• 
    

    
    

      99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)算管控及決算管理

      2018-02-16 10:30:50
      江西建材 2018年3期
      關(guān)鍵詞:利潤(rùn)費(fèi)用成本

      建立項(xiàng)目全過(guò)程預(yù)算動(dòng)態(tài)控制管理,強(qiáng)調(diào)計(jì)劃與控制,強(qiáng)化項(xiàng)目利潤(rùn)控制。在項(xiàng)目可研階段科學(xué)進(jìn)行利潤(rùn)測(cè)算,項(xiàng)目立項(xiàng)后總體預(yù)算中精準(zhǔn)確定利潤(rùn)目標(biāo)值,在工程實(shí)施過(guò)程中定期進(jìn)行利潤(rùn)估算值同利潤(rùn)目標(biāo)值的比較,及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,采取有郊措施加以控制。項(xiàng)目竣工結(jié)算中,對(duì)利潤(rùn)控制進(jìn)行總結(jié),形成后續(xù)開(kāi)發(fā)的參考。抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的利潤(rùn)控制管理這一條主線,才能真正搞好工程預(yù)算管控及決算管理。

      1 如何進(jìn)一步完善全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)管理。

      一是抓好項(xiàng)目可研階段投資估算。主要測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期收入、成本費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用,確定項(xiàng)目投資收益;分析投資回報(bào)率、評(píng)價(jià)存在風(fēng)險(xiǎn),比較投資回報(bào)率是否高于社會(huì)平均水平,確認(rèn)項(xiàng)目可行性后再行立項(xiàng)。二是抓好全過(guò)程動(dòng)態(tài)預(yù)算編制。

      1.1 投資估算編制

      項(xiàng)目立項(xiàng)決策時(shí),要求項(xiàng)目周期全過(guò)程各參建部門(mén),按照地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求,根據(jù)以往工程積累的經(jīng)驗(yàn)、工程所在地的工程造價(jià)指標(biāo)、當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)行情等預(yù)測(cè)全過(guò)程成本費(fèi)用、銷售收入等,充分考慮影響各類成本變動(dòng)的不可預(yù)見(jiàn)因素,確定風(fēng)險(xiǎn)范圍值(5%-10%),鎖定可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)指標(biāo),項(xiàng)目立項(xiàng)。

      成本費(fèi)用包括:土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用、稅金等。將預(yù)測(cè)成本費(fèi)用分?jǐn)偟揭?guī)劃預(yù)計(jì)可銷售面積中,測(cè)算出單平米銷售價(jià)格底限及預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。作為下一步編制單項(xiàng)工程動(dòng)態(tài)預(yù)算的計(jì)劃目標(biāo)及決算管理的依據(jù)。

      1.2 動(dòng)態(tài)預(yù)算編制

      項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間,按照開(kāi)發(fā)流程,將成本分類,各歸口管理部門(mén)按照全過(guò)程工程計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn),編制各自部門(mén)的資金使用計(jì)劃(考慮并體現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用額度),上報(bào)項(xiàng)目成本(預(yù)算)管理部門(mén)匯總,管理部門(mén)按資金投入時(shí)點(diǎn),制成財(cái)務(wù)現(xiàn)金流出圖(或表,可以做為各層級(jí)資金審批的依據(jù)),測(cè)算至有銷售資金回流重要結(jié)點(diǎn)時(shí)的資金投入總量,反復(fù)調(diào)整各類成本指標(biāo)及銷售計(jì)劃,測(cè)算并確定總投資回收期及利潤(rùn)。使利潤(rùn)指標(biāo)符合立項(xiàng)時(shí)成本及利潤(rùn)目標(biāo)值。

      預(yù)算按月及時(shí)更新調(diào)整,定期比較已經(jīng)發(fā)生的成本資金投入、預(yù)計(jì)發(fā)生的收入、成本情況。各類成本只可在立項(xiàng)估算額度(風(fēng)險(xiǎn)范圍)之內(nèi)進(jìn)行調(diào)整,并報(bào)主管部門(mén)審批;原則上總成本不得超過(guò)投資估算值,如果超出原批準(zhǔn)投資估算額度,需及時(shí)分析超額原因,及時(shí)調(diào)整壓縮成本,糾正偏差,及時(shí)調(diào)整利潤(rùn)指標(biāo),分析風(fēng)險(xiǎn)可控程度等。

