供給側(cè)改革下?lián)P州市房地產(chǎn)去庫存政策實(shí)施的幾點(diǎn)思考

文/高網(wǎng)芹、賈仁甫 揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院工程管理系 江蘇揚(yáng)州 225000

2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，習(xí)近平總書記首次提出“供給側(cè)改革”，同年在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“三去一降一補(bǔ)”，其中去庫存作為五大重點(diǎn)任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫存是重中之重。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)一步明確了調(diào)控的精神，要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長效機(jī)制上積極采取措施。在2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，都把房地產(chǎn)去庫存作為重點(diǎn)工作內(nèi)容。十九大指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)。

1、我國房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀分析

1.1 2017年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析

從2017年國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值593288.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長6. 9%，環(huán)比增長1. 7%。截止2017年10月，全國固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)517817.98億元；從2017年揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)來看，前三季度揚(yáng)州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3735.21億元，GDP增速7.8%，1-10月全市完成固定資產(chǎn)投資額2977.43億元，同比增長11.1%。增幅位列全省第5位，超省均3.9個(gè)百分點(diǎn)（省均7.2%）。

1.2 2017年國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與揚(yáng)州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

從國家統(tǒng)計(jì)局2017年國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2016年-2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速見圖1。全國房屋新開工面積145127萬㎡，同比增長5.6%，其中住宅新開工面積增長9.6%。全國商品房銷售面積130254萬㎡，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長5.6%。全國商品房銷售額102990億元，同比增長12.6%，其中住宅銷售額增長9.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬㎡，同比增長12.9%。10月末，全國商品房待售面積60258萬㎡，比9月末減少882萬㎡。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%。

從2016-2017年揚(yáng)州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，2016年1-12月，市區(qū)商品房合同成交379.99萬㎡，同比增長75.66%，比歷史最高的2009年增長28.27%；其中商品住宅合同成交325.22萬㎡，同比增長77.55%，比2009年增長30.78%。2016年12月末，商品房累計(jì)可售面積為230.62萬平方米，較2015年年末下降32.93%；商品住宅累計(jì)可售面積為118.13萬平方米，較2015年年末下降34.77%。根據(jù)博深房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，截止2017年10月31日，揚(yáng)州市商品住宅備案量為5.98萬方（含江都區(qū)，其中市區(qū)成交量4.46萬方），環(huán)比下降45%；期間由于國家各項(xiàng)調(diào)控政策加上房管局嚴(yán)控預(yù)售證、住房公積金貸款利率調(diào)整等等，揚(yáng)州樓市、土地市場均開始出現(xiàn)回暖升溫跡象。想要保持去庫存態(tài)勢，仍需要政府出臺相關(guān)政策如購房貸款、公積金等政策以及具體降量措施，房地產(chǎn)開發(fā)商也需要提出新的營銷措施增加房屋出售量。

2、揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫存政策以及執(zhí)行效果

2.1 揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫存政策

按照習(xí)近平總書記關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部4月1日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，2017年4月?lián)P州市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》揚(yáng)府發(fā)〔2017〕49號，從加強(qiáng)商品住宅用地市場管理、加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理、規(guī)范商品住房市場交易行為、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度四個(gè)方面進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2016年6月?lián)P州市政府又出臺了《揚(yáng)州市政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施意見》揚(yáng)府發(fā)〔2016〕113號（以下簡稱《實(shí)施意見》），《實(shí)施意見》還進(jìn)一步明確了今后一段時(shí)期我市房地產(chǎn)去庫存的總體目標(biāo)和任務(wù)。到2016年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個(gè)月內(nèi)，其中市區(qū)（含江都區(qū)）在14個(gè)月內(nèi)。到2018年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在14個(gè)月內(nèi)，其中市區(qū)在12個(gè)月內(nèi)。到2020年底，實(shí)現(xiàn)商品住宅庫存去化周期保持在合理區(qū)間的目標(biāo)。

鑒于上述的總體目標(biāo)，揚(yáng)州市從制度改革、政策鼓勵(lì)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和降本增效等方面形成“21條”具體措施。其中有積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房，鼓勵(lì)新就業(yè)人才購（租）房，暫停安置房新項(xiàng)目建設(shè)，加快將存量商品住房轉(zhuǎn)用為拆遷安置房。鼓勵(lì)符合條件的存量商業(yè)辦公用房等改為“創(chuàng)客空間”。支持新建商品住房“以租代售”，加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)開發(fā)建設(shè)，扶持綠色建筑、裝配式建筑、成品住房（裝修房）的開發(fā)建設(shè)。合理調(diào)控住宅用地出讓，堅(jiān)持適度不飽和供應(yīng)策略。2016年，市區(qū)商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量調(diào)減為1500畝左右。鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

2.2 揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫存政策執(zhí)行

根據(jù)博深地產(chǎn)研究院和揚(yáng)州房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)，2017年1月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交1984套，2月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交1808套，3月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2941套，4月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2337套，5月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2160套，6月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2652套，7月份成交1704套，8月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2745套，9月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2103套，10月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2659套。

