振興遼寧老工業(yè)基地背景下推進租售同權(quán)的對策研究

鄭萍 閆婷

（1、沈陽工程學(xué)院文法學(xué)院 遼寧沈陽110036；2、中共遼寧省委黨校經(jīng)濟學(xué)教研部 遼寧沈陽110161）

一、遼寧推進租售同權(quán)存在的困境

（一）住房租賃市場發(fā)展過度依賴市場化

商品房由市場供給，即住房價格要受到市場供求關(guān)系和價值規(guī)律的影響。住房價格長期居高不下，對于城市中低收入人群而言，高房價是他們獲得住房的最大障礙。住房不同于一般商品，具有公共產(chǎn)品屬性，從人的生存權(quán)角度而言住房代表著居住權(quán)，如果完全依靠市場供給，受一般商品價值規(guī)律的調(diào)整，可能會造成居民無法平等享有居住權(quán)，高收入群體會獲得較好的居住環(huán)境，而低收入群體則無法承受房價壓力不能通過購買獲得住房。這種情況下需要政府加強對低收入群體居住權(quán)的保障，增加租賃住房和保障性住房，減少居民對購買住房的依賴和壓力。

（二）存量房產(chǎn)開發(fā)利用力度不足

遼寧的存量房產(chǎn)分為兩大類：一類是城市周邊大量已開發(fā)完成的住房，周邊設(shè)置有待完善且受教育、醫(yī)療等公共資源配置影響較大；另一類是位于市區(qū)較好地段的大量商業(yè)地產(chǎn)，占地面積大，區(qū)位較好，但經(jīng)營狀況并不樂觀。這兩類存量房產(chǎn)亟需在新的開發(fā)思路下重新規(guī)劃使用。目前政府對存量房產(chǎn)的開發(fā)利用取得了一定的成效，主要是通過政策鼓勵以銷售的方式推進存量住房的消化。從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展來看，應(yīng)將存量房產(chǎn)規(guī)劃新的用途，用于租賃或公共服務(wù)。但在資金來源、政策配置、產(chǎn)權(quán)確認、運營方式上仍需要政府通過政策和制度加以規(guī)范。

（三）供地政策制約住房租賃市場發(fā)展

市場供求關(guān)系影響供地政策。商品住房在消費性需求小于投資性需求，而廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房等保障性住房消費性需求要遠大于投資性需求?，F(xiàn)階段供地主要集中在對商品住房的供給，而當(dāng)前商品房的消費性需求與投資性需求混合在一起，且公眾對商品房的投資屬性更加看重，對土地需求也越來越多，造成土地更多的供給新增商品房使用，而廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房等保障性住房供給不足，用于租賃住房建設(shè)的土地供給更顯不足，亟需對供地政策進行調(diào)整，加大對保障性住房用地的供給力度。

二、解決租售同權(quán)政策實施困境的對策建議

（一）政府在保障居住權(quán)方面起到主導(dǎo)作用

保障居住權(quán)就是保障人的基本生存權(quán)，政府責(zé)無旁貸，必須起到主導(dǎo)作用，通過調(diào)整相關(guān)政策，為沒有能力購買住房的中低收入人群提供與他們收入相適宜的住房以保障他們的居住需求，如通過建設(shè)公租房、廉租房提供實物保障，或者通過發(fā)放住房券給予被保障人群貨幣補貼，引導(dǎo)市場加大力度開發(fā)住房租賃市場的潛力，擴大租賃住房供給主體，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入到住房租賃主體中，轉(zhuǎn)變開發(fā)企業(yè)銷售住房的傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)新型經(jīng)營模式，如開發(fā)商自持、以租代售等，并通過配套規(guī)范完善租賃制度，使住房居住屬性更好的體現(xiàn)。

此外，政府還應(yīng)加大公共資源的供給總量。在短時間內(nèi)還無法實現(xiàn)公共資源配置與住房脫鉤，無法實現(xiàn)租房與購房的完全“同權(quán)”，但可以通過增加公共資源供給總量的方式來補足租房與購房間的差距。城市現(xiàn)有的公共資源和服務(wù)難以滿足外來人口的需求，政府應(yīng)及時調(diào)整公共資源供給總量，及時補足社會公共資源。

（二）加強對存量房產(chǎn)向租賃用房的轉(zhuǎn)化

第一，鼓勵社會資本的介入對存量房產(chǎn)的前期改造。鼓勵和發(fā)展其他資本形式介入住房租賃市場，可以由社會投資主體獨立進行，也可以由社會主體與政府共同投資改造，并在共同改造前約定共同擁有改造后房屋產(chǎn)權(quán)，并嚴格約定社會投資主體在改造中社會責(zé)任的承擔(dān)，消除其對利益的過度追求，確保改造存量房產(chǎn)行為的社會保障屬性。

第二，完善改造成功房產(chǎn)的運營機制。如果是政府與社會投資主體共同改造或者單純由社會主體投資改造，需在改造前約定改造后產(chǎn)權(quán)主體及運營方式。為保障住房租賃的穩(wěn)定發(fā)展，政府應(yīng)在社會主體投資之初進行嚴格約定，并在“長租公寓”“養(yǎng)老公寓”等其后的運營中嚴格監(jiān)管，避免其成為投資人新型的利益增長點喪失居住保障的根本屬性。

（三）開發(fā)存量劃撥用地加大保障性租賃住房供地

“多規(guī)合一”改革推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及生態(tài)環(huán)境、耕地保護等各類規(guī)劃的銜接，確?！岸嘁?guī)”確定的保護性空間、開發(fā)邊界、城市規(guī)模等重要空間參數(shù)一致，提高政府的治理能力。這就意味著城市發(fā)展邊界已確定，要集中力量盤活開發(fā)存量土地。遼寧是老工業(yè)基地，有較大數(shù)量的存量劃撥用地有待再開發(fā)利用，將存量劃撥用地收回再開發(fā)用于保障性租賃住房用地既符合當(dāng)前土地集約利用的要求，又能最為快速的為保障性租賃住房提供用地，是雙贏的選擇。但因為劃撥用地可能存在著土地性質(zhì)、土地用途等制度上的問題，還需政府出臺相關(guān)配套政策給予大力扶持。