淺談宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)短期影響

文/劉春雨 邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心 江蘇邳州 221300

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了許多，一些不合理的價(jià)格造成了很多經(jīng)濟(jì)問題。必須要明確房?jī)r(jià)的影響因素，并采取合理的手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。

1、國(guó)內(nèi)外的研究情況

1.1 國(guó)外的研究情況

國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)更加完善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究也比國(guó)內(nèi)更加深入。在宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的方面，國(guó)外學(xué)者一方面強(qiáng)調(diào)著政府的作用，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制本身對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。Bharat和Zan在2002年根據(jù)瑞典和英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化，分析了收入、利率對(duì)房地產(chǎn)的影響，發(fā)現(xiàn)在瑞典收入水平變化會(huì)引起房?jī)r(jià)的變化，但是房?jī)r(jià)自身對(duì)收入的變化并沒有太大的影響，而在英國(guó)房?jī)r(jià)的變化和收入則互為因果關(guān)系。Tsatasaronis和Zhu在2004年，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）與實(shí)際短期利率建立了VAR模型，研究表明通貨膨脹也是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的重要因素，但是收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不高。Chow和Choy在2009年使用了FAVAR模型，研究新加坡貨幣政策對(duì)主要宏觀經(jīng)濟(jì)情況影響時(shí)，發(fā)現(xiàn)貨幣政策能夠調(diào)節(jié)快速上漲的房?jī)r(jià)，比如貨幣緊縮政策雖然會(huì)導(dǎo)致通貨緊縮，但是能夠有效調(diào)資產(chǎn)的價(jià)格[1]。

1.2 國(guó)內(nèi)的研究情況

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，發(fā)展時(shí)間也比短，在過去學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的研究也存在一定的不足。但是近幾年隨著房?jī)r(jià)日益上漲，房?jī)r(jià)所引發(fā)的問題和矛盾逐漸突出，學(xué)者也增加了相關(guān)內(nèi)的研究。李小兵、周航在2014年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要因素從宏觀、微觀兩個(gè)角度結(jié)合的進(jìn)行研究，分析了相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的研究。崔光燦在2009年用面板數(shù)據(jù)模型，分析了我國(guó)31個(gè)省的房地產(chǎn)價(jià)格變化情況，研究通過膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期也會(huì)受到房地產(chǎn)供給、收入的影響。

房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)會(huì)改變社會(huì)的投資方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展有著很大的影響，必須要保證房地產(chǎn)價(jià)格的問題，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

2.1 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況的最好方法就是國(guó)家的GDP，不管是人均GDP還是全國(guó)的總GDP，都會(huì)反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的推動(dòng)作用，根據(jù)國(guó)際的研究結(jié)果，當(dāng)一個(gè)國(guó)家在發(fā)展中GDP達(dá)到人均1000美元左右時(shí)，國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展就進(jìn)入了黃金階段。我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展黃金期在2005年，當(dāng)時(shí)我國(guó)的人均GDP為1700美元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1998年到2004年六年間，我國(guó)的平均經(jīng)濟(jì)增速為8.6%，這其中有3%左右的經(jīng)濟(jì)增速由房地產(chǎn)拉動(dòng)，而房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也一直保持在10%到20%之間，在這幾年間房地產(chǎn)價(jià)格一直在上漲，有趨勢(shì)成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱[2]。由此可見，國(guó)家的生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的相關(guān)性，GDP的增長(zhǎng)會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，國(guó)家的生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著必然的相關(guān)性，隨著GDP的提升房地產(chǎn)的價(jià)格在短期內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)提升，長(zhǎng)期也會(huì)一直和GDP保持相互作用。

2.2 國(guó)民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

國(guó)民收入決定了國(guó)民的消費(fèi)能力，尤其是國(guó)民可支配收入，決定了國(guó)內(nèi)居民的購(gòu)買能力，購(gòu)買能力中就包括了對(duì)住房的消費(fèi)能力。隨著我國(guó)的國(guó)民收入增加，他們的購(gòu)房能力也在逐漸的增加，使得住房的需求正在不斷增加[3]。這樣的經(jīng)濟(jì)情況下，國(guó)民會(huì)進(jìn)行更多的房地產(chǎn)投資。由于市場(chǎng)的需求較大，房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)有所提升，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)就會(huì)有一定的增長(zhǎng)。

2.3 貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

我國(guó)的金融市場(chǎng)仍然不夠發(fā)達(dá)，依然存在市場(chǎng)機(jī)制不成熟的問題，多數(shù)融資行為都是采取的間接融資的方式。很多房地產(chǎn)的投資都是依賴于銀行信貸資金的支持的，也就是當(dāng)個(gè)人或企業(yè)在需要貸款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，都是以銀行為主要貸款渠道。因此，貨幣供應(yīng)量將會(huì)在供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸的規(guī)模，在需求上對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行控制。國(guó)家在實(shí)行量化寬松政策后，貸款變得更加容易，使得很多資金都會(huì)流入到房地產(chǎn)的投資當(dāng)中，因此，貨幣供應(yīng)量的提升將在長(zhǎng)期提升房地產(chǎn)的價(jià)格。但是，通過降低貨幣供應(yīng)量，能夠限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，間接造成房地產(chǎn)價(jià)格的逐漸回落，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)格降低。

2.4 土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在房地產(chǎn)成本當(dāng)中，地價(jià)是一個(gè)十分重要的組成部分，而地價(jià)的走勢(shì)和變化，都將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來明顯的影響。首先，在房地產(chǎn)的價(jià)格當(dāng)中，有一半足有都是地價(jià)；隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，受到級(jí)差地租的影響，土地的出讓價(jià)格會(huì)有所上漲。當(dāng)前，我國(guó)城市化的推進(jìn)，土地正在逐漸成為稀缺資源，使得土地的價(jià)格不斷提升。不同的城市對(duì)于土地規(guī)劃的計(jì)劃也會(huì)影響到土地的價(jià)格，比如地鐵等因素。隨著土地價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)上漲，二者的變化基本是同步的；由于地價(jià)很難降低，所以很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)的價(jià)格都不會(huì)下降。

2.5 房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

我國(guó)的房地產(chǎn)銷售水平和季節(jié)的關(guān)系很大，每年的第四季度房地產(chǎn)的銷售都會(huì)明顯增加，達(dá)到一年當(dāng)中的峰值，在次年的第一季度開始，房地產(chǎn)的銷售就會(huì)銳減[4]。由于這種季節(jié)性的變化，可見銷售量不能解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變化。由于房地產(chǎn)與一般商品價(jià)格有所區(qū)別，可以認(rèn)為房?jī)r(jià)并不受到居民的現(xiàn)實(shí)需求影響，而是和經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的影響關(guān)系很大。

結(jié)語：

房?jī)r(jià)的變化和土地價(jià)格、貨幣政策、國(guó)民收入有很大關(guān)系，其中土地價(jià)格可以在短期內(nèi)就對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的影響，而貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響則需要市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間反應(yīng)；公民的購(gòu)買行為可以視為一種投資行為，與房?jī)r(jià)的關(guān)系不大。必須采取合理的措施，才能將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康。