談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)前期工作

文/李曉志 天津天房津?yàn)I新城投資有限公司 天津 300222

1、前言

設(shè)計(jì)前期工作是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從提出開發(fā)的設(shè)想，到做出最終投資決策的工作階段。對(duì)于設(shè)計(jì)前期工作，首先必須要有符合實(shí)際的可操作性。它需要有較強(qiáng)的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作存在的問題

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長(zhǎng)過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目開發(fā)。

3.2 開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期工作缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成設(shè)計(jì)前期的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境下降。

3.3 建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計(jì)前期及場(chǎng)地分析所需的廣博知識(shí)。在實(shí)踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計(jì)前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對(duì)市場(chǎng)有一定的了解，但因缺少扎實(shí)的建筑專業(yè)知識(shí)，很難抓住市場(chǎng)的本質(zhì)，把市場(chǎng)與產(chǎn)品有機(jī)的結(jié)合。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，無(wú)法在設(shè)計(jì)前期中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

4、解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期問題的主要途徑

（1）要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律，,從宏觀的角度，要研究中國(guó)乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目及周邊地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)。

（2）要深入分析國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定要避免因違反國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。

（3）要對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的深入研究，從宏觀的角度，要研究項(xiàng)目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目場(chǎng)地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計(jì)前期工作體制，目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營(yíng)銷代理公司作市場(chǎng)調(diào)研及策劃，從事市場(chǎng)調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場(chǎng)調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營(yíng)銷代理公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場(chǎng)調(diào)研及策劃成果，設(shè)計(jì)前期工作難以達(dá)到理想的效果。

由于設(shè)計(jì)前期工作中存在許多不確定的因素，因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測(cè)和判斷項(xiàng)目的必要性和可行性。從微觀的角度對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項(xiàng)目正常運(yùn)行的不利因素減到最少，為項(xiàng)目的成功開發(fā)和正常運(yùn)行提供必要的保證。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。