保險資金舉牌地產(chǎn)股專題研究

張聞聞

摘 要： 我國居民資產(chǎn)63%配置在不動產(chǎn)，余下37%幾乎配置在現(xiàn)金和有價證券。從目前的情況來看，現(xiàn)金向不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的空間并不大，反映的是現(xiàn)金的購買力不足，未來需要依靠居民收入的提升來提高購買力，提高現(xiàn)金和有價證券的占比。資產(chǎn)荒時代，居民會傾向配置有價證券中相對高收益的保險?！皟敹备淖冸U資配置結(jié)構(gòu)，利好權(quán)益類大藍籌，投資比例上升，險資配置地產(chǎn)股的大勢已來。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)配置；固定收益類市場；權(quán)益類市場；償二代；風險因子

一、目前居民不動產(chǎn)占比63%，配置有價證券的空間更大

我國居民資產(chǎn)63%配置在不動產(chǎn)，余下37%幾乎配置在現(xiàn)金和有價證券。根據(jù)瑞士信貸的全球財富報告，截至2015年，中國成年人的人均財富值為2.3萬美元，其中包含金融資產(chǎn)1.3萬美元，非金融資產(chǎn)1.2萬美元。按照瑞士信貸對于金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)的解釋，金融資產(chǎn)主要包括現(xiàn)金、有價證券等，非金融資產(chǎn)主要統(tǒng)計的是不動產(chǎn)，而對于無形資產(chǎn)和另類由于統(tǒng)計較為困難所以大多進行了忽略，所以，這里的非金融資產(chǎn)主要以房地產(chǎn)而存在。從絕對水平上來看，這個數(shù)據(jù)比真實情況略有低估，根據(jù)該數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)的存量價值為79萬億元，較我們測算的存量住宅價值的125萬億元低。同時，由于金融資產(chǎn)的統(tǒng)計相對容易，所以若我們按照125萬億元調(diào)整不動產(chǎn)的價值，則人均財富值提升至2.9萬美元，不動產(chǎn)占比則提升至63%。

1、居民資產(chǎn)從現(xiàn)金向63%的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的空間并不大

從目前的情況來看，從現(xiàn)金向不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的空間并不大，反映的是現(xiàn)金的購買力不足，未來需要依靠居民收入的提升來提高購買力。從家庭資產(chǎn)配置角度，目前確實有更多的資源均用于配置不動產(chǎn)的現(xiàn)象，推升了房價。目前從人均財富上來看，中國較發(fā)達國家仍然落后10年以上，因此確實需要依靠未來的收入增長來提高現(xiàn)金和有價證券的占比。

二、資產(chǎn)荒時代，居民會傾向配置有價證券中相對高收益的保險

1、低利率環(huán)境下，債權(quán)類理財產(chǎn)品、貨幣基金和國債的收益率都在下行。

2、保險類產(chǎn)品年化收益率能達4.5%，從保險品種演變到投資品種，目前來看，保險的收益率相比固定收益類是相對較高的，萬能險年化收益率能達4.5%，同時隨著近年權(quán)益類市場活躍度的降低，居民配置保險將會是一個不錯的選擇。

三、“償二代”改變險資配置結(jié)構(gòu)，利好權(quán)益類大藍籌，投資比例上升

保險資金的發(fā)展和投資方向的變化將極大的影響我國資本市場的結(jié)構(gòu)。目前在銀行間債券市場，保險機構(gòu)已成為僅次于商業(yè)銀行和基金公司的第三大機構(gòu)投資者；在股票市場上，保險機構(gòu)是僅次于基金的第二大機構(gòu)投資者。 保險資產(chǎn)的投資方向大致可以分為：1）現(xiàn)金類，包括定期存款、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物；2）債券類投資；3）權(quán)益投資，包括股票和基金；4）其它固定收益類投資；5）不動產(chǎn)投資，包括商業(yè)、寫字樓和房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等。

1、今年以來，保費收入增長超過40%

保險公司保費收入成倍增長，對應(yīng)保險資金運用余額規(guī)模極速擴張，加大了對投資配置的考驗。保費收入從2005年的4927億元增長到2015年的24283億，增長近4倍，復合增長率為17%。保險資金運用余額從2013年5月7萬億增長到2016年5月的12萬億，增長了5萬億，約70%左右。

