溫州市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

朱慧敏　周秫宸

[摘要]現(xiàn)如今，國民經(jīng)濟(jì)正處于飛速發(fā)展的階段，而房地產(chǎn)業(yè)仍然在這當(dāng)中屬于支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至是轉(zhuǎn)型升級(jí)都具有重要意義。如果從行業(yè)的相關(guān)性來看的話，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)即建筑等行業(yè)受到了房地產(chǎn)業(yè)的影響，間接助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如何去評(píng)價(jià)溫州的房地產(chǎn)業(yè)可以說是“百家爭鳴”，支持和反對(duì)的聲音并行。但無論如何，剖析溫州的房地產(chǎn)市場對(duì)于全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)都具有重要的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 十二五規(guī)劃 住房供應(yīng)體系

一、緒論

我國第一批經(jīng)過國務(wù)院的批準(zhǔn)的開放城市有十四個(gè)，其中就有溫州。三十多年改革開放地方的風(fēng)風(fēng)雨雨一路走來，一個(gè)特殊的“溫州模式”在全國范圍內(nèi)都享有盛譽(yù)，這是一種以民營經(jīng)濟(jì)自由發(fā)展為主的模式，鼓勵(lì)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在民營經(jīng)濟(jì)中，有一個(gè)起到了中流砥柱作用的產(chǎn)業(yè)即房地產(chǎn)業(yè)，而在溫州，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是發(fā)揮了“溫洲模式”的特點(diǎn)。舊城改造與新城開發(fā)是溫州政府一個(gè)主要的號(hào)召，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的機(jī)會(huì)。而民間資本的活躍發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)的市場創(chuàng)造了巨大的動(dòng)力。甚至是近些年，國家的宏觀調(diào)控控制房價(jià)的背景之下，溫州的房地產(chǎn)業(yè)市場依舊火爆異常，在二線城市中處于一個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢的地位，除此之外，全國房地產(chǎn)業(yè)最為關(guān)注的城市之一就是溫州。如何去評(píng)價(jià)溫州的房地產(chǎn)業(yè)可以說是“百家爭鳴”，支持和反對(duì)的聲音并行。但無論如何，剖析溫州的房地產(chǎn)市場對(duì)于全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)都具有重要的借鑒意義。

現(xiàn)如今，國民經(jīng)濟(jì)正處于飛速發(fā)展的階段，而房地產(chǎn)業(yè)仍然在這當(dāng)中屬于支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至是轉(zhuǎn)型升級(jí)都具有重要意義。初步估計(jì)，以GDP的角度出發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)巨大，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占的比重接近15%。對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)可謂是十分巨大了。如果從行業(yè)的相關(guān)性來看的話，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)即建筑、裝修、材料這些行業(yè)受到了房地產(chǎn)業(yè)的影響，間接助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在“十三五”的規(guī)劃建議中明確指出：到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，在此目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，為未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要?jiǎng)恿Α?/p>

相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，供給側(cè)改革的意義就在于可以讓市場的供給更加有效，形成一種可以消化庫存又能持續(xù)提供需求的模式。而關(guān)于供求關(guān)系方面，每個(gè)地區(qū)都有不同的特點(diǎn)，需要根據(jù)自身的特點(diǎn)去解決當(dāng)?shù)厥袌龅膯栴}。就比如說一線城市，在多數(shù)情況下還是供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以擴(kuò)大土地的供應(yīng)規(guī)模，靈活化現(xiàn)有的存量，平衡房價(jià)的上漲更適合于其產(chǎn)業(yè)發(fā)展。再者，住房租賃市場是一個(gè)擴(kuò)大供給和拓寬房源的非常重要渠道。而對(duì)于大多數(shù)的三四線城市來說，就應(yīng)該控制土地供應(yīng)的規(guī)模。

二、溫州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

溫州市房地產(chǎn)業(yè)一直處于高速發(fā)展的階段，尤其是不久前幾年時(shí)間內(nèi)，比如1998年到2006年這僅僅七年時(shí)間，溫州房地產(chǎn)開發(fā)投資從39億元增加到了136億元，年均增長達(dá)到了21.6%，全市GDP中近11%都是房地產(chǎn)投資、全市第三產(chǎn)業(yè)中占到了38.1%、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占到了30.1%。溫州市的房地產(chǎn)開發(fā)額從2000年的55369萬元到2015年的7662865萬元，增長額從58.71%到1283.96%。

然而，由于全國范圍內(nèi)的房價(jià)迅速增長，國家宏的觀調(diào)控也在逐漸加大力度，這很大程度上遏制了商品房的投機(jī)行為。為此，溫州的房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響，同時(shí)又存在著資金短缺以及土地從嚴(yán)的問題，至此，溫州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大的變化，開發(fā)投資的數(shù)量明顯減少，房地產(chǎn)開發(fā)的面積也在逐步縮減。但是商品房銷售的面積和竣工面積卻仍然處于上升階段。近幾年來，舊城拆遷貨幣安置在力度上并不明顯，況且，舊城中心區(qū)在四平方公里范圍之內(nèi)90%以上的項(xiàng)目都是安置房，而商品房的數(shù)量卻并不多。這樣的現(xiàn)象就導(dǎo)致了溫州的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了有市無房這樣的供求問題。這樣的現(xiàn)狀，引發(fā)了溫州的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的自我思考，開始審視自己的現(xiàn)狀以及將來的方向。許多開發(fā)商開始嘗試企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，有不少選擇轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。多數(shù)開發(fā)商考慮到未來的利益關(guān)系，選擇對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行投資，由此可見，高端化的商業(yè)地產(chǎn)也在逐漸形成。

（二）走勢分析

在溫州，房地產(chǎn)的消費(fèi)者在歷經(jīng)長時(shí)間的動(dòng)蕩局勢和經(jīng)歷了長期的焦躁情緒后，一步步走向了成熟。在很久之前，住房短缺的問題較為嚴(yán)重，房源可以說是十分稀缺，有很大一部分的消費(fèi)者盲目從眾，購置了許多房產(chǎn)，但是房源在逐漸增多，許多期房竣工，消費(fèi)者在選擇上有了更大的空間，不再同過去一樣，而是更關(guān)注于房產(chǎn)發(fā)展趨勢來選擇購房。從溫州的發(fā)展形勢，經(jīng)濟(jì)變化，生活特點(diǎn)和消費(fèi)者心理，大致估計(jì)溫州房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

其一是住宅的模式會(huì)有所改變，不再和過去的傳統(tǒng)住宅模式相同，智能化的住宅逐漸占據(jù)主流位置。溫州市的人口近年來有著不小的變化，人口流動(dòng)量在逐漸加大，這就導(dǎo)致了安全問題的出現(xiàn)，許多溫州市民開始重視安全住房的問題。居住安全的問題已經(jīng)成為了購房者關(guān)注的一個(gè)主要問題，亦是首選條件之一。同時(shí)，小區(qū)的智能化也收到了廣大消費(fèi)者的關(guān)注，成為一個(gè)重要的購房考慮因素。其二，城鎮(zhèn)的房產(chǎn)也有向周邊郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢。在城鎮(zhèn)地區(qū)，地價(jià)一直處于較高的價(jià)格水平。雖然城鎮(zhèn)地區(qū)擁有便利的交通，齊全的公共設(shè)施等等優(yōu)勢，但是居住環(huán)境的費(fèi)用十分高昂，這就讓很大一部分人難以靠工資負(fù)擔(dān)這一部分的費(fèi)用。更何況隨著城市的發(fā)展，環(huán)境污染，噪聲污染等等問題隨之而來，居住者的舒適程度也逐年下降。隨著人們越來越關(guān)注住房的舒適度，對(duì)于環(huán)境的要求越來越高。許多成功人士考慮到環(huán)境和價(jià)格因素，趨向于選擇郊區(qū)地區(qū)。郊區(qū)地區(qū)的價(jià)格相對(duì)更低廉，而且在環(huán)境上比城鎮(zhèn)地區(qū)更優(yōu)，適合于放松養(yǎng)生。郊區(qū)地段的住宅受到了各界人士的青睞，所以郊區(qū)地段的房產(chǎn)有著很大的潛力。最后一點(diǎn)，置換購房熱也將越來越走人平常生活。我國的政府的宏觀調(diào)控作用逐漸發(fā)揮出來，房價(jià)趨于穩(wěn)定，不再高不可攀，多數(shù)普通消費(fèi)者的購房時(shí)機(jī)即將到來，預(yù)計(jì)在兩到三年間會(huì)進(jìn)入成熟階段。

