房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀及其完善對(duì)策探究

王盟剛

（中冶名泰置業(yè)有限公司 天津 300384）

引言

在近幾十年的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了初期發(fā)展、迅猛發(fā)展、優(yōu)勝劣汰等階段。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，有效控制成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，才能保障企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。內(nèi)部控制工作，是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要實(shí)踐，對(duì)企業(yè)信譽(yù)的提高，效益的創(chuàng)造以及發(fā)展的健康化有直接影響。

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

投資，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的重要前提。有效的投資，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的利益。但利益的背后也蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)具有盲目從眾的投資思想與行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要投資人只關(guān)注利益宣傳，忽視了企業(yè)內(nèi)部投資問(wèn)題的分析。在沒有全面了解信息的基礎(chǔ)上，盲目投資，導(dǎo)致最終投資失敗問(wèn)題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)內(nèi)的供需情況、投資回報(bào)率的高低以及投資規(guī)模的大小，都影響著投資行為的風(fēng)險(xiǎn)[1]。在參與投資的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員不能對(duì)這些因素與數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析。就會(huì)使企業(yè)的投資行為風(fēng)險(xiǎn)急劇上漲，使企業(yè)面臨不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2 房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

融資，是具有投資目標(biāo)與規(guī)劃之后的又一重要舉措。在當(dāng)前的許多房地產(chǎn)企業(yè)中，銀行貸款仍然是其外部融資的主要方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的金額較大，對(duì)資金的需求巨大，所融資金會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的重要資金來(lái)源。與其它融資方式相比，銀行貸款這種融資方式，極易受到國(guó)家政策的影響。在國(guó)家政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)，銀行的貸款審批速度快，放款額度大，利率低。企業(yè)能夠在政策的支持下，以較低的資金成本有效運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，銀行放款審批的時(shí)間會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，額度也會(huì)受到一定的限制。同時(shí)，貸款的利率有所上浮，這對(duì)于企業(yè)成本管理是極為不利的。不僅降低了其利潤(rùn)的空間，還是其融資風(fēng)險(xiǎn)大大提高。與此同時(shí)，購(gòu)房者的需求也會(huì)因?yàn)檎叩挠绊懓l(fā)生變化。銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)控制個(gè)人購(gòu)房貸款額度，去影響購(gòu)房者的行為。個(gè)人購(gòu)房審批金額下降，貸款條件有所提高，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量下降。銷售量下降，使得企業(yè)的預(yù)售回款變慢，直接影響其外部融資的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 房地產(chǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

成本控制，是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的。要使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化，就要做好有效的成本控制工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)計(jì)方案的敲定，預(yù)算工程所需資金明確成本范圍。成本控制從這個(gè)環(huán)節(jié)就應(yīng)該開始做起。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將成本控制工作落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中。工程概預(yù)算的工作往往交給另外的中介機(jī)構(gòu)，這樣的方式雖然方便了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)，卻沒有解決成本控制問(wèn)題，使得企業(yè)內(nèi)部的控制工作和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)不能有機(jī)結(jié)合在一起[3]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制完善對(duì)策

2.1 企業(yè)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略

前期投資測(cè)算人員，應(yīng)當(dāng)提升個(gè)人技能以及專業(yè)水平，應(yīng)當(dāng)全面了解國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)措施，了解國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)其變化[4]。了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)。國(guó)家人口增減以及人口結(jié)構(gòu)的變化，居民收入水平的變化，居民消費(fèi)心理的變化等這些信息。能夠幫助前期投資測(cè)算人員更好地了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)，明確市場(chǎng)定位。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)多多了解其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，從房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的地理位置、交通狀況、周邊配套設(shè)施、入住居民家庭成員的構(gòu)成、整體文化水平等信息，以此來(lái)確定所要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否適合所在地區(qū)。只有全面了解多元化的信息，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案更加合理。為其安排最佳的銷售時(shí)期，以此來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的投資風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)投資回報(bào)率。

2.2 企業(yè)內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略

融資，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)有效的融資，企業(yè)獲得必要的資金，用于開發(fā)和運(yùn)營(yíng)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資的安全化，能夠幫助企業(yè)建立健全的資金鏈，并靈活運(yùn)轉(zhuǎn)。在加強(qiáng)內(nèi)部控制的過(guò)程中，要把控好企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，必須要重視內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。在過(guò)去的融資過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然傾向于銀行貸款，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。有效控制風(fēng)險(xiǎn)，就要擺脫單一的融資方式。必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，盡可能多地開拓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。將其基金、信托等方式，納入到企業(yè)融資體系中來(lái)。同時(shí)，也可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，尋找具有相同意愿的合作伙伴。通過(guò)出資的方式，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中來(lái)[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，可以利用資金跟投的方式去籌集運(yùn)營(yíng)資金。以此來(lái)保證資金在可以控制的時(shí)間范圍內(nèi)到位，從而降低銀行貸款融資的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制，需要企業(yè)關(guān)注內(nèi)部融資的有效管理。企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門的有效協(xié)作，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)售條件時(shí)及時(shí)開盤預(yù)售。財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)安排專業(yè)人員去了解房地產(chǎn)商品銷售回款的具體情況，使資金能夠在合同約定的期限內(nèi)有效收回。銷售部門，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，以及政府的調(diào)控策略，有機(jī)改變營(yíng)銷手段。以此來(lái)保證銷售量，使回款數(shù)量達(dá)標(biāo)。每一位房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，必須需要從企業(yè)自身的情況出發(fā)，將企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理范圍內(nèi)。通過(guò)外部融資和內(nèi)部融資的有機(jī)結(jié)合，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，使融資獲得的資金得到高效地使用。在降低企業(yè)融資成本的同時(shí)，將融資的風(fēng)險(xiǎn)降下來(lái)。

2.3 企業(yè)內(nèi)部成本風(fēng)險(xiǎn)控制策略

成本風(fēng)險(xiǎn)的控制，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的重要前提。加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)控制，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)具體項(xiàng)目作出科學(xué)完整的工程預(yù)算。在每一個(gè)涉及到成本控制的環(huán)節(jié)，都加強(qiáng)控制力度，通過(guò)有效的監(jiān)察管理，實(shí)現(xiàn)成本風(fēng)險(xiǎn)降低的目標(biāo)。

在制定合同時(shí)，需要仔細(xì)考量每一個(gè)條款對(duì)企業(yè)的影響。關(guān)注每一個(gè)數(shù)字對(duì)應(yīng)的具體內(nèi)容，降低工作失誤帶來(lái)的成本控制風(fēng)險(xiǎn)。在工程洽商變更的環(huán)節(jié)，企業(yè)需要對(duì)相關(guān)的工程內(nèi)容以及工程量進(jìn)行科學(xué)審查，嚴(yán)格管控。不能因?yàn)榇罅壳⑸?，造成?shí)際工程成本過(guò)多超出預(yù)算。一旦超出預(yù)算，企業(yè)的自身利益就會(huì)受到威脅。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制人員，更應(yīng)當(dāng)從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合不同階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需求去構(gòu)建成本控制工作體系。從每一個(gè)階段的成本控制特點(diǎn)入手，明確靈活的成本控制方法。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容之一。特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)需求的變化，讓企業(yè)開始思考內(nèi)部控制策略的改變。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境已與前十年大不相同。采取有效的內(nèi)部控制策略，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)，為企業(yè)打造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)的平穩(wěn)化。