2、保險投資結(jié)構(gòu)從債券和貨幣多樣化至權(quán)益和其它投資類產(chǎn)品

保險資金絕大部分投資于債券市場和貨幣市場，但投資結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化至權(quán)益市場和其它投資類產(chǎn)品。2008年中國人壽債券和定期存款投資占比高達85%，股票和基金占比僅為8%，而其它類投資占比更小為7%。而到2015年，中國人壽的債券和定期存款占比下降到72%，股票和基金占比上升至13%，而其它投資占比增長1倍多，到達15%。保險公司配置權(quán)益類股票和基金占比上升的同時，其它類投資的增速最快。以中國太保為例，其債券和定期存款投資占比從2008年的88%下降到2015年的71%，相反股票和基金的投資占比從5%上升到10%，其它類投資占比則從7%增長到18%，增長了150%。

近期，低利率環(huán)境下的“資產(chǎn)荒”，客觀上使得未來固定收益類資產(chǎn)和另類投資難度加大。保險公司已經(jīng)在戰(zhàn)略上逐步提升權(quán)益類資產(chǎn)投資占比。從與國際成熟國家接軌的角度看，國外股權(quán)、債權(quán)市場投資占比各到一半，而國內(nèi)股權(quán)占比不到15%，仍有很大發(fā)展轉(zhuǎn)型空間。

四、“償二代”從規(guī)模導向轉(zhuǎn)變?yōu)轱L險導向，險資配置地產(chǎn)股的大勢已來

2016年1月保監(jiān)會決定正式實施償二代，相比于以規(guī)模為導向的“償一代”，“償二代”則以風險為導向，加大了對大藍籌股票的容忍度，因此是利好險資配置房地產(chǎn)的。在維持權(quán)益配置比例不變的情況下，保險公司會選擇通過增加大盤藍籌股配置比例、相應(yīng)減小中小市值股配置比例來減少價格風險對償付能力的影響。

同時，保險資金持股方式“由分散向集中”轉(zhuǎn)變，因為當保險機構(gòu)舉牌上市公司持股比例達到5%且派駐董事時，其股票投資的記賬方式可由公允價值法轉(zhuǎn)為權(quán)益法。用權(quán)益法核算可以避免股價波動對險企財務(wù)報表的影響，提高投資收益率，并將在償二代下釋放資本金，減輕資本壓力。

1、除了受償二代影響，保險買入地產(chǎn)股還考慮資產(chǎn)規(guī)模、回報率和業(yè)務(wù)合作

除了受償二代影響，保險買入地產(chǎn)股的理由主要有三：1）資產(chǎn)規(guī)模大。2）回報率穩(wěn)定。3）可能有的業(yè)務(wù)合作。盡管目前在養(yǎng)老、社區(qū)等方面的合作并沒有特別成功的案例，但這一定是一個方向，同時REITs等一旦試點，保險和地產(chǎn)這兩個天然的可以進行最緊密的結(jié)合。

2、地產(chǎn)股選擇方向上，會從股息率、ROA、資源類三個方面衡量

在低利率環(huán)境下，固定收益類的理財和債券收益率都是在下降的，理財產(chǎn)品和債券都屬于有期限產(chǎn)品，今年市場將有15%的理財產(chǎn)品陸續(xù)到期，就會涉及到一個再投資問題，在疊加保費的超高速增長，再投資壓力會更上一個臺階。那么在沒有好的資產(chǎn)配置的情形下，到期的理財產(chǎn)品資金會流進收益率相對較高的股票和基金市場，那么這些新增資金極大可能會選擇配置一部分房地產(chǎn)的股票。從選擇方向來看，會圍繞三個方面：1）股息率，如果按權(quán)益法計量，直接體現(xiàn)為當前損益；2）資源類，長期持有，等到項目變現(xiàn)的NAV回歸；3）ROA，當前租金收益率低下，但若市場利率繼續(xù)下行、且有效投資渠道不多的情況下，這類會受益。

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