法院判合同無效，登記機(jī)構(gòu)能否據(jù)此辦理登記

陶宇鏡　甘明超　袁碧蓉

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)遇到一個(gè)問題：法院判決不動(dòng)產(chǎn)合同無效，但并未明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，當(dāng)事人持該法院判決書要求登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記機(jī)構(gòu)該如何處理？

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”；《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的，提交人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等材料進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記”。據(jù)此可知，法院判決書具有使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的效力。而問題的關(guān)鍵在于：法院判決合同無效并不能直接等同于判決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，登記機(jī)構(gòu)能否僅憑合同無效判決辦理過戶。

有觀點(diǎn)認(rèn)為這是法院的“半吊子工程”。法院既然判決了合同無效，根據(jù)《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)一并判決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬于原出讓方。特別是在當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的范圍包括了合同效力和物權(quán)歸屬的情況下，法院只認(rèn)定合同效力屬于遺漏當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求。而在法院判決已經(jīng)做出的情況下，登記機(jī)構(gòu)如何辦理，又有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以辦理。因?yàn)殡m然法院只認(rèn)定了合同無效，但合同無效會(huì)發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的效果，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由此轉(zhuǎn)移，登記機(jī)構(gòu)因而可以辦理登記。第二種認(rèn)為不能辦理。法院判決只認(rèn)定合同無效，并未確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，合同無效固然會(huì)發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的效果，但有可能遇到其他阻礙而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人并非原出讓人，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)在未予以查清的情況下擅自辦理過戶。

筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。具體而言，合同無效而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人并非原出讓人有以下幾種可能：其一，善意第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。因此，如果房屋買受人將房屋轉(zhuǎn)讓給了善意第三人并完成了法定公示手段，即使買受人系無權(quán)處分，善意第三人也可以取得房屋所有權(quán)以維護(hù)交易秩序。其二，農(nóng)村村民將宅基地出賣給城市居民后，因房?jī)r(jià)上漲而主張合同無效、返還房屋，其返還房屋的主張可能因違反誠實(shí)信用原則而得不到法院支持。這種情況下，一方面，原告的訴訟請(qǐng)求違反了交易誠信，其行為違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的交易規(guī)律，不應(yīng)得到提倡；另一方面，我國現(xiàn)有的政策規(guī)定，農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)并非獨(dú)立存在，而是依附于房屋形成的一項(xiàng)地權(quán)，農(nóng)村房屋出讓后，房屋所有權(quán)人即喪失了房屋所占土地的宅基地使用權(quán)，而宅基地合法使用權(quán)人失去使用權(quán)后的土地使用權(quán)仍應(yīng)歸原集體經(jīng)濟(jì)組織所享有。這也導(dǎo)致合同無效后房屋所有權(quán)人并非原房屋出讓人（參考江蘇省南通市中級(jí)人民法院民事判決書（2014）通中民終字第2766號(hào)）。其三，房屋損毀滅失。比如火災(zāi)、地震等原因?qū)е路课輷p毀滅失，屬于《合同法》第五十八條規(guī)定的合同無效或者被撤銷后“不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”，此時(shí)房屋已然不存在，自然不可能將原出讓人作為房屋所有權(quán)人進(jìn)行登記。其四，原房屋出讓人系無權(quán)處分的情況，因?yàn)楹贤瑹o效可推知房屋買受人不成立善意取得，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”的規(guī)定，房屋所有權(quán)人是之前的真正權(quán)利人而非原房屋出讓人。其五，涉及刑事犯罪的，應(yīng)予以刑事處罰，原房屋所有權(quán)人可能無法取得房屋所有權(quán)。

由此可知，房屋買賣合同無效后，房屋所有權(quán)人并非一定是原房屋出讓人，登記機(jī)構(gòu)不能僅憑認(rèn)定合同無效的判決書過戶給原房屋出讓人，而只能在判決書明確認(rèn)定了物權(quán)歸屬時(shí)進(jìn)行相應(yīng)登記?！度珖舜蠓üの餀?quán)法釋義》對(duì)于《物權(quán)法》第二十八條的解釋也明確指出，“導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院判決或者仲裁委員會(huì)的裁決等法律文書，指直接為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)或者變動(dòng)物權(quán)的判決書、裁決書、調(diào)解書等”。由此也可以看出，法院判決書僅認(rèn)定合同效力而不認(rèn)定物權(quán)歸屬并不是“半吊子工程”，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的認(rèn)定需要更多的信息，法院在信息不充分的情況下也無法進(jìn)行判定。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint