樓宇設(shè)備管理維修的組織架構(gòu)設(shè)置

王歡

引言

現(xiàn)代商業(yè)樓宇的物業(yè)管理中，配套設(shè)備種類繁多，涉及的范圍較廣，電氣化和自動(dòng)化的程度高，并且在樓宇的日常運(yùn)行的各個(gè)功能系統(tǒng)中起著關(guān)鍵性的作用，如配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)和各種計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等強(qiáng)弱電設(shè)備。這些設(shè)備的管理與維護(hù)技術(shù)含量高，涉及責(zé)任較大，對(duì)管理人員的專業(yè)技能要求特別嚴(yán)格，是樓宇管理的重點(diǎn)內(nèi)容。

1 樓宇設(shè)備管理維修組織的職能

物業(yè)管理中，設(shè)備管理維修組織由其工作的性質(zhì)可確定其職能和范圍：

（1）接管樓宇設(shè)備資產(chǎn)，清查盤(pán)點(diǎn)，分門(mén)別類建立完善的設(shè)備資產(chǎn)檔案，為各個(gè)設(shè)備建立動(dòng)態(tài)管理技術(shù)資料。

（2）負(fù)責(zé)組織管理、維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保實(shí)際操作人員具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能和工作紀(jì)律。

（3）組織實(shí)施設(shè)備的運(yùn)維工作，包括日常檢查、預(yù)防性檢修、故障搶修以及階段性大修和報(bào)廢更新，形成運(yùn)維記錄，跟蹤設(shè)備狀態(tài)，降低故障率，縮短故障時(shí)間，保證設(shè)備日常的正常使用。

（4）考察并實(shí)行樓宇設(shè)備的信息化管理，實(shí)現(xiàn)管理、維修等工作信息的信息化，設(shè)備資料的信息化以及設(shè)備故障報(bào)警的自動(dòng)化。

（5）對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的資產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核算，形成周期性的資產(chǎn)管理總結(jié)報(bào)告，不斷提高設(shè)備的管理和維護(hù)水平。

2 樓宇設(shè)備管理維修組織設(shè)置的依據(jù)和要求

樓宇設(shè)備管理維修組織由其職能特點(diǎn)通常在物業(yè)管理中被設(shè)置為工程部或設(shè)備部，人員構(gòu)成基本分為管理人員、專業(yè)維修人員、一般維護(hù)工人等。其中管理人員一般由物業(yè)公司副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，設(shè)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理，專業(yè)維修人員由具有一定專業(yè)技術(shù)等級(jí)的相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員構(gòu)成，負(fù)責(zé)具有特定專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)備的管理和維修，一般維護(hù)工人由一定技術(shù)水平的技術(shù)工人構(gòu)成，負(fù)責(zé)日常設(shè)備的檢測(cè)，配合專業(yè)維修人員展開(kāi)工作。因此，部門(mén)人員的構(gòu)成選擇上要考慮以下幾方面因素：

（1）由樓宇的主要商業(yè)功能所配備設(shè)備的構(gòu)成類型、數(shù)量規(guī)模、技術(shù)等級(jí)要求等。

（2）樓宇業(yè)主的活動(dòng)規(guī)律，對(duì)設(shè)備運(yùn)行的可靠性即設(shè)備故障率、故障時(shí)間的容忍度要求，對(duì)設(shè)備運(yùn)行時(shí)間要求、精度要求等。

（3）部門(mén)管理的運(yùn)作模式要求，物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)水平及根據(jù)樓宇規(guī)模采取集中式、分散式或混合式管理方式。

（4）專業(yè)設(shè)備維修公司的服務(wù)水平、質(zhì)量和價(jià)格等經(jīng)濟(jì)因素。

（5）順利完成樓宇設(shè)備的管理，保證其使用效益，滿足業(yè)主的使用要求。

（6）能夠逐漸形成完善、有效、先進(jìn)的管理方法，提高工作效率。

（7）能夠在工作中逐步形成技術(shù)過(guò)硬、思想統(tǒng)一、不斷進(jìn)取的設(shè)備管理維修團(tuán)隊(duì)，跟上現(xiàn)代化信息化進(jìn)程中樓宇設(shè)備的創(chuàng)新潮流。

3 樓宇設(shè)備管理維修的組織架構(gòu)

綜合以上設(shè)備管理維修組織設(shè)置的依據(jù)和要求，設(shè)備維修管理組織架構(gòu)的設(shè)置可采取集中式、分散式和混合式三種架構(gòu)模式，在實(shí)際操作應(yīng)靈活運(yùn)用，適當(dāng)調(diào)整、變通。

