現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響初探

王孟逸

摘要：在現(xiàn)在的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)占據(jù)重要的地位，其對社會經(jīng)濟(jì)繁榮建設(shè)及發(fā)展也是起到非常關(guān)鍵的作用。而投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中也是比較常見的一種經(jīng)營模式。本文將通過對投資性房地產(chǎn)的介紹、現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響及投資性房地產(chǎn)面對當(dāng)前的會計準(zhǔn)則應(yīng)該做好的面對措施來展開討論。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響

隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)價格也在不斷的升高，這一趨勢，給房地產(chǎn)開發(fā)商來帶巨大的經(jīng)濟(jì)及社會效益，也給投資性房地產(chǎn)帶來了全新的發(fā)展動力。此外，社會的進(jìn)步也會促進(jìn)國家制度的完善，現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則的完善就給投資性房地產(chǎn)帶來了比較大的影響。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

（一）定義

投資性房地產(chǎn)是指將賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的一種房地產(chǎn)的模式。也可以說，投資性房地產(chǎn)就是開發(fā)商為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益而將房屋固定資產(chǎn)通過某種手段將其進(jìn)行升值或者將房屋的租金提高的一種活動[1]。

（二）特點(diǎn)

在與普通的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)在項目上具有投資收益的特點(diǎn)。具體表現(xiàn)在兩個方面。

1.對外出售，就是指先將房屋出租出去，獲取一部分利益之后再將房屋進(jìn)行買賣，進(jìn)而獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益。

2.單獨(dú)計量就是指投資性房地產(chǎn)從會計科目上來看，是具有一定的獨(dú)立性，而在核算上來說，其又是單獨(dú)進(jìn)行的會計核算。

（三）范圍

從當(dāng)前來看，我國現(xiàn)行的規(guī)定投資性房地產(chǎn)類型的范圍主要有：1.已經(jīng)出租的土地使用權(quán)力。2.已經(jīng)出租的建筑物。3.現(xiàn)在擁有并且準(zhǔn)備將其升值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。除此之外，值得注意的是自用的房地產(chǎn)及作為存貨的房地產(chǎn)不能算在投資性房地產(chǎn)之內(nèi)[2]。

二、現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)政策的影響

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的概念、標(biāo)準(zhǔn)及范圍、科目等內(nèi)容做出了清晰的規(guī)定，同時對其的會計計量和核算方式也提出了全新的要求[3]。詳細(xì)影響如下：

（一）對計量模式的影響

現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則在對房地產(chǎn)的會計計量模式上有著巨大的改變，其將傳統(tǒng)的會計計量模式創(chuàng)新為一種新的計量模式，即公允價值模式。而在利用公允價值模式對會計工作進(jìn)行相關(guān)的處理上，是需要存在一定的實施條件。比如說在對投資性房地產(chǎn)的輻射地區(qū)上，就必須要確保地區(qū)具有相對來說較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。利用此市場可以幫助企業(yè)在了解房地產(chǎn)價格信息的時候確保信息真實和合理性，這樣一來，就可以幫助企業(yè)在進(jìn)行投資的時候，降低投資風(fēng)險，增加投資收益。如，供銷大集集團(tuán)股份有限公司于2017年7月正式啟用公允價值法為計量模式，這一轉(zhuǎn)變使得公司2017年上半年凈利潤增加了1.84億元，4月30日股東權(quán)益增加19.42億元。

（二）對會計核算的影響

對于現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則來說，會計核算方式的改變可以算得上是針對投資性房地產(chǎn)會計政策上做出的一項比較大的改變。在現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)要想進(jìn)行會計核算工作的時候，就必須要明確其前提條件，然后才能進(jìn)行后續(xù)的關(guān)于會計確認(rèn)及計量等一系列工作。這一政策的實施既可以幫助投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對行業(yè)進(jìn)行總體評估真實性的時候起到一定的保障作用。又可以將投資性房地產(chǎn)企業(yè)的利益固定在一個較為穩(wěn)定的環(huán)境內(nèi)，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展及投資性房地產(chǎn)市場的整體經(jīng)濟(jì)起到一個促進(jìn)的作用。例如，嘉凱城對投資性房地產(chǎn)會計政策進(jìn)行變更，隨后對會計核算產(chǎn)生影響，公司對合并財務(wù)報表進(jìn)行編制，對2015～2016年財務(wù)報表進(jìn)行追溯調(diào)整，更加客觀的反映公司財務(wù)與經(jīng)營狀況。

（三）對企業(yè)價值同稅收關(guān)系的影響

我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則也改變了投資性房地產(chǎn)的企業(yè)價值同稅收之間的關(guān)系[4]。其不僅僅是將二者之間的相關(guān)性進(jìn)行調(diào)整，更是對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈結(jié)構(gòu)及投資收益模式都進(jìn)行了較大的改變。從計量模式上來看。公允價值模式取消了傳統(tǒng)的模式中的資產(chǎn)攤銷和相關(guān)的折舊費(fèi)。其將真實發(fā)生的支出算進(jìn)賬面價值中，這在一定程度上，降低了賬面資產(chǎn)及利潤的損失，進(jìn)而減少發(fā)生稅收抵銷的情況，但是這種模式在對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實際利益上，也會進(jìn)行相應(yīng)的減少。如，某公司所得稅稅率為25%，以資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算，盈余公積的計提比例10%，于2015年改為公允價值模式，變更日公允價值為1600萬元，則變更后是調(diào)增遞延所得稅負(fù)債為75萬元，顯示出會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)政策的影響。

