試論小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬

李仕春

摘要：隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市建設(shè)用地出現(xiàn)供應(yīng)緊張趨勢(shì)。居民小區(qū)作為城市中最常見(jiàn)的住房模式，用地集約化程度較高，可利用空間比較狹小，因此私家車的停放成為一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，地下車庫(kù)和停車位的建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)關(guān)注。 由于我國(guó)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容不夠完善，對(duì)地下車庫(kù)、停車位僅做出了原則性的規(guī)定，導(dǎo)致商品房業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商之間糾紛不斷。本文對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬的幾種說(shuō)法進(jìn)行了探討，并針對(duì)《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定問(wèn)題進(jìn)行研究，提出了相關(guān)意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；車位；車庫(kù)；所有權(quán)歸屬；物權(quán)法

引言

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，我國(guó)城市汽車的保有量每年呈遞增之勢(shì)，伴隨汽車數(shù)量的增加，但住宅小區(qū)車位、車庫(kù)數(shù)量的增長(zhǎng)卻與之不相適應(yīng)，住宅小區(qū)的車位、車庫(kù)日益成為一種稀缺資源，隨之產(chǎn)生的有關(guān)小區(qū)停車位權(quán)屬的糾紛日益增多。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第74條明確了住宅小區(qū)停車位“約定歸屬為主，業(yè)主共有為輔”的原則，很大程度上解決了開發(fā)商以及物業(yè)管理公司和業(yè)主在小區(qū)停車位上存在的矛盾，然而在車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要中業(yè)主的優(yōu)先權(quán)如何體現(xiàn)，約定不明時(shí)所有權(quán)的歸屬以及開發(fā)商在小區(qū)公共場(chǎng)地建造的機(jī)械停車位的所有權(quán)歸屬三個(gè)方面仍然存在缺漏，由于相關(guān)條文粗糙，可操作性不強(qiáng)，仍然給司法實(shí)踐留下了諸多難題。因此，加強(qiáng)小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬的研究具有十分重要的意義。

1小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議

小區(qū)車位、車庫(kù)是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的場(chǎng)所，既包括屬于開放式空間的車位，又包括具有封閉空間的車庫(kù)等。關(guān)于小區(qū)車位（車庫(kù)）的所有權(quán)歸屬的爭(zhēng)論頗多，觀點(diǎn)紛呈，在物權(quán)法審議的過(guò)程中也幾經(jīng)修改，主要存在以下幾種觀點(diǎn)：

1.1從物說(shuō)

此說(shuō)認(rèn)為小區(qū)車位、車庫(kù)是小區(qū)房屋的從物，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)依附房屋一并出售、轉(zhuǎn)移，購(gòu)買商品房的同時(shí)也得到了車位、車庫(kù)。但是車位、車庫(kù)的使用價(jià)值是獨(dú)立的，其主要功能是小車停放，即使脫離了小區(qū)高層建筑物，其停車的功能并不會(huì)改變，這與民法上從物脫離主物即失去效用的原理是不符的，故車位、車庫(kù)與小區(qū)房屋在物物關(guān)系上并不是主從關(guān)系。如果將車庫(kù)、車位定位為建筑物的從物，依據(jù)主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移的原理，業(yè)主在取得房屋的所有權(quán)時(shí)即取得車位、車庫(kù)所有權(quán)，但實(shí)際上，大部分的小區(qū)車位、車庫(kù)是單獨(dú)銷售的，很多車位、車庫(kù)在規(guī)劃時(shí)是單列的，其面積也未計(jì)入小區(qū)房屋的面積分?jǐn)們?nèi)，而且，很多地下車位、車庫(kù)的興建開發(fā)商投入了高額成本，故認(rèn)定小區(qū)車位、車庫(kù)是從物歸屬業(yè)主所有，有失公平。

1.2獨(dú)立客體說(shuō)

有學(xué)者認(rèn)為小區(qū)車位、車庫(kù)并不是從物，而是可以與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。因此不能遵循“從物隨主物一并轉(zhuǎn)移”的法則。按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”原則，停車場(chǎng)、車庫(kù)和房屋一樣都是由開發(fā)商投資建造而成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)享有最初的所有權(quán)。此學(xué)說(shuō)也存在缺陷：一是此種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)車位、車庫(kù)的獨(dú)立性而忽視了車位、車庫(kù)與住房之間的密切聯(lián)系，車庫(kù)雖然不是區(qū)分所有權(quán)專有部分，但專有部分離開了它就難以發(fā)揮其功能，車庫(kù)也因?yàn)閰^(qū)分所有的存在獲得了自己存在的價(jià)值；二是此種觀點(diǎn)只分析了車庫(kù)的獨(dú)立性，就不區(qū)分車位、車庫(kù)而認(rèn)為其都具有獨(dú)立性，而事實(shí)上這兩種是不同的，地面的車位往往是開放性的，而且大多占用的是公共場(chǎng)地，并不具備獨(dú)立性特征。

1.3面積分?jǐn)傉f(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本和面積“分?jǐn)偂鼻闆r來(lái)判定產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主還是開發(fā)商。如果房屋在銷售時(shí)，開發(fā)商將停車位、車庫(kù)成本或面積分?jǐn)偟浇ㄖ杀净蚍课菝娣e中，車位就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主，如果沒(méi)有，就歸開發(fā)商所有。此學(xué)說(shuō)在一定程度上解決了直接規(guī)定開發(fā)商所有或者業(yè)主所有所存在的弊端，也解決了在規(guī)定車位、車庫(kù)歸業(yè)主共有的情形下無(wú)車業(yè)主必須分?jǐn)傎?gòu)買車位、車庫(kù)成本的不公平問(wèn)題。但此學(xué)說(shuō)也存在弊端：對(duì)于車位（車庫(kù)）的成本是否已經(jīng)計(jì)入建造成本并分?jǐn)傆诟鱾€(gè)業(yè)主的問(wèn)題涉及有關(guān)建筑的專業(yè)問(wèn)題，一般業(yè)主并不具備此相關(guān)知識(shí)，況且在信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情形下，如果讓開發(fā)商承擔(dān)舉證成本是否已經(jīng)分?jǐn)偟浇ㄖ杀净蚍课菝娣e很可能成為開發(fā)商的工具，即使開發(fā)商的證明不真實(shí)，其他組織也很難查清。

1.4約定說(shuō)

該說(shuō)法認(rèn)為對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)意思自治原則自行約定，沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，則由全體業(yè)主共同所有。其理由主要有：其一，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大多數(shù)業(yè)主通過(guò)合同的約定取得了車位、車庫(kù)的所有權(quán)或使用權(quán)，說(shuō)明行之有效；其二，車位、車庫(kù)與道路、電梯等共有財(cái)產(chǎn)不同，確定為業(yè)主共有共用實(shí)踐中很難操作；其三，開發(fā)商制定的商品房銷售價(jià)格與是否把車位、車庫(kù)的建筑成本攤?cè)胄^(qū)總成本沒(méi)有必然聯(lián)系，且實(shí)際上難以證明建筑成本中是否已包含可車位、車庫(kù)的建造成本；其四，具有獨(dú)立價(jià)值的車位、車庫(kù)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建更多的車位、車庫(kù)，緩解車位緊張的狀況。我國(guó)學(xué)界普遍認(rèn)為，《物權(quán)法》采取了所謂的“約定歸屬說(shuō)”。

2《物權(quán)法》中小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬存在問(wèn)題

《物權(quán)法》第74條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定以法律的形式對(duì)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)作出規(guī)定，在一定程度上使現(xiàn)實(shí)生活中停車位權(quán)屬問(wèn)題有法可依，對(duì)開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司因小區(qū)停車問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛有所緩解，但仍存在諸多問(wèn)題。

2.1“首先滿足業(yè)主需要”的問(wèn)題

《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)“首先滿足”規(guī)范進(jìn)行定性，很可能導(dǎo)致在司法實(shí)踐當(dāng)中，如果發(fā)生開發(fā)商在沒(méi)有首先滿足業(yè)主的情況下將規(guī)劃的車位、車庫(kù)處分給第三人的情況，業(yè)主卻無(wú)法根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定主張?jiān)摰忍幏值暮贤瑹o(wú)效，使得業(yè)主的停車需求無(wú)法得到滿足，利益受到損害而無(wú)法彌補(bǔ)，也使《物權(quán)法》該“首先滿足”的規(guī)定成為了一紙空文，違背了其立法意圖。此外，在實(shí)踐中缺乏具體的操作細(xì)則，對(duì)于賦予業(yè)主的權(quán)利性質(zhì)、賦予的權(quán)利內(nèi)容、實(shí)現(xiàn)權(quán)利的途徑、救濟(jì)的途徑等內(nèi)容缺乏細(xì)節(jié)化的規(guī)定?！笆紫葷M足業(yè)主的需要”在某種程度上體現(xiàn)了法律對(duì)業(yè)主停車位對(duì)外流轉(zhuǎn)的約束，但是原則性的表述未必就是具有法律效力的規(guī)則。上述問(wèn)題在條文中均得不到有效的解決，在司法實(shí)踐中，嚴(yán)重地影響了給當(dāng)事人選擇判斷以及法官分析裁判。