三、溫州市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)

溫州的房地產(chǎn)發(fā)展迅速是有目共睹的，但是在發(fā)展的過程中也存在者各種各樣的問題，面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給溫州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來不小的影響，所以分析溫州市房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于溫州的房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的意義。

（一）前期過熱的房價(jià)下行較快

房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)的資金問題上一直存在著不小的問題，畢竟再好的企業(yè)也難為無米之炊。政府的宏觀調(diào)控讓商業(yè)銀行的貸款條件更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源遭到了限制，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金更為緊張，土地的“疲軟”又恰逢房價(jià)的攀升，這就讓房價(jià)下行的壓力不僅存在還愈演愈烈。2013年，商品房房源供應(yīng)大幅增長，限購的政策大力實(shí)行，貸款受到限制等等問題的逐漸出現(xiàn)，根據(jù)溫州市住建委的數(shù)據(jù)：2014年上半年市區(qū)新建商品住房銷售均價(jià)繼續(xù)下行，為2.21萬元/平方米，同比下降8.48%，環(huán)比上升1.21。根據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：與去年同期相比，溫州市新建住宅價(jià)格指數(shù)、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，以及二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下降，在70個(gè)大中城市中，溫州住宅價(jià)格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅價(jià)格方面，其排位也是最末的。

（二）庫存商品住房消化壓力加大

在供需關(guān)系上的問題一直備受關(guān)注，這是由于土地的存量不足所導(dǎo)致。政府的土地儲(chǔ)備量不足，制約了房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。1999年是溫州的土地儲(chǔ)備的初始年，征用、置換、回收等方式是主要的方式。溫州市住建委的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示：截止到14年年中，全市累計(jì)待售商品房37163套，建筑面積474.21萬平方米。其中商品住房9780套；建筑面積123.35萬平方米。而13年1月至14年4月，已經(jīng)出讓的土地，年內(nèi)將會(huì)上市的項(xiàng)目有21個(gè)，面積可能將達(dá)到152.5萬平方米。商品房的價(jià)格上漲過于迅速，加劇供需矛盾。從1999年到現(xiàn)在，全市商品房價(jià)格年均增長19.8%以上。房價(jià)和內(nèi)地的中小城市相比處于一個(gè)相當(dāng)高的水平，市場的供需矛盾愈演愈烈。

（三）房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化、差異化特點(diǎn)

在房價(jià)的方面，溫州的房價(jià)因?yàn)楹暧^調(diào)控有所下降，然而，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征十分明顯。我們可以從這些方面發(fā)現(xiàn)：其一是物業(yè)管理，限購政策的影響，讓溫州的住房市場受到較大的震動(dòng)。而那些商業(yè)地產(chǎn)例如寫字樓等所受到的影響卻相對(duì)較小。其二，在住房的戶型問題上，因?yàn)槭艿搅藦?qiáng)制的要求，主要的銷量都集中在90平米以下的住宅，而傳統(tǒng)意義上的大戶型卻因此受到限制了。最后，溫州市區(qū)的商品房成交量日趨下降，反而是郊區(qū)的成交量還有所上升。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)13年溫州市一手房的成交量當(dāng)中，市區(qū)僅僅只占有了33.8%，而有約66%左右的成交量來自樂清等等郊區(qū)。

（四）與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的民間借貸和金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露