目前揚(yáng)州市供大于求，庫存上漲，截止2017年10月當(dāng)前可售庫存129.55萬㎡，可售周期4.2個(gè)月。圖2中可以看出在相應(yīng)的政策以及開發(fā)商采取的新的營銷策略下，揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場的庫存量處于平穩(wěn)健康下滑的狀態(tài)，在2017年這一現(xiàn)象尤其明顯，在政府《實(shí)施意見》以及國家宏觀調(diào)控，揚(yáng)州市場庫存量和新增量處在螺旋穩(wěn)定的態(tài)勢。

從揚(yáng)州土地供銷和市場溢價(jià)走勢即圖3、圖4可以看出，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)面積從2016年1月到2017年10月這段期間，土地供應(yīng)面積不斷增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回暖，但房管局嚴(yán)控預(yù)售證，市場可售房源較少，各大地產(chǎn)開發(fā)商正積極集中拿預(yù)售證，為加緊步伐沖擊年底售房業(yè)績。2017年1-10月，揚(yáng)州共有26塊土地成交；3月份涉住土地成交，整體溢價(jià)率最高144.38%。僅10月就供應(yīng)7幅土地，共計(jì)建筑面積81.22萬方，無商業(yè)地塊。

2.3 揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場去庫存運(yùn)行分析

目前揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不應(yīng)求的態(tài)勢，在《實(shí)施意見》和相應(yīng)政策措施實(shí)施情況下，去庫存效果明顯，問題并不顯著；從揚(yáng)州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和去庫存政策執(zhí)行效果分析，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，發(fā)展健康。

3、房地產(chǎn)去庫存的幾點(diǎn)思考

3.1 緊跟城鎮(zhèn)化步伐，發(fā)展自身優(yōu)勢

按照2016全國城市級別劃分標(biāo)準(zhǔn)（北京、上海、廣州、深圳屬于一線城市，部分省會城市屬于二線城市），揚(yáng)州市屬于三線城市。對揚(yáng)州這樣的三線城市來說，房地產(chǎn)去庫存是政府重中之重，應(yīng)順應(yīng)時(shí)代要求，與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相適應(yīng)，借助去庫存的時(shí)機(jī)，通過營銷策略、銀行降息、各種補(bǔ)貼、住房公積金貸款利率等激勵(lì)方式，加快去庫存進(jìn)程，充分發(fā)揮城市人才、土地和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，利用好國家“人地錢”掛鉤政策，不斷發(fā)展壯大。這不僅符合本地長遠(yuǎn)利益，也符合國家新型城鎮(zhèn)化根本目標(biāo)。

3.2 緊貼市場需求，多方多措施實(shí)施和完善

揚(yáng)州市商品住房銷售量增速顯著回升，去化速度顯著加快，名義庫存水平下降商品房銷售速度增快。為保證市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，首先政府按照國家關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，堅(jiān)決落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控舉措，市場總體保持穩(wěn)定。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，保障剛性需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，確保各項(xiàng)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，揚(yáng)州市將在2017年進(jìn)行第二次制定系統(tǒng)性調(diào)控舉措，抑制不合理住房消費(fèi)支持剛需，完善多元化住房保障體系。其次開發(fā)商需認(rèn)真分析市場需求，執(zhí)行差異化的策略，摒棄同質(zhì)化的產(chǎn)品，形成具有競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足不同住戶的多種需要。針對市場已經(jīng)形成的庫存，有條件進(jìn)行修改的，要以供給側(cè)改革理論為依據(jù)，積極改建為適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的新產(chǎn)品，完善原有配套設(shè)施，提高綜合質(zhì)量，吸引消費(fèi)者，多渠道并舉消減住宅庫存。再者，消費(fèi)者應(yīng)結(jié)合市場和國家政策調(diào)控，理性化購房，切勿心存僥幸和投機(jī)心理。

3.3 緊跟政策調(diào)控，可持續(xù)健康發(fā)展

十三五期間，國家的各種調(diào)控政策，在這種“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“租購并舉”等等，對揚(yáng)州市房地產(chǎn)行業(yè)，目前的供不應(yīng)求的“不良性”的發(fā)展態(tài)勢，應(yīng)緊跟國家政策，制定并執(zhí)行適合揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的供給側(cè)實(shí)施意見，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，以保證市場能夠可持續(xù)并且健康發(fā)展。

結(jié)論：

房地產(chǎn)市場與人們息息相關(guān)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，國家的調(diào)控政策和城市出臺一些意見和實(shí)施方案是為了更好的使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化和制度化，這樣房地產(chǎn)市場才能夠可持續(xù)的發(fā)展。通過對2017年以來全國和揚(yáng)州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以及揚(yáng)州房地產(chǎn)去庫存實(shí)施意見，分析揚(yáng)州去庫存政策執(zhí)行效果并提出幾點(diǎn)思考。2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，同時(shí)也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一年，揚(yáng)州市在去庫存方面，時(shí)刻結(jié)合市場實(shí)際情況和政策的實(shí)施，有效促進(jìn)房地產(chǎn)有效健康發(fā)展。

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