房地產(chǎn)估價風(fēng)險及防范探析

周文良

摘 要：在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)估價將朝著國際化及市場化的方向發(fā)展，服務(wù)業(yè)將更加多元化。 但目前房地產(chǎn)評估行業(yè)在開發(fā)和運(yùn)營上還存在不少缺陷，應(yīng)采取有效措施促進(jìn)市級房地產(chǎn)評估行業(yè)從而進(jìn)一步發(fā)展，確保行業(yè)的可靠性和安全性。 在此基礎(chǔ)上，文章提出了規(guī)范房地產(chǎn)評估市場的對策建議，旨在為房地產(chǎn)評估市場提供參考和幫助 。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；風(fēng)險；防范措施

近年來，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展促使了估值業(yè)的業(yè)務(wù)量大幅增長。 數(shù)量的增加不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，還體現(xiàn)在企業(yè)的類型上。 除了房地產(chǎn)抵押貸款估值，房地產(chǎn)交易估值等傳統(tǒng)類型的估值業(yè)務(wù)外，還出現(xiàn)了新興的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)保險估值。 這意味著更多行業(yè)和更多用戶的估值報告對房地產(chǎn)估值結(jié)果提出更多的預(yù)期，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和評估師承擔(dān)更大的責(zé)任。 但是，房地產(chǎn)評估引起的訴訟糾紛也隨著業(yè)務(wù)量的增加而增加。 房地產(chǎn)評估風(fēng)險帶來的問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特性

多重因素是房地產(chǎn)估價風(fēng)險的重要特征。 整個評估過程的任何方面和步驟都存在估值風(fēng)險，具體環(huán)節(jié)的風(fēng)險由多種因素組成，涉及到相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體，評估人員，評估人員和政府利益，人員道德，管理層 組織，政府的政策和法律可能成為風(fēng)險因素。其次，評估工作完成后，客觀上形成了房地產(chǎn)估價風(fēng)險因素，但這些因素不一定出現(xiàn)，臨時性關(guān)聯(lián)方需要承受損失，責(zé)任沒有成為現(xiàn)實(shí)。 一旦這些風(fēng)險因素被揭示和改變，就會變得危險。 但一旦相關(guān)利益相關(guān)方了解情況，不能承受由此造成的損失，潛在風(fēng)險將轉(zhuǎn)化為事實(shí)風(fēng)險[1]。最后一點(diǎn)就是房地產(chǎn)估價的結(jié)果并不是唯一的，這是由房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)決定的。 同時也決定了制定估值方案，選擇估值方法和依據(jù)，選擇客戶等方面的差異，因此估值結(jié)果也會有所變化， 估值風(fēng)險難以定量判斷。

二、房地產(chǎn)股價風(fēng)險分析

1.1相關(guān)法律法規(guī)的不完善和漏洞

在當(dāng)下房地產(chǎn)估價有關(guān)的法律中，只有《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)房地產(chǎn)估價的條款，但沒有對其具體操作明確規(guī)定。在法律法規(guī)層面，1999年建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》至今一直在使用。作為房地產(chǎn)評估最高層次的指導(dǎo)思想，《房地產(chǎn)評估規(guī)范》中有很多規(guī)定不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時代的需要，甚至存在漏洞。 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對部分新型估價業(yè)務(wù)沒有提供詳細(xì)規(guī)定，使估價師在評估工作中有較大的自由裁量權(quán)，導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)偏差。另外，《估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《估價師注冊管理辦法》也有相關(guān)規(guī)定，與當(dāng)前行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展相矛盾，是房地產(chǎn)風(fēng)險評估的隱患。

1.2估價的客體與主體信息不對稱

從接受委托房地產(chǎn)估價手續(xù)，起草估價工作方案，收集資料到現(xiàn)場調(diào)查等一系列籌建工作進(jìn)行估價工作，受到客戶故意提供虛假信息，評估人員確定缺乏經(jīng)驗(yàn)的原因， 信息不對稱現(xiàn)象。 房地產(chǎn)估價師對待估價對象的確切價值取決于詳細(xì)可靠的基本信息，合法權(quán)利證明書和實(shí)際市場價格等相關(guān)信息。 如果這些資料中存在缺陷和缺陷，將直接影響評估人員作出與評估對象真實(shí)值不一致的估計，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

1.3估價人員職業(yè)能力及道德風(fēng)險

對估值目標(biāo)進(jìn)行客觀的價值判斷，要求房地產(chǎn)評估人員要站在公正的視角。 然而，在實(shí)際工作中，評估人員往往受到各方面的誘惑。 從業(yè)人員道德價值低，違規(guī)成本低，缺乏職業(yè)道德考核制度，往往為房地產(chǎn)評估行業(yè)的潛在腐敗提供了溫床。

