基于新形勢下的房地產(chǎn)項目管理問題研究

晏昶

前言

房地產(chǎn)業(yè)在整個社會經(jīng)濟之中占有重要的地位，其健康發(fā)展與人們生活品質(zhì)、居住環(huán)境、生產(chǎn)生活活動以及社會的穩(wěn)定等都有緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到幾個主要的階段，具體為：決策階段、設(shè)計階段和實施階段等，而每個階段之中又有具體的、有針對性的管理特點和措施。業(yè)主方（工程建設(shè)方）作為整個房地產(chǎn)項目管理的主體，在管理過程中發(fā)揮著重要的作用，在房地產(chǎn)項目管理過程中，重點的工作就是協(xié)調(diào)好時間、性能指標與經(jīng)費之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)項目管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中起到非常重要的作用。

1 新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

房地產(chǎn)項目實施的過程具有多流程、涉及面廣泛的特點，其中涉及到的主要階段有決策階段、設(shè)計階段和實施階段等幾個主要的環(huán)節(jié)，而建設(shè)項目的順利完成需要在各個階段之中實施有效的控制手段，充分發(fā)揮各個階段在整個建設(shè)項目中的重要作用，但受到歷史局限性的制約，在實際的建設(shè)項目實施過程中，存在著諸多的缺陷，對于各個階段重要作用的發(fā)揮造成不良的影響，以下結(jié)合筆者自身經(jīng)驗，對建設(shè)項目主要階段中存在的一些弊病進行列舉。

1.1 決策階段中存在的弊病

整個建設(shè)項目流程之中，決策階段是首要的重要階段，在這個階段之中，要對建筑市場的行情、發(fā)展趨勢等進行全面而深入的調(diào)查，在這個過程中完成對項目可行性的判定，進而為前期的各種重要決策提供有力的依據(jù)，但在實際的建設(shè)項目決策階段過程中，還存在著比較嚴重的“大規(guī)模的圈地蓋房就能有可觀的經(jīng)濟收益”的片面觀點存在。此外，工程建設(shè)項目的全過程實施，需要在前期進行有效的規(guī)劃和方案等的擬定，需要較大的前期投入，如此才能夠在后續(xù)的各個階段中順利開展各項工作，但在實際的工程項目之中，使用建設(shè)項目“原班人馬”的情況比較普遍，如此一來，導(dǎo)致管理人員尤其高層管理人員在房地產(chǎn)管理方面的知識相對薄弱，“一元化”領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象比較嚴重，在各種決策的制定上具有顯著的盲目性，憑借經(jīng)驗決策導(dǎo)致工程項目建設(shè)的市場定位不明確，錯失商機。因為沒有周全的可行性工程項目研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項目很不科學。

1.2 設(shè)計階段中存在的弊端

在“建設(shè)項目的重點在實施階段”片面認識的誤導(dǎo)下，導(dǎo)致在建設(shè)工程中忽視設(shè)計階段的重要性，以至于對設(shè)計階段中科學合理的使用資金獲取最佳的建筑產(chǎn)品方面重視不足，影響工程建設(shè)項目效益的獲取。設(shè)計圖紙一經(jīng)確定，在施工過程中不出現(xiàn)新的設(shè)計變更的情況下，工程的預(yù)算不會出現(xiàn)太大幅度的變動，由于對設(shè)計階段的重視程度不足，導(dǎo)致工程項目成本控制的范圍和力度方面存在明顯的薄弱，此外，只重視施工不重視設(shè)計，導(dǎo)致設(shè)計不能夠很好的從實際出發(fā)，不能很好的滿足使用功能方面的需求。

1.3 實施階段中的弊端

建設(shè)工程在實施階段之中，存在的比較嚴重的問題就是工程施工合同簽訂的不夠嚴謹，在實施階段需要建設(shè)方、總承包方、分包方、監(jiān)理方以及材料設(shè)備供應(yīng)方等的通力合作，方能夠較好的完成工程項目的建設(shè)任務(wù)，而在實際的項目實施階段，由于合同的制定不夠嚴謹，導(dǎo)致諸多糾紛的出現(xiàn)，對工程質(zhì)量、工程工期造成不良影響，尤其是在分包合同的制定過程中，工程配合以及接口的確定方面則不是很詳細，致使項目各參與方之間的協(xié)調(diào)性較差，出現(xiàn)不必要的“內(nèi)耗”。

