“爛尾樓”的成因及防范對策研究

譚冉

（西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院 陜西西安 710130）

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，城市中存在大量“爛尾樓”現(xiàn)象，“爛尾樓”的出現(xiàn)在空間和時(shí)間上對人們的生活和社會的發(fā)展都造成了一種龐大的資源浪費(fèi)，它們嚴(yán)重的影響人們的居住環(huán)境并且制約著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此探究“爛尾樓”的成因并提出行之有效的解決措施對于緩解城市用地供求矛盾與管理壓力，減少社會經(jīng)濟(jì)效益損失等有著重要的意義。

1 “爛尾樓”的概述

“爛尾樓”被比作為“人體內(nèi)的毒瘤，臉上的傷疤”，是城市建設(shè)中最礙眼的、根本算不上建筑的樓房。其普遍定義為：房地產(chǎn)項(xiàng)目在完備各項(xiàng)工程手續(xù)的辦理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的批示啟動后，開工后卻因開發(fā)商困于債務(wù)問題或無法進(jìn)一步建設(shè)，以及因工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生糾紛等原因，使項(xiàng)目處于一年以上停工狀態(tài)的工程建設(shè)[1]。簡而言之，就是在各種現(xiàn)實(shí)因素的干擾下，因?yàn)殚_發(fā)商無力完成自己的在建項(xiàng)目，導(dǎo)致該房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中斷，顯現(xiàn)在公眾面前的未全部完成工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑物。“爛尾樓”的出現(xiàn)導(dǎo)致了城市美觀受損、影響居住質(zhì)量以及浪費(fèi)土地資源激化業(yè)主矛盾等消極影響。

2 “爛尾樓”的成因分析

2.1 工程項(xiàng)目建設(shè)資金鏈斷裂

“爛尾樓”的形成最主觀的原因就是建設(shè)資金不足，而導(dǎo)致資金斷裂的原因多種多樣，主要包括：①因開發(fā)商在一整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)階段沒有做好充分的前期準(zhǔn)備，致使建設(shè)項(xiàng)目啟動后中途面臨資金短缺危機(jī)；②因“炒樓大熱”開發(fā)商過度集中于某一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，樓盤房價(jià)居高不下，政府出面宏觀調(diào)控資源配比，房地產(chǎn)項(xiàng)目措手不及，就導(dǎo)致資金銜接不上；③因資金來源被截，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于起伏狀態(tài)，不得不使工程被迫停工等。

2.2 房地產(chǎn)市場缺乏自我約束

“房地產(chǎn)熱”近年來一度被外界認(rèn)為是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商高回報(bào)的利潤率縱使各行業(yè)有資本的人士都愿意躍身進(jìn)入謀得一金半銀。本來房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營都參差不齊，一時(shí)間過多的企業(yè)涌入便會造成該市場的入不敷出，調(diào)節(jié)混亂，定位不清，銷售前景一片迷茫，迫使投資者“革故鼎新”，“爛尾樓”更加的猖獗而起。

2.3 工程建筑質(zhì)量低劣未達(dá)標(biāo)

工程建設(shè)項(xiàng)目一旦啟動，作為單位總體目標(biāo)的質(zhì)量與安全、經(jīng)濟(jì)效益就是房地產(chǎn)商和承包商所考慮的重中之重。在利益與道德的選擇上，金錢至上的驅(qū)使下，有些房地產(chǎn)承包商昧著自己的良心在建設(shè)項(xiàng)目工期中暗中偷工減料，不顧建筑安全質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的約束，從而獲取不屬于自己的利益。工程建設(shè)過程中環(huán)環(huán)相扣，一環(huán)不緊下環(huán)定松，最后就產(chǎn)生因建筑安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“爛尾樓”。

2.4 政府管理不嚴(yán)、城市規(guī)劃不合理

“爛尾樓”正逐漸成為人們茶余飯后議論的焦點(diǎn)，因?yàn)榍Ч乓詠矶际恰懊癜簿?，立國興邦之本”，而其背后卻是涉及到諸多敏感話題，政府面對這些問題卻“不想查，不敢查，不愿查”，同時(shí)又迫于輿論壓力不得不表態(tài)、道歉，某種程度上，這僅僅是政府的緩兵之策，其實(shí)際上只是為了在曝光的事情上撫慰公眾情緒，并不是為了真正地去徹查解決問題，待民眾視線稍稍移轉(zhuǎn)，事件通常就置若罔聞了。