2.2“沒(méi)有約定或約定不明”的問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》刪除了《物權(quán)法》（草案）中曾經(jīng)對(duì)沒(méi)有約定或約定不明的車位、車庫(kù)權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主之規(guī)定。這樣的變動(dòng)是權(quán)衡各方利益之下作出的妥協(xié)，看似是保護(hù)了意思自治，實(shí)際上卻是留下了一塊立法空白，在實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多糾紛卻無(wú)法律依據(jù)可循。意思自治、平等協(xié)商的前提條件是當(dāng)事人之間是平等主體，表現(xiàn)形式是平等對(duì)話與協(xié)商的能力，即事實(shí)上的平等。單個(gè)業(yè)主和開發(fā)商之間，無(wú)論是對(duì)物業(yè)小區(qū)的控制能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是專業(yè)經(jīng)驗(yàn)方面顯然都難以比肩，忽略開發(fā)商和業(yè)主之間的事實(shí)上的不平等，追求形式上意思自治，反而使得意思自治原則徹底淪為占有優(yōu)勢(shì)地位的開發(fā)商侵害業(yè)主權(quán)利的工具，處于弱勢(shì)地位的廣大業(yè)主的真實(shí)意愿難以表達(dá)。

3小區(qū)車位、車庫(kù)所有權(quán)歸屬制度的完善

3.1明確“首先滿足”的內(nèi)涵

《物權(quán)法》第74條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”首先滿足的對(duì)象是“業(yè)主的需要”，業(yè)主的需要實(shí)際就是停車的需要，這種需求可以通過(guò)購(gòu)買取得所有權(quán)來(lái)滿足，也可以通過(guò)租賃等其他方式取得使用權(quán)來(lái)滿足。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)這里的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定合理的期限，并應(yīng)規(guī)定開發(fā)商出售小區(qū)車位的告知義務(wù)，即開發(fā)商對(duì)車位的銷售行為應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定的方式告知業(yè)主。而對(duì)于開發(fā)商為了獲利引用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)“同等條件”而將車位出讓給業(yè)主以外的人或以此相要挾來(lái)讓業(yè)主被迫承受高價(jià)的情況，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由相關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)車位的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，得出合理的價(jià)格區(qū)間，開發(fā)商的銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)在此價(jià)格范圍內(nèi)，以防止開發(fā)商以不合理的高價(jià)損害業(yè)主的利益。

3.2完善房地產(chǎn)登記制度

第一，完善產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容，房地產(chǎn)登記證件上應(yīng)明確記載共有部分權(quán)屬情況，通過(guò)公示建筑物共有、公用部位及他項(xiàng)權(quán)利，完整的物權(quán)有利于產(chǎn)權(quán)人表彰、維護(hù)自身權(quán)利；第二，完善登記類型，增加小區(qū)車位、車庫(kù)的預(yù)購(gòu)登記，當(dāng)部分小區(qū)暫時(shí)不考慮買車時(shí)，可以進(jìn)行預(yù)購(gòu)登記，開發(fā)商必須在法定有效期限內(nèi)保留其購(gòu)買小區(qū)車位、車庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利，不得擅自出售、出租小區(qū)車位、車庫(kù)；第三，將專有停車位與商品房權(quán)屬證書關(guān)聯(lián)注記，針對(duì)既購(gòu)買了商品房又購(gòu)買了停車位的業(yè)主的登記要求，即在停車位的登記簿和權(quán)屬證書上注記商品房的信息，同時(shí)在商品房的登記簿和權(quán)屬證書上注記停車位的信息，這樣做便于買方在購(gòu)房時(shí)知曉停車位權(quán)屬狀況、并選擇是否要一并購(gòu)買停車位。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的重要問(wèn)題，它不僅僅關(guān)系到小區(qū)居民的切身利益問(wèn)題，也是城市化進(jìn)程中必須面對(duì)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。科學(xué)合理的界定車位、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬，既要保證業(yè)主的利益不受侵犯，又要保證開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)修建足夠的車位、車庫(kù)，以適應(yīng)汽車數(shù)量的激增，從制度上根本性的加以規(guī)范是當(dāng)前一個(gè)重要的任務(wù)。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》關(guān)于車位、車庫(kù)所有權(quán)歸屬問(wèn)題相關(guān)規(guī)定的研究，并從多個(gè)方面采取措施，完善和細(xì)化相關(guān)制度。

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