主導(dǎo)，通過PPP模式引入社會資本彌補(bǔ)政府財力、管理不足，對創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式、提高運(yùn)營效能，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。

1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式

我國有三種主要的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式：租賃模式、出售模式和租賃+持有模式[2]。其中租賃模式開發(fā)商對于建好的產(chǎn)品只租不售，租賃期滿后將房產(chǎn)回收。出售模式與商業(yè)地產(chǎn)類似，由開發(fā)商負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與出售，并回收成本獲利。租賃+持有模式通過構(gòu)建具備較為完善的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，開發(fā)商通過出售社區(qū)內(nèi)房屋和租賃配套物業(yè)回收成本。其運(yùn)營模式優(yōu)缺點分析見表1。

目前的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正處于摸索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)投入高、資金回收周期長，整體產(chǎn)品質(zhì)量和盈利能力都較薄弱。

2 PPP模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)

2.1 我國PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)全國PPP綜合信息平臺項目庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2017年8月全國養(yǎng)老PPP項目共計314個，投資額為1 859.7億元，占全國PPP項目總數(shù)的2.31%，投資金額占比僅為1.13%。PPP養(yǎng)老項目占比低，且養(yǎng)老投資項目集中以養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)為主。地域分布以山東、河南兩省居多，全國范圍內(nèi)分布極不均衡。綜合來看PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)在我國雖有一定的發(fā)展，但仍未形成規(guī)模，尚處于初期階段。

2.2 我國PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營中存在的問題

2.2.1地方政府在PPP模式養(yǎng)老項目中職能缺失

PPP模式在我國市政交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域運(yùn)作較多，模式運(yùn)用較為成熟。但在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運(yùn)用中仍處于探索起步階段，地方政府各部門在項目中分工不明確，實際項目運(yùn)營中職能交叉現(xiàn)象較為普遍，審批流程繁雜重復(fù)，專業(yè)性的審批不到位。同時政府部門作為直接投資者和經(jīng)營者，承擔(dān)投資風(fēng)險的同時又擔(dān)任監(jiān)管者和調(diào)控者[4]。在與社會資本的合作中，往往利用行政權(quán)限過多干預(yù)企業(yè)經(jīng)營，削弱企業(yè)自主性。

2.2.2項目設(shè)計不合理，養(yǎng)老需求得不到滿足

部分PPP養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)作時，逐漸演變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)。在方案初步設(shè)計時，沒有嚴(yán)格的項目定位，對項目所在地養(yǎng)老需求沒有做充分的市場調(diào)研并以此來優(yōu)化豐富規(guī)劃設(shè)計。更多的是在滿足基本的養(yǎng)老需求基礎(chǔ)上擴(kuò)大潛在消費(fèi)群體，專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)得不到滿足并有逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的趨勢。建筑功能的配置設(shè)計缺乏實用性，產(chǎn)品設(shè)計缺乏符合老年人生理需求的特殊性，硬件設(shè)施與軟件配套得不到有效兼顧。

2.2.3企業(yè)投資風(fēng)險高，參與意愿不強(qiáng)

作為PPP模式下養(yǎng)老地產(chǎn)項目的重要參與者，企業(yè)所投入的資金量大且資金流量周期較長、影響因子多，投資具有高風(fēng)險性。項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本風(fēng)險控制，項目運(yùn)營管理風(fēng)險，養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)本位競爭，宏觀政策環(huán)境穩(wěn)定與否等都會在不同程度上增加投資風(fēng)險的不確定性。其中宏觀環(huán)境風(fēng)險中的政府政策風(fēng)險是影響項目成功的主要風(fēng)險[5]。結(jié)合當(dāng)下PPP模式項目普遍盈利較弱的現(xiàn)狀，社會資本介入的意愿不強(qiáng)。

2.2.4PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營機(jī)制不規(guī)范

養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開展PPP合作模式在我國尚處于初期階段，各個行政區(qū)域面臨的客戶群體、經(jīng)濟(jì)層次、文化水平、政策環(huán)境等各不相同，導(dǎo)致難以形成統(tǒng)一的開發(fā)模式。其次PPP開發(fā)模式缺少相應(yīng)的法律規(guī)范文件，實際運(yùn)行中多以行政指導(dǎo)文件為主，法律約束性不強(qiáng)。在項目落地執(zhí)行方面，前期的建設(shè)過程與后期的運(yùn)營管理由不同的主管部門主導(dǎo)，而相應(yīng)的部門間協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏靈活有效性，建設(shè)與運(yùn)營脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.3 PPP模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對策與建議