對(duì)于溫州的投資者而言，金融杠桿的靈活運(yùn)用實(shí)在投資中十分重要的一個(gè)步驟，除了有一部分的自有資產(chǎn)以外，都需要依靠銀行的貸款和民間資金的籌集。假使溫州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下調(diào)，很大程度上會(huì)影響到銀行的貸款和民間資金的籌集，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)其負(fù)面影響。具體的表現(xiàn)可以從以下幾個(gè)方面看出：其一就是不良貸款的量會(huì)急速上升。13年年末，全市的不良貸款達(dá)到了320億元。由于不良貸款的處置力度在不斷加強(qiáng)，名義上的不良貸款上升率得到了有效的控制。14年年初不良貸款323億元，比去年同期增加60億元。其二就是民間的借貸引發(fā)的金融糾紛事件急劇增加。據(jù)市中院數(shù)據(jù)顯示：12年至13年，全市法院受理民間借貸案件27764件、涉案金額284.5億元；金融借款合同糾紛14407件，涉案金額493.3億元。僅鹿城區(qū)法院查封的房產(chǎn)就達(dá)1000多套。此外，溫州法院自13年開始試點(diǎn)抵押房產(chǎn)網(wǎng)上拍賣，截至年底，即已公告拍賣1718套，成交金額9.89億元。

四、溫州市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策要順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律

在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，總是不可避免的會(huì)遇到一些產(chǎn)品過剩的問題，比如在房地產(chǎn)業(yè)就存在著階段或者局部的產(chǎn)品過?，F(xiàn)象。溫州市的房地產(chǎn)市場也存在著短時(shí)間內(nèi)的供給過?，F(xiàn)象，與此同時(shí)，投機(jī)投資的問題也存在著。所以如果只是簡單將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢相互牽制，或者對(duì)于房地產(chǎn)的不景氣會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分的擔(dān)憂而不注意控制房價(jià)的問題，放松房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和配備的設(shè)施，雖然在短期可以看到一些供求問題上的解決勢頭，甚至在GDP上也會(huì)提升速率，但是從根本上來看，對(duì)于長期存在的過剩問題起不到任何作用，所以在房地產(chǎn)的調(diào)控問題上，需要遵循市場的規(guī)律。

（二）國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)把握趨勢和方向

國家政府對(duì)于房地產(chǎn)市場應(yīng)該發(fā)揮其宏觀調(diào)控的作用，但是，在宏觀調(diào)控的問題上，政府也要把握一個(gè)正確的趨勢和方向。具體來說，就是在發(fā)展趨勢上要提前制定出一個(gè)形式發(fā)展的底線，有基本的原則作為保障，在政策的問題上應(yīng)該具有穩(wěn)定的特點(diǎn)以及保持連續(xù)性。這樣，房地產(chǎn)的發(fā)展才能一直處于一個(gè)正確健康的發(fā)展道路之上。當(dāng)然地方政府要考慮到地方特性，在調(diào)控上應(yīng)當(dāng)適時(shí)且適度。

（三）開辟新的投資渠道，引導(dǎo)民間投資方向

利率市場化進(jìn)程需要政府逐漸推進(jìn)，力度有待加強(qiáng)，這就意味著，現(xiàn)有的民間資本仍然需要更進(jìn)一步的寬松政策支持，要鼓勵(lì)和引導(dǎo)這些民間資本進(jìn)入各行各業(yè)，不僅僅是房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)。再者，投資房地產(chǎn)也的形式與方向也可以仰仗于民進(jìn)資本的促進(jìn)。在不僅的將來，投資的方向可以是多方面的，商業(yè)地產(chǎn)或者是基金信托代表的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品也將進(jìn)入投資者的考慮范圍。

（四）用現(xiàn)代金融投資平臺(tái)取代民間借貸。規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)

溫州的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)因?yàn)槭袌稣{(diào)整影響到了民間借貸，甚至于產(chǎn)生了民間借貸的危機(jī)。這就說明，民間借貸向來是以血緣或者親友的關(guān)系為紐帶，一旦打破這種關(guān)系，轉(zhuǎn)為陌生人之間的利益關(guān)系，在信用上就面臨很大的問題。而隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，在未來，現(xiàn)代的金融服務(wù)不斷完善，金融平臺(tái)的陸續(xù)建立，傳統(tǒng)的民間借貸的劣勢將被彌補(bǔ)，在借貸上的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到很好的控制，甚至有避免的可能。