      如遇不可抗力及政府性收費(fèi)等重大調(diào)整,及時(shí)報(bào)主管部門(mén)決策審批。不能按預(yù)計(jì)周期完成清盤(pán)的工程項(xiàng)目,由項(xiàng)目公司視具體情況,對(duì)未售完產(chǎn)品及期間將發(fā)生的各種費(fèi)用,制定處理方案上報(bào)主管部門(mén)備案。

      2 成本管理重點(diǎn)控制要素

      成本組成中需重點(diǎn)控制的主要有建安成本、資金成本、管理成本、銷售成本。

      2.1 建安成本控制

      (1)建安成本管理關(guān)鍵源頭是設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖紙,必須要求設(shè)計(jì)單位各專業(yè)設(shè)計(jì)配合到位、保證各分部工程間的設(shè)計(jì)銜接流暢,不能有過(guò)多次的修改而使工程建設(shè)過(guò)程中變更過(guò)多(可以在設(shè)計(jì)方案比選或簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí),約束允許設(shè)計(jì)變更發(fā)生的金額)。產(chǎn)品設(shè)計(jì),要在保證使用功能、結(jié)構(gòu)安全、預(yù)期外觀的前提下,充分考慮項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本,例如地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、中內(nèi)空調(diào)等。逐步、適時(shí)推行限額設(shè)計(jì)(如指定鋼筋、砼含量,設(shè)計(jì)變更限額指標(biāo)等),實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案招標(biāo),設(shè)計(jì)多方案優(yōu)選等辦法。涉及到后期運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用的分部工程,需項(xiàng)目部組織專家論證,主管部門(mén)參與決策。

      (2)對(duì)于專業(yè)分包工程(如防水工程、外檐保溫及涂料、門(mén)窗工程、土方工程、精裝工程、園林綠化等),要放到整體成本綜合體系中考慮。合同中明確分包配合費(fèi)等,分清總包與分包的責(zé)、權(quán)、利界限。

      (3)如需甲供材料,要合理策劃甲供材料方式。對(duì)于造價(jià)高、技術(shù)復(fù)雜、容易計(jì)量的設(shè)備,如電梯、風(fēng)機(jī)、水泵、配電箱等宜采用甲供形式;對(duì)于造價(jià)較高、技術(shù)成熟、工程量大、損耗大、但不易計(jì)量的材料,如電線、電纜、管材、母線、噴淋頭、閥門(mén)等宜采用甲方指定品牌、廠家、單價(jià),乙方采購(gòu)的形式;對(duì)于工程量小,價(jià)值較小、比較零碎的材料設(shè)備宜采用甲方限定價(jià)格、乙方自行采購(gòu)的方式。對(duì)于具壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目,如水、電、氣等要盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價(jià)。對(duì)甲供的材料、設(shè)備,在總包合同中約定好保管責(zé)任、保管費(fèi)用及清點(diǎn)交接的手續(xù)。

      (4)建筑安裝工程使用專業(yè)的計(jì)量計(jì)價(jià)軟件,預(yù)算并摸清各單項(xiàng)工程、單位工程、分部、分項(xiàng)工程的實(shí)體工程量,以及相應(yīng)的措施費(fèi)、施工企業(yè)管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)等可競(jìng)爭(zhēng)性清單費(fèi)用。

      (5)工程洽商變更的管理流程要按照管理部門(mén)下發(fā)的《工程管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》?,F(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更,需列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量。建安工程預(yù)算中分部工程的工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更估算費(fèi)用總額在10萬(wàn)元(含)以上的,需經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)管理部門(mén)審核審批;分項(xiàng)工程工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更估算費(fèi)用總額在5萬(wàn)元(含)以上的,需經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)管理部門(mén)審核審批;洽商變更費(fèi)用當(dāng)月核算結(jié)清,須與工程進(jìn)度款同期支付,及時(shí)預(yù)測(cè)變更對(duì)總成本的收益影響范圍。

