房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問題及對(duì)策研究

張雷

（西安財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院，陜西西安710100）

1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)

（1）資金需求量大。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)之前需要先購(gòu)買土地，近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，土地價(jià)格日益上漲，購(gòu)買土地需要花費(fèi)巨大的資金，另外還需要支付一定的拆遷費(fèi)用等。其次，進(jìn)行房屋建設(shè)，需要承擔(dān)一定的建設(shè)成本等。這些都需要大量的資金來支持。

（2）資金回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)從考察項(xiàng)目開始，需要經(jīng)歷土地招標(biāo)、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)流程大概需要2年左右的時(shí)間才能完成[1]。另外房產(chǎn)銷售基本以分期付款方式為主，因從而導(dǎo)致資金回收期很長(zhǎng)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問題

（1）現(xiàn)金流預(yù)算管理存在缺陷?，F(xiàn)金流預(yù)算是企業(yè)資金管理的核心內(nèi)容，具有一定的綜合性，需要財(cái)務(wù)部門、銷售部門、成本部門等各部門的配合。但是我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在年度總預(yù)算方面沒有做到整體的把握，往往忽視了對(duì)整條資金鏈的循環(huán)利用，缺乏對(duì)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控，因而造成公司在資金循環(huán)流動(dòng)中對(duì)于現(xiàn)金流量的流動(dòng)速度以及流動(dòng)方向都有一定程度上的誤判[2]。

（2）現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展意義重大?，F(xiàn)金流的管理需要以價(jià)值創(chuàng)造為中心，與其發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合。但是我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)近年來的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀表明公司并沒有很好的做到這一點(diǎn)，與企業(yè)價(jià)值增值的目標(biāo)有一定程度的背離。

（3）投資活動(dòng)缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)企業(yè)為了給企業(yè)發(fā)展提供充足的資金往往會(huì)進(jìn)行一些投資活動(dòng)。在現(xiàn)金流量管理中的投資活動(dòng)，一般包括對(duì)外投資、對(duì)各類新工程的建設(shè)投資以及進(jìn)行交易金融的投資三個(gè)方面。我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中普遍存在以下兩個(gè)問題：第一，企業(yè)投資活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及總的發(fā)展戰(zhàn)略、利潤(rùn)結(jié)合不夠緊密；第二，投資成本過高。

（4）籌資渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)籌資主要以債務(wù)籌資為主，籌資渠道和方式較為單一。嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和運(yùn)用效率，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（5）缺少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)在公司的日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，沒有制定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估制度。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的把控主要建立在財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)之上，對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況進(jìn)行管理，缺少相對(duì)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，也沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)與監(jiān)控。

3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理優(yōu)化策略

（1）提高現(xiàn)金流預(yù)算管理水平。完善現(xiàn)金流預(yù)算的編制，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行有效的分配，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的事前控制，確保資金的安全性和收益性。充分調(diào)動(dòng)各部門員工編制預(yù)算的積極性，把現(xiàn)金的長(zhǎng)期規(guī)劃、常規(guī)預(yù)算和動(dòng)態(tài)調(diào)整作為公司的例行公事，在經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面都要關(guān)注現(xiàn)金流。加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力度，確?，F(xiàn)金流預(yù)算得到良好的執(zhí)行[3]。

（2）加強(qiáng)現(xiàn)金流量戰(zhàn)略管理。資金來源結(jié)構(gòu)應(yīng)與籌資戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略相匹配，與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持協(xié)同，出現(xiàn)任何問題及時(shí)分析原因，糾正錯(cuò)誤，并制定新的戰(zhàn)略方案。拓寬融資渠道，通過保持良好的交易記錄，誠(chéng)實(shí)守信，公開透明，增強(qiáng)彼此的信任，來保證融資渠道的暢通[4]。

（3）合理安排投資活動(dòng)。完善公司的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，充分利用投資預(yù)算管理制度，綜合考慮投資報(bào)告中涉及的投資現(xiàn)金流量狀況和公司風(fēng)險(xiǎn)承受能力。避免對(duì)外投資占用公司現(xiàn)金流量比例過重的情況發(fā)生。規(guī)范投資決策和執(zhí)行過程，投資現(xiàn)金流量管理委員會(huì)對(duì)于投資目標(biāo)的價(jià)值要做詳細(xì)的了解和市場(chǎng)評(píng)估，投資活動(dòng)在確保獲取收益的同時(shí)還要規(guī)避財(cái)務(wù)危機(jī)。

（4）拓展籌資渠道。采取多元化的融資方式，擺脫只通過銀行進(jìn)行融資的單一局面，從而規(guī)避因銀行貸款過多、利率波動(dòng)而帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理安排融資的方式、規(guī)模與時(shí)間，同時(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，確保未來有持續(xù)有效的現(xiàn)金流入企業(yè)。合理確定企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，避免因負(fù)債過多增加企業(yè)的償債壓力，使財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)加大，加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，應(yīng)增大長(zhǎng)期借款的比例，減少短期負(fù)債，防止因短期負(fù)債過多加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān)。

（5）建立健全現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能夠在企業(yè)現(xiàn)金流狀況發(fā)生異常時(shí)及時(shí)為企業(yè)傳遞信息，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的保障，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況建立一套完整的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)一般涉及償債性指標(biāo)、流動(dòng)性指標(biāo)、持續(xù)性指標(biāo)、創(chuàng)值性指標(biāo)等[5]。

通過分析各項(xiàng)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)該公司經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題與不足。并且將各指標(biāo)與行業(yè)平均水平進(jìn)行比較，當(dāng)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平時(shí)，說明企業(yè)的現(xiàn)金流管理存在較大的問題，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)應(yīng)追究問題產(chǎn)生的原因，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，從而為企業(yè)的生產(chǎn)消除隱患。