另外，城市規(guī)劃思路滯后，對城市建設(shè)用地缺乏預(yù)見性和與時(shí)俱進(jìn)的科學(xué)規(guī)劃，執(zhí)法松動，就導(dǎo)致城市空間配比失控，用地結(jié)構(gòu)失調(diào)。

3 “爛尾樓”的防范對策

3.1 健全相關(guān)法律法規(guī)

國家要加強(qiáng)法律法規(guī)制定，明確該行業(yè)市場下的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和清晰劃分責(zé)任，細(xì)化該行業(yè)之前執(zhí)行的相關(guān)法律規(guī)定。只有切其要害，方可達(dá)到“爛尾樓”的治標(biāo)之本。比如，政府應(yīng)該先集中解決現(xiàn)存的“爛尾樓”的歸宿問題，并從中總結(jié)出治理經(jīng)驗(yàn)用以編入法律法規(guī)來防范其再產(chǎn)生，尤其注意產(chǎn)權(quán)、債務(wù)方面的規(guī)定，“爛尾樓”最重大的問題就是產(chǎn)權(quán)債務(wù)不明，極易發(fā)生扯皮現(xiàn)象，這就要依靠政府對此方面進(jìn)行大規(guī)模的整改。

3.2 落實(shí)土地政策

從2004年國務(wù)院頒布了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》開始，國家都已明確指出對土地審批、土地占用等六種情況進(jìn)行重點(diǎn)清查和整頓。因此應(yīng)該做到依法辦事，嚴(yán)格貫徹落實(shí)《土地法》以及《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，只有規(guī)范化、正式化、強(qiáng)制化的將房地產(chǎn)制度落到實(shí)處，并加重執(zhí)行力度與懲處政策兩頭并齊的舉措，才能讓城市用地配置的交易更趨近于公開化、透明化、科學(xué)化，以及極大上杜絕房地產(chǎn)業(yè)以前不良的運(yùn)作方式，一定程度上根治“爛尾樓”乃至其他爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。

3.3 地產(chǎn)業(yè)合理控制開發(fā)

房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的活動，需要專業(yè)人員同開發(fā)商一起進(jìn)行相關(guān)的工作。投資機(jī)會選擇與投資決策分析以及前期工作的準(zhǔn)備就為之后項(xiàng)目合理發(fā)展的走向奠定下良好基礎(chǔ)。只有在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目建設(shè)、銷售租賃和物業(yè)管理才能趨于正常走勢，那么“爛尾樓”就能夠從此得以大程度的控制。

3.4 有效的管理建筑施工

在一套科學(xué)完整的工程項(xiàng)目管理中，包含了大量工作人員相互交接的過程，尤其是工程項(xiàng)目控制最為關(guān)鍵，程序的反復(fù)執(zhí)行就是對工程建設(shè)質(zhì)量最負(fù)責(zé)的審核。比如，從工程建筑施工方面來講，選擇一個(gè)稱職項(xiàng)目經(jīng)理就顯得尤為關(guān)鍵，這個(gè)職位既面對下屬又要面對客戶，肩負(fù)著很多責(zé)任。這樣，就要求各方利益想當(dāng)協(xié)調(diào)一致、充分調(diào)動上下，才能夠使自己不處于“夾心餅”的尷尬地位當(dāng)中。與此同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理要本著對自身嚴(yán)格要求的職業(yè)操守，堅(jiān)決抵制一切關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目違法亂紀(jì)的行為，將“爛尾樓”的產(chǎn)生消滅在萌芽中。

[1]朱瑩.城市爛尾樓改造項(xiàng)目安全管理問題探究[J].四川建筑，2007，27：166～169.

[2]尹學(xué)斌，李俊曼.爛尾樓改造方法研究——淺析凈月5號公館改造設(shè)計(jì)[J].吉林建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，33（2）：80～82.

[3]郭 峰.工程項(xiàng)目管理[M].貴州科技出版社，2001，6：16～172.

[4]BE Harcourt，J Ludwig.Broken Windows：New Evidence from New York City and a Five-City Social Experiment[J].University of Chicago Law Review，2006，73（1）：271～320.