2 新形式下解決我國房地產(chǎn)項目管理問題的對策

欲加強對房地產(chǎn)項目管理工作，就要采取有針對性的措施，主要針對項目決策階段的可行性研究、設(shè)計階段的重施工輕設(shè)計以及實施階段之中各種合同的簽訂等幾個主要的方面進行措施的制定，并制定一套完善的制度保證措施，保障制度的落實度。

2.1 決策階段采取的有效措施

決策階段主要的任務(wù)就是確定建設(shè)項目的可行性，故而，要在前期投入相應(yīng)的人力、物力和財力，保證前期市場調(diào)研工作做到位，為決策提供客觀、準確的數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學性和可靠性。此外，還要積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟、項目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項提出具體指導(dǎo)意見，進而為開發(fā)商決策提供質(zhì)量保證，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目成功率的提升。

2.2 強化對設(shè)計階段投資方面的控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理初級階段，要加強對設(shè)計資金的投入管理，杜絕“重施工，輕設(shè)計”的認知誤區(qū)。充足的資金保障，能夠保證建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容的新穎性，有能夠較好的滿足廣大購房者的基本需求，無疑能夠獲得較好的收益，如此一來，建設(shè)項目就是成功的。而在初始階段受到較好的效果，就能夠引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)，購房者需求的保證能夠促進資金回收迅速，提升企業(yè)的社會效益，為后續(xù)的開發(fā)提供充足的流動資金。

2.3 抓好房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)管理與動態(tài)管理

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的獨特性和實時性特點，制定具有針對性的管理措施，集中在基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理兩個大的方面，而不管是采用哪種管理方法，其都需要對這些基礎(chǔ)性的工作提供具體的數(shù)據(jù)，所以，應(yīng)該充分做好各個部門的基礎(chǔ)管理方面的工作，多積累更為全面的基礎(chǔ)性資料，為現(xiàn)代的管理方法提供支持，讓項目管理方法在實踐中更好的發(fā)揮其作用。

2.4 加強項目收尾階段的管理力度

在房地產(chǎn)項目收尾階段，應(yīng)由開發(fā)商牽頭，并由房地產(chǎn)項目各參與方共同參與，來完成工程項目收尾工作。加強房地產(chǎn)項目收尾階段的管理，雖說是收尾工作，但其準備工作需要在實施前期做充足的準備工作，以減少收尾階段的工作量。具體的在施工階段需要針對工程項目自身的特點，制定出統(tǒng)一的規(guī)劃，并分步驟進行實施，并根據(jù)施工進度要求展開招標工作。此外還要對施工階段的各項任務(wù)進行明確，應(yīng)由各個責任方來完成各自的工作內(nèi)容和工作任務(wù)，一般應(yīng)明確由總承包方來完成的工作，若是出現(xiàn)總承包方管理方向存在分化的話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其提供服務(wù)，也就是更加注重自我管理。

2.5 提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的基本素養(yǎng)

當下社會市場經(jīng)濟體制之下，企業(yè)之間的競爭就是人才之間的競爭，保證企業(yè)的市場競爭力就要加強企業(yè)管理人才的建設(shè)工作，只有保持不間斷的新鮮血液的融入，方能保證企業(yè)的市場競爭力，對當前房地項目管理進行國際化、現(xiàn)代化建設(shè)過程中，就需要相關(guān)的管理人員具有與之相符的管理素養(yǎng)，尤其是工程施工項目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時俱進，深刻領(lǐng)會項目管理中以人為本的重要意義。

3 結(jié)束語

當前房地產(chǎn)行業(yè)在全國范圍內(nèi)趨于飽和狀態(tài)，企業(yè)之間的競爭愈加激烈，在這種大環(huán)境背景之中，要保證企業(yè)的市場競爭力，就要對當前房地產(chǎn)項目管理工作進行深入的分析研究，對其中存在的諸多弊病進行逐一“偵破”，采取有效的改善手段，保證企業(yè)在整個房地產(chǎn)市場中的競爭力。