      2.2 資金成本控制

      以目前項(xiàng)目的運(yùn)行模式而言,影響資金成本的主要因素有:資金投入的時(shí)間、投融資方式等。比較多種籌資方式,選擇資金來(lái)源,進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策。合理確定內(nèi)部收益率指標(biāo)、折現(xiàn)率、分析比較投入資金的最佳時(shí)點(diǎn),做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。

      2.3 管理成本控制

      強(qiáng)化全員成本意識(shí),控制不合理開(kāi)支,合理配備項(xiàng)目管理人員,培養(yǎng)具備一定“綜合能力”的管理人員,逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成員直接管理工程項(xiàng)目。

      2.4 銷售成本控制

      目前營(yíng)銷費(fèi)用在各項(xiàng)目成本中都占有相當(dāng)?shù)谋壤?,深入探討?xiàng)目的銷售模式,控制與營(yíng)銷活動(dòng)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用支出非常重要。

      3 工程竣工結(jié)算及決算管理

      重大合同結(jié)算要引入第三方結(jié)算審核機(jī)構(gòu)。重大合同結(jié)算結(jié)果,要上報(bào)主管部門(mén)審核。在工程結(jié)算階段,各項(xiàng)目要嚴(yán)格審核單項(xiàng)工程所有合同、文件、工程量簽單等,準(zhǔn)確界定總價(jià)款、應(yīng)扣款、進(jìn)度款、索賠款等內(nèi)容。項(xiàng)目達(dá)到清盤(pán)條件后,要及時(shí)啟動(dòng)“財(cái)務(wù)決算”工作,限時(shí)完成對(duì)投資收益進(jìn)行核定,根據(jù)核定結(jié)果對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子進(jìn)行考核。

      工程項(xiàng)目決算綜合反映項(xiàng)目從開(kāi)始籌建到項(xiàng)目完成所使用的全部建設(shè)費(fèi)用及投資效果。經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)總結(jié),對(duì)項(xiàng)目決策、工程管理、投資效果、財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)策劃、成本控制等都積累了一定的經(jīng)驗(yàn),為后續(xù)同類工程項(xiàng)目管理積累數(shù)據(jù),可以實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目之間、外部項(xiàng)目與本部項(xiàng)目之間各類成本投入、資金使用、投資效果的縱、橫向?qū)Ρ龋瑸楹笃陧?xiàng)目投資估算奠定良好基礎(chǔ)。

      [1]周道勝.“三全”成本管理基礎(chǔ)篇[J].中國(guó)印刷,2002(01).

      [2]陳建國(guó).工程計(jì)量與造價(jià)管理[M].同濟(jì)大學(xué)出版社,2000.

      猜你喜歡
      利潤(rùn)費(fèi)用成本
      2021年最新酒駕成本清單
      河南電力(2021年5期)2021-05-29 02:10:00
      The top 5 highest paid footballers in the world
      利潤(rùn)1萬(wàn)多元/畝,養(yǎng)到就是賺到,今年你成功養(yǎng)蝦了嗎?
      關(guān)于發(fā)票顯示額外費(fèi)用的分歧
      溫子仁,你還是適合拍小成本
      電影(2018年12期)2018-12-23 02:18:48
      監(jiān)理費(fèi)用支付與項(xiàng)目管理
      觀念新 利潤(rùn)豐
      醫(yī)療費(fèi)用 一匹脫韁的馬
      醫(yī)療費(fèi)用增長(zhǎng)趕超GDP之憂
      利潤(rùn)下降央企工資總額不得增長(zhǎng)
      临夏县| 沙坪坝区| 广昌县| 保靖县| 藁城市| 乐亭县| 闽侯县| 湘阴县| 东乌| 河东区| 湛江市| 江津市| 尤溪县| 无为县| 永修县| 颍上县| 四川省| 社旗县| 筠连县| 谷城县| 南川市| 阳谷县| 赤壁市| 堆龙德庆县| 灵寿县| 太仆寺旗| 轮台县| 惠东县| 衡阳市| 曲阜市| 泸水县| 广南县| 遂昌县| 德令哈市| 浪卡子县| 社旗县| 宜州市| 潍坊市| 墨竹工卡县| 漾濞| 拉萨市|