三、房地產(chǎn)股價風(fēng)險的主要防范措施

1.1制定相關(guān)法律及法規(guī)

為確保我國房地產(chǎn)評估業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制下的長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)制定實(shí)施原則和行業(yè)技術(shù)規(guī)范的有關(guān)法律法規(guī)。這不僅解決了行業(yè)間存在的惡性競爭，也解決了行業(yè)技術(shù)需求，增強(qiáng)了風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險意識和自我責(zé)任感，規(guī)范的評估步驟和評估方法。在我國，房地產(chǎn)評估市場能否長期健康發(fā)展，不僅受到地方政策的制約，還應(yīng)與整個市場的經(jīng)濟(jì)體系相結(jié)合。許多城市主要依靠國家有關(guān)法律法規(guī)限制市場評估機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)的評估，政策必然會有不可能涉及的地方，很多法律法規(guī)已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)體制[2]。因此，要運(yùn)用有關(guān)部門制定或完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，形成完整的法規(guī)體系和法律體系，使整個評估機(jī)構(gòu)能夠健康地進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作。

1.2建立相關(guān)信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)

評估師在估值過程中需要大量信息作為估值的類比和參考依據(jù)，因?yàn)樾畔⒉粶?zhǔn)確，不完整導(dǎo)致的風(fēng)險更難避免，這與當(dāng)前房地產(chǎn)信息透明度不足有關(guān)。 房地產(chǎn)信息包括房地產(chǎn)市場，政府政策等有關(guān)信息，指的是政府可以開通的土地出讓金，土地出讓金計劃和房地產(chǎn)公司信用檔案，房屋租賃管理，現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)所有權(quán)登記 ，房地產(chǎn)預(yù)售管理和房地產(chǎn)市場交易信息。

1.3加強(qiáng)培訓(xùn)制度，提高員工專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)評估師目前是房地產(chǎn)評估市場的主體。評估師應(yīng)具備最好的專業(yè)素質(zhì)，堅實(shí)的房地產(chǎn)評估理論和良好的職業(yè)素質(zhì)，加上豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能發(fā)展評估師。在其他方面，一個合格的評估師不僅要有良好的職業(yè)道德和個人素質(zhì)，還要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。這樣在行業(yè)內(nèi)，評估師的行為就符合理論和規(guī)范。對于評估師來說，良好的職業(yè)道德，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的理論知識是其公正、科學(xué)評估企業(yè)的基本原則。評估機(jī)構(gòu)有優(yōu)秀的評估師，通常以注冊條件和專業(yè)資格為前提。對于目前的房地產(chǎn)評估市場，評估師注冊條件制度和資格考試條件稍寬。例如：缺乏時間評估工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的人員有限，他們沒有資格參加實(shí)踐考核考試，需要不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)的考核崗位才有機(jī)會參加考試?？荚嚸嬖嚭凸P試。面試時，主要注重估價師的寫作能力和應(yīng)答筆試的能力，涉及更多的專業(yè)知識和理論。同時還介紹了西部地區(qū)的先進(jìn)理念，評估師進(jìn)行注冊，還需附上幾個有代表性的評估報告。另外，為了鼓勵評估師主動學(xué)習(xí)，還要設(shè)定評估師的水平。組織可以根據(jù)他們的年齡和表現(xiàn)來定義他們的水平。例如：機(jī)構(gòu)可以評估十年或十幾年的工作經(jīng)驗(yàn)評估師，不同級別的考試內(nèi)容也不同，要嚴(yán)格評估師的紀(jì)律，剽竊和考試不能發(fā)生等不良現(xiàn)象。這樣，評估人員為了達(dá)到更高的層次，就會敦促自己積極研究職業(yè)評估知識和評估理論[3]。

四、結(jié)束語

總而言之，對于中國的房地產(chǎn)評估師來說，除了需要研究國外對動態(tài)，行業(yè)學(xué)術(shù)，行業(yè)規(guī)范，政策法規(guī)，理論水平和實(shí)例分析等問題的評估外，還要定期參與行業(yè)開展通訊活動。 可見，作為一個好的評估者，不僅要在自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行探索，還要學(xué)習(xí)相關(guān)法律，了解兩者的合法與非法的區(qū)別。

參考文獻(xiàn)

[1]卜曄蕾.房地產(chǎn)估價風(fēng)險與防范措施[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2013，440（10）：24-27.

[2]楊立輝.芻議房地產(chǎn)估價的風(fēng)險與防范[J].房地產(chǎn)，2015，66（2）：66-67.

[3]白新華.房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2016，15（5）：28-29.endprint