新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的著力點

郭丹丹

隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，人口不斷從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，住房需求激增。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，供給量大大增加，相關(guān)統(tǒng)計表明，目前我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均住房已超過一套。房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展拐點，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資和需求達(dá)到峰值，面臨轉(zhuǎn)型。

以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

全球產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)品更新?lián)Q代速度的加快，科技創(chuàng)新資源的高度集聚，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代城市的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。在傳統(tǒng)地產(chǎn)空間越來越小的情況下，選擇產(chǎn)業(yè)先行，堅持房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育相結(jié)合，是市場發(fā)展的必然，是城市擴(kuò)張的必需。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育是城市發(fā)展的重要任務(wù)。推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合土地供應(yīng)總量、性質(zhì)、位置和時間，適時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)總量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、發(fā)展布局和建設(shè)時序，增加與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)供給，配套完善基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系。促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商更加專業(yè)化發(fā)展，向主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)需求方向傾斜，提供更有針對性的產(chǎn)品，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)的載體功能。二要促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)的深度融合。加快實施“園區(qū)運營+配套”的產(chǎn)業(yè)新城模式，使房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展要素有機(jī)結(jié)合并相互促進(jìn)，突出房地產(chǎn)承載城鎮(zhèn)化建設(shè)的職能，推動政企共建產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，營造全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)環(huán)境，使房地產(chǎn)更好地服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)的發(fā)展活力和抵御風(fēng)險的能力。

以化解供需矛盾促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

化解供需矛盾，要從加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，著力提供有效供給。首先就是要以需求為導(dǎo)向提高供給質(zhì)量和效益。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，需求早已不同于以往，若產(chǎn)品沒有改變，質(zhì)量和服務(wù)跟不上，就會面臨更多問題。房企要轉(zhuǎn)變過去的粗放增長模式，在規(guī)劃設(shè)計、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑技術(shù)等方面下大力氣研究創(chuàng)新，并與住宅小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用配套商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施，提升管理和服務(wù)水平；逐步推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅全裝修，通過工業(yè)化建造方式和產(chǎn)業(yè)鏈組織方式，積極發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，實現(xiàn)建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化、部品構(gòu)件生產(chǎn)的工廠化、現(xiàn)場施工的裝配化和土建裝修的一體化；強(qiáng)化企業(yè)的社會責(zé)任感，在房地產(chǎn)建造和使用過程中，推廣低碳技術(shù)和綠色新型建材，促進(jìn)太陽能等清潔能源、可再生能源應(yīng)用和資源的循環(huán)利用，減少能源資源浪費。

其次要切實調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。結(jié)合實際，做好房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，使物業(yè)類型結(jié)構(gòu)合理，形成高檔商品房、中低價普通商品房、保障性住房、租賃住房等比例協(xié)調(diào)的住宅供應(yīng)體系，并滿足群眾對房地產(chǎn)升級換代的需求。依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，提供更多優(yōu)惠政策，推動房地產(chǎn)與養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)融合，加快產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，大力盤活閑置資源，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

以實現(xiàn)區(qū)域平衡促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

一要著力調(diào)整土地供應(yīng)。始終堅持土地供應(yīng)的方向為補(bǔ)短板，重心為調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、倒逼土地利用方式轉(zhuǎn)型、引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)土地用途混合布局等方面。在此基礎(chǔ)上，全面分析市場需求狀況，制定科學(xué)合理的供給總量標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)開發(fā)計劃，提高土地利用率，保證房地產(chǎn)供需相對平衡，并符合國家有關(guān)金融和土地方面的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

二要著力打通商品房和保障房通道。重點圍繞去庫存的任務(wù)，在房地產(chǎn)去化周期較長、壓力較大的地區(qū)，統(tǒng)籌增量、挖掘存量。采取政府購買、集體議價、公開競價收儲商品房及搭建商品房選購服務(wù)平臺等方式，實現(xiàn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，消化市場存量房源。收購或配建的公共租賃住房可作為各類受災(zāi)群眾、移民搬遷以及棚戶區(qū)改造、重點項目房屋被征收對象的臨時安置過渡用房。

三要著力發(fā)展租賃市場。在人口流入量大、住房需求大的城市，鼓勵企業(yè)投資經(jīng)營租賃住房和以租待售，支持個人出租住房，對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為學(xué)校用房等。鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口，鼓勵商業(yè)綜合體采取租金減免方式引入新型業(yè)態(tài)。支持公租房保障對象到市場租房，對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，打通公租房與租賃市場通道。

（作者單位：河南省人民政府發(fā)展研究中心）