2.3.1完善各參與主體職能，突出政府主導(dǎo)作用

加強(qiáng)對國外成熟經(jīng)驗的學(xué)習(xí)，同時各地區(qū)間的已有開發(fā)模式相互學(xué)習(xí)借鑒，通過理論層面和實際運(yùn)作中加深對PPP模式的理解，積極轉(zhuǎn)變政府管理觀念。在引入社會資本、擴(kuò)大資金池、拓寬經(jīng)費(fèi)渠道前提下，利用PPP合作模式對宏觀政策的制定部門、項目執(zhí)行的監(jiān)督部門、后期服務(wù)的供應(yīng)部門等職能進(jìn)行重新審視和分配。轉(zhuǎn)變政府角色模式，由養(yǎng)老項目唯一的投資決策者轉(zhuǎn)變?yōu)榕c社會資本合作的參與監(jiān)督者。通過完善制度體系、合理利潤分配政策削弱和消除社會資本參與過程中的“國強(qiáng)民弱”現(xiàn)象，打破潛在矛盾壁壘。在政府主導(dǎo)下充分發(fā)揮企業(yè)自主性，盤活產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)性發(fā)展。

2.3.2完善具體法律法規(guī)，健全市場體系

完善相關(guān)法律法規(guī)，推動PPP模式運(yùn)用的科學(xué)化、規(guī)范化。打造PPP模式與養(yǎng)老地產(chǎn)相適應(yīng)的新方法，提高二者契合度。規(guī)范參與政府部門、企業(yè)單位、社會群體的主體行為，將各主體之間的職責(zé)、利益、風(fēng)險分配落實到具體環(huán)節(jié)，營造積極良好的政商合作體制機(jī)制。其次通過設(shè)立合理的競爭機(jī)制，降低社會資本準(zhǔn)入的門檻，嚴(yán)格養(yǎng)老地產(chǎn)項目方案審批，建立“寬進(jìn)嚴(yán)出”制度。政府鼓勵和大力培養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游物業(yè)管理、家政養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老醫(yī)療、志愿者公益社團(tuán)發(fā)展，增加PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)行的延度。

2.3.3合理分?jǐn)傦L(fēng)險，加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)控

PPP模式養(yǎng)老地產(chǎn)中，政府和參與方各自承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，有利于合作加深和項目開展。傳統(tǒng)的管理模式中，政府部門將風(fēng)險過多的轉(zhuǎn)嫁于社會資本，導(dǎo)致社會資本參與度減弱。合理的風(fēng)險分擔(dān)，能夠降低風(fēng)險損失，發(fā)揮各自優(yōu)勢。在項目的開發(fā)運(yùn)營中通過承擔(dān)風(fēng)險程度與利益分配相結(jié)合的方式，提高參與方的積極性。同時建立完備的項目風(fēng)險評估體系，強(qiáng)化風(fēng)險監(jiān)控，做好科學(xué)研判，籌劃風(fēng)險應(yīng)對。

2.3.4跨行業(yè)發(fā)展，打造PPP模式下投資主體多元化

養(yǎng)老地產(chǎn)作為地產(chǎn)發(fā)展的一個分支，傳統(tǒng)的參與單位較多?；赑PP模式積極吸引非地產(chǎn)行業(yè)的社會資本與力量投入，如銀行、醫(yī)療單位、旅游資源、環(huán)保企業(yè)的介入豐富養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的維度、深度。通過政策導(dǎo)向、創(chuàng)新模式擴(kuò)大潛在資本參與，進(jìn)而整合上下游資源實現(xiàn)投資主體多元化，拓寬融資渠道。

3 結(jié)語

PPP模式是推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)向更深層次發(fā)展的有效方式。在運(yùn)營中，明確政府部門與各參與方職責(zé)權(quán)限，合理分配風(fēng)險，完善具體法律法規(guī)，健全市場體系作用重大。通過更加有效的體制機(jī)制，提高社會資本的參與度，豐富養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，滿足市場需求。