三、投資性房地產(chǎn)針對現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的措施

基于當(dāng)前的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)帶來的影響下，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部的一系列措施來保證企業(yè)實現(xiàn)其自身的經(jīng)營目標(biāo)，具體方法如下。

（一）提高對會計準(zhǔn)則的重視

要想在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中引起對會計準(zhǔn)則的重視。企業(yè)就要定期的組織員工針對現(xiàn)行準(zhǔn)則進(jìn)行相關(guān)的教育及知識講座。進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)員工的會計人員對現(xiàn)性會計準(zhǔn)則內(nèi)容的理解及掌握。可以使相關(guān)企業(yè)的會計人員在對現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則上有個足夠的了解及重視。也可以使企業(yè)的會計人員利用現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則下進(jìn)行會計核算時，可以更加熟練及完整。企業(yè)通過對會計準(zhǔn)則重視的提高，一方面可以幫助會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中加快推行速度。另一方面，來及準(zhǔn)則還可以幫助投資性房地產(chǎn)企業(yè)提高其會計工作的總體水平及效率。

（二）健全會計管理制度體系

對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以在不違背國家相關(guān)法律法規(guī)的制度下，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況設(shè)立相應(yīng)的會計管理制度體系。其可以將財務(wù)管理、會計核算、預(yù)算、風(fēng)險評估及獨(dú)立審計等制度設(shè)置在內(nèi)，然后適當(dāng)?shù)慕⒖己酥贫龋鞔_會計人員的工作職責(zé)，從而使投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前會計準(zhǔn)則的影響更加平穩(wěn)持續(xù)的發(fā)展。

（三）防范財務(wù)風(fēng)險

對于所有企業(yè)來說，在進(jìn)行管理中，最不可缺少的就是風(fēng)險評估工作[5]。對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險評估更是具有不可替代的作用。在投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資的過程中，一定要時刻關(guān)注對財務(wù)風(fēng)險的防范及控制，確保其在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的同時，最大程度的縮小及杜絕財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。企業(yè)在對財務(wù)風(fēng)險防范制度的健全建立上，一定要具有一定的風(fēng)險防范意識，在制度上明確相應(yīng)的責(zé)任。另外，企業(yè)還要對自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，要在順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展潮流下，明白財務(wù)應(yīng)發(fā)揮的作用，從而幫助企業(yè)可以最大化的降低或減少風(fēng)險的程度。endprint

（四）加大會計內(nèi)審管理力度

對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)審管理上來說，必須要全方位的進(jìn)行管理。企業(yè)在進(jìn)行相應(yīng)制度建設(shè)的時候，一定要確保財務(wù)內(nèi)審部門工作的獨(dú)立性及權(quán)威性。審計部門通過對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，來幫助企業(yè)經(jīng)營者在投資過程中降低財務(wù)工作中可能存在的問題及風(fēng)險。以防止企業(yè)在進(jìn)行投資過程中發(fā)生不必要的資金方面的損失。

（五）提升會計人員的綜合素質(zhì)

眾所周知，對于會計管理工作，會計人員的綜合素質(zhì)對于財務(wù)工作的進(jìn)行有著一定的影響，因此，財務(wù)工作想要有效的開展，必須要不斷對會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，依據(jù)會計人員的自身情況，要定期進(jìn)行培訓(xùn)、以講座的方式對會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷加強(qiáng)會計人員的投資房地產(chǎn)行業(yè)的理論知識，還要提升會計人員對于專業(yè)技能的水準(zhǔn)，要求會計人員要有專業(yè)的素質(zhì)水平，積極建立專業(yè)。高素養(yǎng)的隊伍。

（六）促進(jìn)行業(yè)金融體系的完善

要充分了解投資性房地產(chǎn)的行業(yè)需要，依據(jù)實際情況來構(gòu)建完善的金融體系，同時對于金融資本市場的建立要保證其具有一定的方法與渠道，不斷改革房地產(chǎn)行業(yè)的市場，降低對企業(yè)在債券、貸款方面的監(jiān)管，放松貸款等限制條件，要維護(hù)好投資性房地產(chǎn)行業(yè)秩序，實行實時管理方法，保證投資性房地產(chǎn)行業(yè)更加正規(guī)、系統(tǒng)、有秩序發(fā)展，為了更好的完善投資性房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系，要對企業(yè)信譽(yù)進(jìn)行維護(hù)，才能存進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)論

綜上所述可以看出，現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)具有較大影響?？偟膩碚f，現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則可以促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。另外，現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)企業(yè)實施的過程中，相關(guān)部門可以及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并制定相應(yīng)的解決措施。因此，二者緊密結(jié)合，這對投資性房地產(chǎn)行業(yè)及現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則的發(fā)展，都具有一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙紅梅.現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響[J].財會學(xué)習(xí)，2016，07（12）：112-113.

[3]黃艷芝.新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響[J].市場研究，2014，07（09）：68-69.

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[5]毛慶.新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011，14（04）：53-54+67.

（作者單位：福建省漳州市招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司）endprint