集中式設(shè)備管理維修組織架構(gòu)，是在樓宇集中、設(shè)備規(guī)模不大的情況下，由設(shè)備管理維修部門(mén)集中管理物業(yè)管理范圍內(nèi)的所有設(shè)備，統(tǒng)一安排設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)維、修理、改造、報(bào)廢、更新等業(yè)務(wù)，各樓宇的管理部門(mén)不參與設(shè)備的管理維修，有設(shè)備使用或維修要求時(shí)直接向設(shè)備管理維修部門(mén)提出，作業(yè)指令只由設(shè)備管理部門(mén)發(fā)出。這種方式的好處是技術(shù)人員集中，便于協(xié)調(diào)，能夠快速應(yīng)對(duì)突發(fā)故障等大型、緊急的工作任務(wù)，統(tǒng)一技術(shù)裝備，提高裝備水平，統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)，提高技術(shù)水平，統(tǒng)一物料儲(chǔ)備，便于倉(cāng)儲(chǔ)管理。

分散式設(shè)備管理維修組織架構(gòu)可以在物業(yè)管理范圍規(guī)模較大、地理位置分布較為分散、設(shè)備數(shù)量及種類規(guī)模大的情況下采取。這種組織架構(gòu)模式中，物業(yè)管理的設(shè)備管理維修部門(mén)只負(fù)責(zé)所有設(shè)備中專業(yè)技術(shù)水平要求高的設(shè)備維修、定期檢測(cè)、升級(jí)改造、報(bào)廢更新等工作項(xiàng)目。而在各個(gè)樓宇的管理部門(mén)下設(shè)置各自獨(dú)立的設(shè)備運(yùn)維小組，負(fù)責(zé)本樓宇內(nèi)設(shè)備技術(shù)要求較低的日常管理等。這樣就把設(shè)備的管理和維修工作分開(kāi)來(lái)，一方面把專業(yè)技術(shù)人員集中起來(lái)，便于形成技術(shù)過(guò)硬、思想統(tǒng)一的技術(shù)隊(duì)伍，并帶動(dòng)各個(gè)管理處的技術(shù)工人，各司其職，共同完成設(shè)備的管理和維修工作，提高工作效率。另一方面，各個(gè)管理處對(duì)本樓宇內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一管理，在人員安排上也會(huì)更加協(xié)調(diào)。

在實(shí)際組織架構(gòu)設(shè)置操作中，應(yīng)按照本物業(yè)管理范圍、規(guī)模和工作人員構(gòu)成靈活運(yùn)用，甚至可以將集中式和分散式組織架構(gòu)搭配使用。如在分散式組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，各個(gè)樓宇管理處的設(shè)備管理小組成員可以通過(guò)適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，承擔(dān)起除日常管理工作外技術(shù)要求不高的設(shè)備維修保養(yǎng)和小型修理工作；設(shè)備管理維修部門(mén)則可把工作重點(diǎn)放在對(duì)各設(shè)備管理組的技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)，所有設(shè)備的統(tǒng)籌管理，重大設(shè)備修理、改造、升級(jí)等工作項(xiàng)目上來(lái)。這樣做把各個(gè)樓宇管理部門(mén)和設(shè)備管理維修部門(mén)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大技術(shù)人員的覆蓋面，縮短人到設(shè)備距離，提高設(shè)備發(fā)生故障時(shí)的響應(yīng)速度，甚至做到故障零時(shí)間處理。

4 總結(jié)

樓宇設(shè)備管理與維修組織架構(gòu)的設(shè)置要基于實(shí)際的物業(yè)設(shè)備種類構(gòu)成、數(shù)量規(guī)模、專業(yè)化程度等因素，也要考慮物業(yè)管理人員的結(jié)構(gòu)構(gòu)成、部門(mén)職能等因素，更要考慮業(yè)主對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的具體要求，另外，隨著科技發(fā)展，各設(shè)備系統(tǒng)也在朝著集成化、自動(dòng)化和智能化的方向發(fā)展，物業(yè)設(shè)備管理人員的專業(yè)技能不可能面面俱到，專業(yè)設(shè)備維護(hù)的外包等社會(huì)化管理模式也應(yīng)考慮在內(nèi)?？傊?，設(shè)備管理和維修要達(dá)到設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低故障率和故障時(shí)間，優(yōu)化使用體驗(yàn)，節(jié)約管理成本的目的，這樣才能逐步提高管理水平和業(yè)主評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

[1]潘毅群.樓宇設(shè)備管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003.

[2]北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理[M].中國(guó)工人出版社，2010.